救市進入新階段，“以價換量”的去庫存模式，攤牌了

五月的樓市，熱鬧得像“過年”。

近期，樓市政策頻發，為樓市帶來不少熱度。

北京、深圳等一線城市相繼調整限購政策；上海等城市推出商品房“以舊換新”活動；廣東肇慶宣布取消公攤面積，按照套內面積進行房地產銷售…

5月9日，浙江的老大哥杭州也放了個大招，全面取消限購。

圖源財聯社電報

實際上，近幾年的救市政策，大多針對需求端。

不管是房票機制、城中村改造，還是放松限購限售、商品房以舊換新，這些都是從需求端發力，希望通過改善型購房需求來帶動樓市行情。

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但救市到現在，樓市依然“不死不活”，原因有兩點：

1、市場預期沒有發生改變，加上土地一直在供應，樓市供大于求的局面一直在加劇，整體庫存居高不下。

2、為了穩房價，導致房企債務危機持續爆發，接二連三出現爆雷房企，購房者的觀望情緒更濃。

只能說，刺激需求的救市政策能短暫讓樓市熱鬧一陣，但熱鬧之后還是不溫不火。

不過，救市到現在，再從刺激需求上出招已經收效甚微。所以，今年房地產的任務，一是保交樓，二是去庫存。

發現沒有，去庫存！表示救市有新方向了。

樓市去庫存的方式有很多，比如控制土地供應、控制房地產開發節奏、控制樓盤上市節奏等等。

但現在去庫存的方式有點不一樣。

4月30日中共中央政治局會議召開，強調要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

非常明顯，過去經常提到的“防控房價過度調整”的相關表述沒有了。也就意味著，降房價被默許了，“以價換量”的去庫存模式，正式攤牌。

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緊接著，自然資源部發布了重磅文件《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，關鍵兩點：

1、新房庫存去化周期超過36個月的城市，地方政府必須暫停賣地，直到降低到36個月以下；

2、新房去化周期在18-36個月的城市，地方政府嚴格限制賣地，賣掉多少房子，才能賣多少的地。

圖源自然資源部文件

從供應端入手，各地的賣地節奏要盯住庫存去化周期，控制土地供應，避免過度供大于求。

顯然，“降價+控制土地供應”的組合拳一出，樓市供大于求的局面將得到緩解。

最近一系列的救市政策出臺，且力度不斷升級，無疑為購房者帶來了諸多利好。

首先，購房門檻降低。隨著限購政策的放松，購房門檻將進一步降低，更多的購房者將有機會進入市場，選擇心儀的房源。

其次，市場流動性增強。放松限購政策將提高市場的流動性，促進二手房市場活躍，購房者可以更加靈活地買賣房屋，實現資產的優化配置。

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誠然，救市政策對樓市回暖有一定促進作用，但在寬松的政策環境下，也將面臨新的挑戰。比如杭州新政后，將觸發新一輪的搶人大戰，這對環杭州樓市的影響是致命的。

現在的樓市很微妙，政策頻頻出臺讓人眼花繚亂，預測后續還會有更多、超預期的救市政策出臺，房地產救市，正式進入了一個新階段。

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