越秀萬博城，保姆級選籌指南！

越秀和樾府清盤之后，長隆萬博悅府風(fēng)頭無兩。一時(shí)間，萬博是華潤的萬博。

昨天，里仁洞舊改橫空出世，正式開放售樓部，磨刀霍霍向萬博。

脫胎于舊改的越秀萬博城，已經(jīng)攪動(dòng)萬博風(fēng)云。

售樓部開放實(shí)拍圖

一起來看看萬博城各方面素質(zhì)如何，能挑戰(zhàn)悅府在萬博的扛把子地位嗎？該如何選籌？

首開地塊位置全盤最好

旁邊無高樓，視野無遮擋

萬博城首開地塊，也叫CBD組團(tuán)，位于萬博核心區(qū)，緊挨錦繡香江別墅區(qū)，西北向600-800米就是越秀和樾府、長隆萬博悅府，東北向700米就是萬博核心區(qū)。

如下面航拍圖所示。

也由于旁邊沒什么高樓，這個(gè)組團(tuán)的視野都很不錯(cuò)。

正南：錦繡香江別墅區(qū)、里仁洞村、金山谷；

西面：別墅、保奧廣場、耀勝新世界；

西北：長隆萬博悅府；

北面：越秀和樾府、萬博核心區(qū)；

東面：萬博核心區(qū)、華南碧桂園。

具體的景觀視野如何，可參考下面這個(gè)視頻：

廣州買房計(jì)劃

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此外，該組團(tuán)的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是很安靜，沒什么噪聲干擾。無論是北向的漢溪大道，還是東面的番禺大道，都有六七百米的距離。

福兮禍所依，有好自然就有不好——到地鐵站不算近。

地圖顯示，從首推地塊（鶴地莊碑石旁）出發(fā)，到地鐵南村萬博站E2口，步行約1.5公里。屬于比較遠(yuǎn)的距離了。

緊挨錦繡香江紫荊園規(guī)劃有一條馬路直通番禺大道，日后步行有望縮短至1.1公里。

辦公、商業(yè)綜合體，萬博都齊活了，也不遠(yuǎn)。

但作為一個(gè)建設(shè)規(guī)劃達(dá)500萬m2的舊改項(xiàng)目，萬博城規(guī)劃了約70萬m2辦公+約10萬m2購物中心+約10萬m2商業(yè)裙樓+約26m2平品牌酒店及公寓。

10萬m2購物中心+10萬m2商業(yè)裙樓，商業(yè)體量還是很可觀的。

但越秀集團(tuán)在商業(yè)層面并無太大建樹，拿得出手的商業(yè)品牌目前似乎只有一個(gè)悅匯城。

萬博悅府之所以強(qiáng)勢，與華潤在商業(yè)上的成就密不可分，畢竟萬象城、萬象天地太有名了。

至于很多人會(huì)關(guān)心的對口學(xué)校問題，萬博城規(guī)劃5所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中，分布在各個(gè)組團(tuán)之間。

從理論上說，萬博城基本不會(huì)出現(xiàn)無書可讀的情況，需要顧慮的是引入什么教育品牌？

前段時(shí)間，越秀地產(chǎn)在一次公開會(huì)議上提及，“即將引入廣州TOP級名校教育”。

應(yīng)該不會(huì)太差。

尤其是萬博悅府都盛傳引入“廣雅+東風(fēng)東”了，要是沒有一個(gè)好的教育品牌，拿什么來打？

猜猜萬博城會(huì)引進(jìn)什么學(xué)校呢？

參考越秀地產(chǎn)在番禺的操作，鳥叔收到小道消息，據(jù)說是PYGF。（敏感信息不方便文章里說，想知道萬博城學(xué)校的具體情況，加鳥叔微信私聊。

日照，還是正南的最好

回到首開地塊。

CBD組團(tuán)分三期開發(fā)，一期就是首開地塊，容積率約3.81。

可能有網(wǎng)友擔(dān)心市政路太近，在這里簡單說一下：

CBD組團(tuán)有一條市政路環(huán)繞了大半個(gè)地塊，就是下圖黑色部分，其中一節(jié)在組團(tuán)的超級蓋板下。相當(dāng)于隧道，加上該馬路主要是小區(qū)業(yè)主出行，影響不大。

根據(jù)規(guī)自局公示的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，可以看到首開地塊由2棟32層、3棟38層超高層住宅，以及一所幼兒園組成。

5棟住宅半圍合式布局，每一棟均為獨(dú)棟點(diǎn)式排布，且每棟樓的自遮擋很弱，基本沒有。

再生資源回收點(diǎn)很小，占地約10m2，位于5棟東北側(cè)

