華僑城“雪上加霜”

屋漏偏逢連夜雨！

華僑城在經歷了“總裁離職”、“凈利潤巨虧近65億”后，又遭遇深圳龍崗坪西項目員工投訴“欠薪”！

在如今市場下行期，本就艱難的日子，又要雪上加霜了。

根據貓哥觀地產公眾號內容顯示，從2024年1月份開始到現在四月份，員工已經3個月沒發工資了，社保也斷繳了2個月。去年開始華僑城就搞了一個財務共享中心，所有款項都要向集團申請，項目停了，也就申請不到錢了。不光是工資沒有發，這個項目所有人的年終獎，至今也是沒有發的。

項目所屬的公司是深圳華僑城低碳城城市發展有限公司，這個公司有四個股東，東部華僑城占51%的股份，龍崗城投占18%，創城置業占18%，雍盛置業占13。之前經過兩次股東變更，該公司從深東集團管理再到深圳集團管理，現在變為華南集團更新公司管理，華僑城更新公司認為該項目同股同權，工資不能華僑城一家出。

只要其他股東愿意投錢那么華僑城也愿意投錢，否則員工工資也沒辦法發，員工社保也沒錢扣。由于樓市下行，考慮到售樓價格不達預期，2023年4月該公司位于坪地的住宅地塊停工，2023年5月中建五局施工單位做完基礎樁基后就停工了，也沒拿到工程款。

城市更新公司收編這個項目的時候開了一次會，說如果干完這個項目要虧9個億。因為前期蓋廠房是純投錢，要投15個億，后期的住宅地塊售價不及預期，只能賣兩萬多一平方，之前的可研報告是三萬多，做完項目也是虧的。去年11號4月份住宅地塊停工，原因就是房地產市場變化了，設計的戶型也由大戶型改成了剛需戶型，現場按照小戶型已經打樁了。

早在三月份的時候，很多員工就找過公司了，但是到現在為止也沒解決。之前公司領導的解決思路是，找小股東要錢，小股東投點錢然后發工資，但是小股東也不愿意投入，就這樣僵持了。

也有員工實在是等不及了，選擇了請律師，給公司發律師函，但是仍然沒有啥效果。

華僑城作為央企開發商，應該踐行責任擔當，積極妥善解決員工薪酬之事，以堵悠悠之口。

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地產營銷數據

慘不忍睹

3月30日，華僑城A（000069.SZ）披露2023年年報。

財務數據顯示，2023年公司實現營業收入557.44億元，同比降低27.39％。歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損64.92億元，同比上升40.46％。經營活動產生的現金流量凈額約34.23億元，同比增長695.59％。加權平均凈資產收益率為-9.9％，基本每股收益為-0.7916元/股。

對于報告期凈利潤為負的原因，華僑城在年報中表示，主要源于地產業務收入結轉金額和毛利率較上年同期下降，對部分項目計提資產減值準備；但虧損金額較2022年同期大幅減少，主要原因如下：公司旅游業務強勁復蘇，本報告期公司旅游業務明顯改善；公司深入開展降本增效專項行動，加強全面預算過程管控，本報告期管理費用、銷售費用較2022年同期減少；本報告期計提的資產減值準備較2022年同期減少。

截至2023年末，華僑城貨幣資金余額為401億元，占總資產比例超過10%,對短債覆蓋倍數為1.63。經營性現金流凈額34億元。

公司平均融資成本為3.91%，較年初下降32bp，有息負債總額1334億元，有息負債以中長期負債為主，其中短期借款及一年內到期非流動負債占比18%，中長期借款及應付債券占比82%。

截至2023年末，華僑城總資產為3710.29億元，同比下降5.57％；歸屬于上市公司股東的凈資產為619.53億元，同比下滑10％；資產負債率為76.81％，EBITDA全部債務比為1.85%。

