小外丨建發到底行不行

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地產漫話 | 建發到底行不行

買房千萬不要追風，三觀一定要正。

交錢的時候不妨多問一句——

建發到底行不行。

作者 | 小外

一

樓市風云起，一批來自南方的房企開始來北京施展拳腳，想爭個一席之地......

路上見識自己，途中認清自己。

這是一個拼認知的時代——

樓市尤其。隨著地產調整這幾年，北京樓市的買房邏輯已大不同——

以前閉著眼睛買，都是一個字漲漲漲。現在呢，十有八九踩坑。但房子還是要買，生活還是要繼續，所以要擦亮眼——

北京樓市從環線邏輯——到板塊邏輯的轉變，意味著整座城市獲得了很高的發展。優質板塊的背后也意味著產業、學校、商業以及軌道交通的聚集效應。

比如——昌平南、亦莊以及規劃中的東壩，雖然都地處五環外，但10w+的項目也越來越多，市場對于價格正在重新定位。

我們注意到——一批來自南方的國央企也開始進京施展拳腳，帶來驚喜的同時——

也伴隨著不少問題。

以建發為例——

建發在北京的新房項目有個通性——賣得不錯，問題不少。例如珺合府、文源府，二者都是昌平南的熱銷項目，占據著板塊的優勢，熱度很高——

但也有著各自的問題。

文源府甚至一度面臨購房者要求退房的困境。在北京的新房市場，幾乎很少有業主會主動要求退房，畢竟新房市場三個月就有新變化，價格向上是大趨勢，很多次新項目的價格已經超過了2017年的高點——

退房的同時也承擔了資金的沉默成本。

購房者提出退房是因為文源府的西側鐵路線問題，在規劃中，能夠看到鐵路復線在二撥子段距離文源府西側90米左右，噪音與振動對于項目的影響讓購房者產生了擔憂。

事實上，建發觀堂府、建發文源府、建發璟院、建發望京養云都給購房者提出了新疑惑——

建發到底行不行？

二

山有頂峰，海有彼岸。泰禾院子無聲的隕落，也是因為黃其森虛頭巴腦東西整太多了。

我家大門常打開——

因為“大門”刷屏的后沙峪板塊項目建發觀云，更是引發了對于板塊和項目的討論。

建發觀云的“大門”新中式氣質拉滿，不少購房者會喜歡這類氣勢恢宏的大門。不過，小外要提醒一下，上一次看到如此氣勢的大門還是在泰禾的院子系。

“豪”的不是一點半點。

山有頂峰，海有彼岸。泰禾院子無聲的隕落，也是因為黃其森虛頭巴腦東西整太多了，不僅大豪門，還左一個范冰冰右一個范冰冰的——

話說，誰愿意把這種房子娶回家。

再說觀云吧，畢竟呢，項目在順義后沙峪，指導價也僅有5.8w，這個價格基本處于剛需或剛改的定位，“豪”門則會讓新手失去部分判斷力，購房者的身價也不會因為大門的“豪”而向上拉。

氣派十足的大門給購房者一個先入為主的概念——改善，但最終交付能否經得住考驗，也需要時間來驗證。

那么回到最初，我們買房子，究竟買的是什么？

答案并不唯一，但板塊、地段、價格、產品、生活方式等等，都是最為關鍵的部分。

后沙峪是個非常有特點的板塊，城市界面很新，板塊內生活配套齊全，高端別墅與國際學校都在其中。但是老順義人就是不認可，他們買房只認順義的老城區；朝陽外溢客群雖說扎堆后沙峪，但都是多級過濾后的外溢客群——

