樓市回暖還是以價換量？我和朋友聊了不少……

“上海二手房單日網簽破千套，創3年來日成交量新高”，依稀記得這是6月17日，《第一財經》一則迅捷而重磅的報道，仿佛讓人眼前一亮，感受到了滬上樓市涌來的暖流。

　　無論何時，房產，和教育、就業一樣，都是普通人最牽掛的話題。今年5月，央行出了被稱為“王炸”級別的房地產相關新政，隨后各地陸續出臺放松限購、信貸等方面的支持政策，時間已過去一月左右，現在房地產市場上究竟是柳暗花明，還是波瀾幾重？

　　三位朋友，三個視角

　　最近，我身邊有幾位朋友的經歷與觀感提供了不同的視角，可以一起作對照參考：

　　友A，事業有成中年女性，云淡風輕的氣質背后是殷實的家底，A在上海浦東有兩套房產，一套自住，一套公公婆婆住著，另外在浦西內環還有一套不新不舊的普通公寓，長期出租。

　　“上周去看了看，心想趁著房市熱度起來點要么賣了吧；結果，呵呵，周邊價格跌了不少。中介帶來看房的人倒是不少，但我舍不得賣，折讓太多不愿意。”這是友A透露出來的信息。

　　友B，活潑可愛、初入職場，因是適婚年齡，目前與一起在滬打拼的男友，同樣卷進了看房大軍。

　　“成交量的確是起來了，但價格其實沒漲，甚至微跌；目前的情況更多像是以價換量。我們還想再等等看，就怕現在還不是房價底部，希望價格能真正企穩，到時我們再買吧。”

　　友C，中部某二線省會城市的中年白領，事業有成。近日也特地向我咨詢：“某某小區是否屬于上海核心區域？上海生源參加高考時，錄取到211大學的比例會比外省市高不少嗎？”

　　對此，我只能回答：“哥，在上海買房可以就近上小學，積分酌情上對口中學，至于大學，似乎目前在滬買房還不能落戶，因此無法在當地參加高考……”

　　核心城市 核心資源

　　我又翻看了有關上海二手房成交起量等相關的一些報道，看起來，5月27日“滬九條”新政之后，確實有不少需求得到釋放，上海二手房市場成交出現改善。例如，國盛證券研報顯示，上海5月新政前二手房成交套數日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月以來至16日，日均成交維持在800.5套，較新政前增長超4成，其中，6月14日單日更是突破1000套。

　　不僅如此，在5月一線城市均宣布了自己的重磅房產政策后，即使在新房市場，看起來上海相比其他一線，也有點遙遙領先的意味：

　　資料來源：公眾號《真叫盧俊》

　　為什么是上海，為什么這里的表現就亮眼一些呢？

　　對此，已有不少分析指出幾點原因：一是上海的樓市新政細致而到位，從而能精準激活那些潛在需求；二是一直以來上海的新房供應量不大（可以理解為去庫存壓力不大）；第三點（敲黑板，很重要），城市本身的經濟基礎、產業/就業機會，所配套的相對稀缺的教育與醫療資源，讓上海成為長三角乃至全國人口、資金的虹吸之地。

　　沒錯，你看友C的考慮不就還是基于對上海這個城市的信心嗎？

　　結合身邊友人的經驗，我深深地感到，在經濟發展轉型的大背景下，買房還是一個需要比較慎重的考慮，“買在哪里”可能是核心問題。

　　政策明牌下風險已較多釋放

　　其實我也在考慮：對個人的投資、理財而言，現在的房產值得投資嗎？同時，考慮到購置房產往往是一個相對高杠桿的項目，那么有沒有一些所需資金量比較小的選項可供替代？

　　這個問題太大了，不同的地域，不同的人生階段，不同的背景情況，可能答案都很不一樣；例如，我強烈建議年輕人在買首套房時不要顧慮太多價格波動的風險，畢竟對人生而言，那是一個幫助安居樂業的安全墊；但是首套房之外的投資性住房，可能就需要更慎重的考慮。

　　現在大家普遍都還是觀望態度比較強烈，或者說憂慮房地產價格是不是仍在探底過程中。對這個問題，我作為一位平凡個體，對有一位大V的觀點比較認同。

　　他認為，“5.17”央行新政提出了“史詩級”救市措施，包括首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，以及下調公積金貸款的利率水平這三項，政策力度遠遠超出預期。

　　他表示，這表明高層已經意識到了房產對于“托住”中國經濟與就業的重要性；而另一方面，央行把首套房首付下限都定到15%了，那房價如果再跌，就可能會有“負資產-違約-涉及銀行、非銀機構、上下產業鏈”的系統性風險。這種可能性，國家會容許它發生嗎？

　　從合規的語言來說，我們不能說，這種風險一定不會發生。我們只能說，這種概率目前來看，已經比較小了，房價持續下跌的風險已經大為降低、已經釋放得差不多了，因此國家在房地產政策上，已經再度亮出了“明牌”。

　　觀望期可考慮下“它”

　　我平常也不是特別多地去關注房產，而更多的興趣是在股市、基金投資上面。最近有一些朋友和我聊，我們彼此的興趣點產生了一些碰撞，探討出了這樣一些思路：

　　1.如果是年輕人、小倆口要購置人生中、家庭中的首套住房，但還屬觀望期，建議他們可以拿出少量資金(例如首付資金的10%以下）去投資房地產主題的一些基金產品，作為一種對沖，如果房價企穩甚至有所回升，這樣的基金相應有好的業績表現，適時再及時兌現收益，賣出/贖回，并及時投資房產；

