安商房，一個理想化的產(chǎn)物！

近期關(guān)于安商房的話題依然不少，今天就蹭余溫水一篇，看看安商房除了打壓房價外，還有哪些特色。

物業(yè)費

對于安商房的物業(yè)費，大部分都與商品房一樣，這幾年在3元/平左右，看上去安置房確實和商品房齊平。

只不過面對較高的物業(yè)費，爭議就沒中斷過。

位于排尾的兩大安商房大盤，萬科瀾悅花園A區(qū)、C區(qū)和陽光城悠瀾郡一區(qū)、二區(qū)，面對物業(yè)費為2.98/㎡，一直都覺得過高。

最終在近期瀛洲街道發(fā)出公告，建議萬科物業(yè)慎重考慮，對萬科瀾悅花園、陽光城悠瀾郡小區(qū)安置型商品房物業(yè)費予以調(diào)整。

分析：這個公告的出臺，很明顯官方層面也已經(jīng)妥協(xié)，最終無非是物業(yè)是否肯妥協(xié)，面對安商房大盤，特別部分是100%安置地塊。

很明顯物業(yè)即便不打算調(diào)整，也很難能支撐下去。

這個事情也基本拉開了關(guān)于安商房物業(yè)費調(diào)整的序幕，后續(xù)其他高比例安商房，是否會跟進(jìn)，值得關(guān)注。

面對如今，動不動3元左右，甚至4元以上的物業(yè)費，不管是安商房還是純商，估計不少業(yè)主對于那些物業(yè)服務(wù)都不會太滿意。

比如排尾萬科金域國際B區(qū)的商品房，目前對于物業(yè)的服務(wù)也是各種質(zhì)疑。

無非商品房業(yè)主，更多是期望物業(yè)能提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，畢竟這對社區(qū)的維護(hù)，后續(xù)的房價都有一定影響。

此時就出現(xiàn)一個題外話，拆遷戶更偏向物業(yè)費降價，最終的結(jié)局，大概率物業(yè)服務(wù)也是降標(biāo)。

大概率形容：物業(yè)費高不一定服務(wù)好，物業(yè)費低大概率服務(wù)差。

至于那些買在安商房社區(qū)的商品房業(yè)主，不知道是更接受降物業(yè)費，還是提高物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于物業(yè)費，這已經(jīng)是房企暴雷后，真正最值錢的貨物，簡單以排尾這個要求降低物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，給大家算算物業(yè)費：

這兩個超級大盤的安商房面積合計：61.57萬方。

按照物業(yè)費2.98/㎡，相當(dāng)于一個月183萬，一年2200萬。

很明顯就兩個排尾的安商房，就能達(dá)到一年2200萬的收入，簡直是現(xiàn)金奶牛。

所以物業(yè)的話題這幾年也一直高居不下，換物業(yè)也是異常麻煩，各種爭端，甚至出現(xiàn)趕都趕不走的局面，畢竟這里面的收入實在可觀。

回購金

對于安商房第二個話題，在近期的鼓樓特別明顯，就是房子蓋好了，沒辦法交房，或者交房了沒辦法辦證。

近期最典型的案例，位于鼓樓的文庭雅居，守正拿地開發(fā)，地塊配建安商房比例高達(dá)96%，項目安商房454套，商品房僅11套，備案均價4.1W。

這里安置的拆遷戶，2016年拆遷至今，過去8年，面對房子蓋好，卻一直不通知交房，最終介入后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商需得到第二筆30％的回購款后，才會交付房屋。

詢問鼓樓建投給出的回復(fù)：目前正在等待區(qū)財政統(tǒng)籌安排。

這個事件算是徹底把安商房回購的事情曝光，當(dāng)初不少房企專注拿高比例安商房，做變種包工頭，代表很多：旭輝、大東海、守正等。

只不過最終會發(fā)現(xiàn)，雖然沒有上市去化壓力，但是做包工頭，難免遇到討薪難的問題。

除了這個案例外，鼓樓區(qū)還有不少：

1、位于湖頭街的湖岸公館，100%安商房，凱佳拿地開發(fā)，拆遷戶同樣發(fā)出求助，拆遷5年，房子已經(jīng)建好，為何不交付？

2、位于火巷的鼓樓映，80%安商房，依靠劃片一附小，商品房都是加價在賣，不同于少量商品房，拆遷戶同樣發(fā)出求助，在外租房6年，商品房都已經(jīng)交房，為何安置房不交付？

3、位于西禪寺周邊的福沁滿庭，交房一年，一直無法辦證，官方給出回復(fù)：由于資金有限，未能支付購房款并開具發(fā)票，導(dǎo)致無法辦。

分析：鼓樓近期集中出現(xiàn)的安商房建好后無法交付，或者交付后無法辦證，可以說這個現(xiàn)象集中的出現(xiàn)，官方也非常清晰的挑明資金問題。

可以說這幾年隨著樓市遇冷，土拍吸金低迷后，地方的財政問題也變得很嚴(yán)重。

作為宇宙核心的鼓樓，居然出現(xiàn)多個安商房因為資金問題的情況。

可以說這個問題的嚴(yán)重性。

對于那些專注做安商房建設(shè)的房企，目前來看，可能和官方的關(guān)系也很微妙，在討薪無果后，就開始轉(zhuǎn)移矛盾，這種操作在樓市也不少見。

對于鼓樓，前幾年集中的高比例安商房建設(shè)，目前到了交房的時候，面對財政壓力，出現(xiàn)交付困難的情況。

不禁想起一個話題，前幾年房企暴雷，預(yù)售新房的監(jiān)管賬戶備受關(guān)注，對于安商房，當(dāng)時給人的感受是更安全。

只不過如今的表現(xiàn)來看，房企雖然無法挪用回購資金，但是也不排除資金的安全。

對于安商房，除了回購問題后，部分暴雷房企建設(shè)的項目，也出現(xiàn)了安商停工延期的問題。

比較典型的，塔頭的世茂東望、堂悅山南、以及金山的雅居樂雅郡等。

這里面，除了房企暴雷的因素外，如果再配合回購問題，可想而知，安商房所謂的交房保障難度也不小。

盤點總結(jié)

關(guān)于安商房的回購問題，其實很容易聯(lián)想到目前的樓市，安商房的土拍，最明顯的感受就是提前支取。

這兩年土拍低迷后，大量土地被國企拿下，不少上市都非常慢，表現(xiàn)的感受：同樣是提前支取。

只不過提前支取，最終都要到償還的時候。

安商房的資金問題，兜底地塊的庫存問題。

這些都會成為這幾年樓市低迷后，非常顯著的表現(xiàn)。

安商房，初衷可能很美好，只不過在發(fā)展的過程里面，實在夾雜了過多無法控制的因素。

只能說安商房，一個理想化的產(chǎn)物。