購買力有限。

如果只將后沙峪認定為順義的職住平衡板塊，它的價值就是有頂的，因為區域內部分航空產業正在逐漸被分流，除了一部分稀缺別墅，多數項目并沒有很大的投資意義——

自住是沒問題的——

主打一個有錢任性就好。

目前來看，后沙峪的區域經濟很難有大的起色，不像昌平南有大量互聯網企業支撐，也不像亦莊開發區有大量高端制造業布局，所以房價一直上不去——

原因很簡單，沒有購買力支撐。

望京對于后沙峪的購買力支撐也很有限，即便能夠外溢一部分客群，但也是經過東壩、奶西、崔各莊等板塊篩過一輪的次級購買力——

本身預算就非常有限。

回到價格邏輯，如果建發觀云定到7w，要拿什么跟東壩的改善產品競爭客群，畢竟朝陽是朝陽，順義是順義。

即便是面對5.8w的建發觀云，不少購房者心里也是打問號的——后沙峪到底值不值？板塊決定了項目的價值頂部，地段支撐了項目的價格底部。

建發觀云周邊社區構成比較復雜，隔壁的公元十七區屬于限競房，后沙峪新村屬于回遷房。同一地段內不同性質的社區也同樣決定了地段內的商業、學校等配套。

從價格端細說，公元十七區均價5.5w。兩年前的限競房賣到5.5w，兩年后的建發觀云也才5.8w，并不是不想漲，而是購房者對于這個板塊的價值認定就是這個價格段——

3000的價格漲幅被不少人認定為“價格洼地”。

三

樓市維艱，北京行情再全國來講算好的。大家買房的時候不妨多問一句，建房到底行不行。

北京的區域板塊沒有洼地的概念——

只有強者恒強，弱者恒弱。

我們再以奶西板塊為例，望京國譽府、中建宸園、望京樾、望京云尚，四個項目南北相靠，形成了一個比較純粹的改善小板塊，購房者對于這類小版塊還是非常認可的，即便之后進入二手房市場——

也可以互相抬轎子，價格不會低。

反觀建發觀云，是沒法跟周邊限競房和回遷房互抬轎子，即便是周邊的商品房，產品力和定位也不同，沒有定價的錨點，新項目就沒有上漲的對比參照——

這是毋庸置疑的。

建發觀云的主力戶型有四個面積段，分別是135、158、189、208，總價區間在780-1200萬之間。

即便是最小面積段的135戶型，指導價也在780萬，跟建發觀云同一天拿地的新房項目，璟上蘭園有100平的三居，價格持平但購買門檻顯然更低，對于客戶的預算覆蓋度更高。將近800w的總預算，完全可以去朝陽的新北苑、望京去看二手次新了——

在順義嘛，就會有資金錯配的風險。

建發觀云的軌道交通也是硬傷。最近的地鐵是15號線后沙峪站，距離項目駕車3.5公里，步行導航預計33分鐘，所以很難稱得上是臨鐵項目，如果不開車——

出行的問題很大——想想就頭大。

有人會硬杠“改善項目地鐵無用論”。這個觀點屬于邏輯自洽但與市場相悖的觀點。我們以東壩為例，同樣是承接望京外溢客群——

為什么東壩的新房價格能到8w+？

這是一個問題。

不僅是因為同屬朝陽的關系，東壩不容忽視的優勢在于地鐵3號線和12號線的一段在今年即將投入運營，通達性決定了項目未來的市場熱度。如果你認為5.8w的單價能一步達到終極改善，我們就不在地鐵上糾結，因為不存在以后要換房的計劃——

也自然不存在需要保值增值的要求。

5w多的單價在北京新房市場，屬于剛需客群的價格段，通州、大興、順義的剛需產品價格就在5-6w——

房山稍微低一些，也有3-4w多。

建發觀云5.8w的指導價沒問題，舍得花錢也是有目共睹，就是產品力、氣質、審美、品牌調性和對賣生活這些事上，完全不敢恭維——

直接導致后期流動性堪憂——買房人聽小外一句，買房千萬不能追風，三觀要正。還是那句話，別到時候交完錢，崩潰的發現——

你的房子因為太豪氣而過氣了。

樓市維艱，又在當下時節，買房人交錢的時候，不妨多問一句——

建發到底行不行。

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出品 ｜ 2024.04.14