　　2.房地產基金也有很多種，從投資效率、透明度、流動性，尤其是費率方面考慮，首推被動投資的ETF產品。例如地產ETF（159707）；

　　3.如果有投資房產的意向，同樣也可以配置一部分資金到地產ETF（159707）及類似的主投股票二級市場的相關產品上。為什么呢？流動性好，股票的買進、賣出，ETF在二級市場的交易，投資效率太高了，資金立刻進賬。另外，現在的地產股票籌碼不集中，地產股幾乎談不上擁擠度。2024年公募基金的一季報顯示，主動權益基金中，房地產板塊（中信一級行業）在重倉行業占比中，比例僅占0.99%；而相比之下，食品飲料、電子、醫藥三大板塊在主動權益基金資產中占比則為13.26%、12.50%、12.08%*。擁擠度這個東西，一定程度上過度了就不好，盛極而衰的例子也不是沒有，參見歷史上的白酒、醫藥、新能源等，一次次重演。反過來說，一個“有點被遺忘的角落”，如果發生行業態勢反轉，其彈性往往是非常吸引人的。（*數據來源：國海證券；統計截至：2024.3.31）

　　聚焦龍頭把握優質地域

　　朋友問我，為什么想到及點到地產ETF（159707）這只產品？

　　這個問題我還真的認真琢磨過：投資ETF關鍵看其跟蹤的標的指數，而地產ETF（159707）跟蹤的是中證800地產指數（399965），是一只龍頭效應非常明顯的地產類指數，從中證指數公司最新披露的資料來看，該指數的樣本股數量僅為10余只。截至2024年6月20日，該指數的前十大重倉股資料如下：

　　資料來源：中證指數公司；統計截至：2024.6.20

　　首先我們看到，這前十大重倉股在指數中的權重占比合計已達到93.98%，這意味著中證800地產指數倉位是高度集中于若干龍頭地產公司，指數的彈性是非常大的（當然可能也意味著波動幅度會比較大）。

　　另一方面，我也注意到，這些龍頭地產公司基本上都是總部設在深圳、上海、長三角、珠三角或經濟特區的企業，這意味著什么，我想我們前面已經有所討論，地產投資的區域、地段很重要，一定程度上這意味著項目/投資的安全性。

　　我們還可以細化來看：重倉股之一招商蛇口就在2023年報中表示，“公司堅持區域聚焦、城市深耕發展策略”，在（2023年）報告期內，公司在“強心30城”、“核心6+10城”的投資金額占比分別達到99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占到公司全部投資額的51%；同時，報告期內獲取的土地也集中在上海、杭州、北京等地；再比如萬科2023年在南方、上海、北京三大區域的銷售面積占比合計達到59.4%，同時，在當年度的營業收入和權益凈利潤上，這三大區域的占比則分別高達73.09%、82.27%*。這再一次印證了經濟發達區域的豪橫，以及頭部房企的較成功布局戰略。

　　*數據來源：招商蛇口2023年年報、萬科2023年年報

　　房地產作為一個杠桿比較高、金融屬性比較強的行業，投資起來有很多門道，與宏觀經濟也有密切的關系。以上只是從個體的感受出發，對房地產、對與股票二級市場有關的投資產品的一些觀察與體悟。事情就是這么個事兒，有興趣的朋友關注一下即可。記得呵，這只產品是地產ETF，159707。

　　注：本文部分資料參考自：第一財經報道《上海二手房單日網簽破千套，創3年來日成交量新高》、真叫盧俊《上海調控為什么比其他城市有效》

　　風險提示：

　　1.地產ETF（159707）地產ETF主要投資于標的指數成份股和備選成份股，標的指數為中證800地產指數。中證800地產指數基日為2004.12.31，發布于2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。該基金由華寶基金發行與管理，代銷機構不承擔產品的投資、兌付和風險管理責任。投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》、《基金產品資料概要》等基金法律文件，了解基金的風險收益特征，選擇與自身風險承受能力相適應的產品。基金管理人對地產ETF（159707）的風險等級評定為R3-中風險，適合平衡型（C3）及以上的投資者，適當性匹配意見請以銷售機構為準。基金管理人管理的其他基金業績不構成基金業績表現保證。基金過往業績并不預示其未來表現，基金投資需謹慎！銷售機構（包括基金管理人直銷機構和其他銷售機構）根據相關法律法規對該基金進行風險評價，投資者應及時關注基金管理人出具的適當性意見，各銷售機構關于適當性的意見不必然一致，且基金銷售機構所出具的基金產品風險等級評價結果不得低于基金管理人作出的風險等級評價結果。基金合同中關于基金風險收益特征與基金風險等級因考慮因素不同而存在差異。投資者應了解基金的風險收益情況，結合自身投資目的、期限、投資經驗及風險承受能力謹慎選擇基金產品并自行承擔風險。中國證監會對該基金的注冊，并不表明其對該基金的投資價值、市場前景和收益做出實質性判斷或保證。

　　2.任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，本文不代表公司管理產品的投資策略，本公司亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，投資需謹慎。

　　3.文中所涉個股僅作行業示例，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。市場有風險，投資需謹慎。