另外，華僑城2023年旅游綜合業務收入314億元，同比增加15%，文旅項目共計接待游客9365萬人次，同比2022年提升51%。

其中，2023年華僑城的房地產業務收入242億元，同比減少51%；合同銷售面積227.3萬平方米，同比減少15%；合同銷售金額449.3億元，同比減少19%。

由此可見，華僑城地產業務是寒氣逼人。

就拿深圳的項目——寶安的華僑城瑞灣府來說，2021年下半年開盤，賣了2年多，還有近半的房源待售。

同樣位于寶安區的華僑城寶辰，2022年下半年開盤，賣了1年半之久，去化不到2成。

慘烈的銷售數據，總得有人背鍋啊！

果不其然，年報披露同一天，華僑城A還披露了一份公司董事、總裁王曉雯離任的公告，原因是工作調動。

去年7月，中國證監會深圳監管局曾發布關于對深圳華僑城股份有限公司采取責令改正措施的決定，以及關于對段先念、王曉雯、馮文紅采取出具警示函措施的決定。

其中提到，該公司存在以前年度資產減值不及時、不充分，部分項目不同報告期未保持會計估計的一致性，信息披露不充分、不完整等問題。

對此，華僑城時任董事長段先念、總經理王曉雯、時任財務負責人馮文紅對上述問題負有主要責任，深圳證監局對三人分別采取出具警示函的監管措施。

此次王曉雯離任后，副董事長劉鳳喜先生將代行總裁職責。

鐵打的營盤，流水的高管。

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房地產深度調整

華僑城內憂外患加劇

曾經擁有中國首個主題公園“錦繡中華”、世界之窗、深圳歡樂谷、東部華僑城等光輝戰績的華僑城，在業界是“文旅航母”般的存在。

從1989年改革開放初期，憑借“錦繡中華”主題公園投資神話一炮打響后，華僑城逐步摸索出了一條“旅游+地產”的發展模式。

即用旅游資源帶動地產銷售，同時地產反哺旅游，并以這一模式低價獲取大量土地，快速實現全國復制。

1997到2020的二十余年間，旅游業和房地產業雙雙蓬勃發展，華僑城乘著時代的東風扶搖而上，營收從1.6億提升到804億，歸母凈利潤從0.61億增至126.85億，復合增速都在30%上下。

前任董事長段先念用他擅長的“曲江模式”，帶領華僑城邁進千億軍團，為華僑城博得“文旅航母”的聲名，同時也給現任張振高留下了一個相當棘手的攤子。

2020年后，旅游受困于疫情，房地產進入深度調整，時代的風轉而變成時代的灰，落到了華僑城身上，成為壓垮這艘文旅航母的五指山。

2021年以前還是50%以上的毛利率，如今兩大板塊均已跌破20%線。

2021年開始出現利潤大幅下滑，2022年凈利潤虧損128億，通過大幅計提資產減值損失，填埋過往肆意擴張留下的坑，由此引發了包括企業內部問題、深圳歡樂谷事故、投資者關系緊張等一系列內憂外患。

好在疫情放開，2023年華僑城旅游綜合收入超過房地產，占了年度營收大頭。數據顯示，公司旗下文旅項目共計接待游客9365萬人次，同比2022年提升51%。

經營性現金流回正，雖然依舊虧損，但虧損額同比減少44億。

但房地產業務板塊，華僑城要面對和解決大量三四線城市沉淀的存貨。

比起一二線城市，當下的三四線城市去化壓力，是讓碧桂園都承受不住的程度。

對于三四線城市的去化問題，華僑城方面回復地產財富會：

以幾線城市來劃分可能不夠精準，有些屬于交通樞紐型或者有獨特旅游資源優勢的三四線城市，市場表現還是可以的。當然，華僑城也在加大營銷去化力度，持續優化地產資源布局和業態結構。

在財務安全方面，除了有息負債有點高令人擔憂外，華僑城2023年末在手現金401億，現金短債比1.63，暫時沒有還債風險。

若能甩掉歷史包袱，華僑城未來的路會好走一些。

也希望華僑城如業績會主題“篤行改革強動力 克難奮進穩經營”，盡快實現轉虧為盈，緩解股民朋友直呼“今年再虧下去就ST了”的憂慮。

來源：文君言綜合整理自貓哥觀地產、閨蜜財經、地產財富會、每日經濟新聞，轉載請注明以上來源。