首推地塊西側(cè)、北側(cè)均為錦繡香江別墅群，未被周圍建筑物遮擋，但由于部分樓棟間距較小有一定遮擋，一些梯腿的日照表現(xiàn)只能說還行。

以大寒日為例，鳥叔建了模型來模擬大寒日的日照變化。

憑日照走勢不太好判斷較為具體的大寒日日照時(shí)長，我們看下面三圖：

可以看出，5棟樓當(dāng)中：

2#的日照表現(xiàn)最長，特別是南向的2條梯隊(duì)，甚至低樓層的日照時(shí)長都到達(dá)了驚人的7-8小時(shí)。

其次是3#和4#的正南向梯腿，日照時(shí)長主要在5-7小時(shí)之間。

1#和5#由于相鄰樓棟的遮擋，日照表現(xiàn)稍差。尤其是，1#的東側(cè)梯腿以及5#南向兩梯腿的中低層，遮擋較為嚴(yán)重。

有一點(diǎn)要說明一下：2#、3#、4#、5#各有1條西南梯腿，因?yàn)槠鬏^多，下午的西曬時(shí)長不算短，空調(diào)要開得很足才行。

鳥叔自己選的話，當(dāng)然是2#的南向梯腿，日照足夠，無西曬之憂。

首開地塊就不做噪聲分析了，因?yàn)椴豢恐鞲傻溃绊懖淮蟆?/p>

戶型：使用率超高，但仍然有Bug

梯腿的選擇之后，再看看戶型。

5棟樓的全部戶型分布，鳥叔都標(biāo)出來了。

向右滑動(dòng)查看實(shí)景圖

由于萬博城的樓型設(shè)計(jì)獨(dú)到，加上全獨(dú)棟設(shè)計(jì)，每一戶都是邊戶。

首推樓棟為1#和3#，貨量約230套（首層架空計(jì)算）。

1#小戶型為主，2T4；3#大戶型，2T3。其中：

東南向的103m2，2條梯腿，約62套，

東南向的122m2，2條梯腿，約62套，

南向的142m2和166m2、西南向188m2，各1條梯腿，各36套。

可惜，鳥叔最喜歡的正南向103m2不在首推范圍。

6個(gè)戶型，110%-126%實(shí)用率，別說萬博，放眼全市都是頂呱呱。

分別鑒賞一下：

約103m2四房兩衛(wèi)：首選東側(cè)梯腿高層

103m2做四房，萬博乃至整個(gè)番禺的二手房都得抓瞎了。

12.1米東南向采光面，陽臺(tái)開間與客廳相通，為6.1米，且陽臺(tái)寬約1.8米。

可從客廳隔出一個(gè)2.6米的房間來，面積約8.5m2，和南向次臥同樣大小。且客廳開間還有3.4米（扣除10厘米墻體），相當(dāng)不錯(cuò)了。

使用率超110%，偷面積技術(shù)太牛逼了。

唯一顧慮是，日照被2#擋住不少，中低層大寒日日照時(shí)長普遍3-4小時(shí)。

不算太好，但也滿足了規(guī)范要求。算是性價(jià)比很高的一個(gè)戶型。

約122m2四房兩衛(wèi)

戶型設(shè)計(jì)很不錯(cuò)，陽臺(tái)開間7.7米，寬1.8米。門口處最小的房間開間2.6米，面積約8.8m2。

尺度相當(dāng)可以，只是采光日照被樓棟自身和2#擋住挺多。

約142m2四房兩衛(wèi)

五開間朝南，南向采光面長達(dá)17.1米，估計(jì)不少粉絲一眼喜歡，實(shí)際上這個(gè)戶型的設(shè)計(jì)算是當(dāng)中不太好的一個(gè)。

走道太長，浪費(fèi)面積多，廚房門朝X空間，容易吸油煙。

約166m2四房三衛(wèi)

正南向，南向采光面16.9米。其中，客廳面寬達(dá)4.5米（不含X空間），真夠豪的了。

因?yàn)?棟和2棟樓棟有一定遮擋，中低層日照稍差，時(shí)長約2-4小時(shí)。

約188m2四房三衛(wèi)

雙主套、雙陽臺(tái)、超17米西南向面寬，有專屬電梯廳以及帶浴缸的主套。

采光沒問題，但日照有一定影響，模型顯示大寒日日照時(shí)長普遍約為2-5小時(shí)。

最后簡單總結(jié)一下：

如果僅從日照角度考慮，142m2高層＞103m2東梯腿高層＞166m2高層。

相對來說，122m2日照不太好；188m2日照尚可，但要考慮西曬問題。

這幾個(gè)戶型當(dāng)中，鳥叔建議慎選122m2西向梯腿，因?yàn)?#和3#這兩棟樓太近了，無論是采光還是視線，都被擋住不少。

選籌：看中的戶型，買哪棟哪層最好？

當(dāng)然，到底怎么選，關(guān)鍵還是看預(yù)算和需求。還是跟大家詳細(xì)說一下，具體每個(gè)戶型應(yīng)該怎么選。

103㎡四房：首選東側(cè)梯腿高層

首推103㎡戶型只有2條梯腿，都在1#，選擇不難。主要任務(wù)是更好的采光。

從日照模擬時(shí)長就知道，明顯是東側(cè)梯腿103㎡的日照要更長，特別是高層單位，而且視野也更好。

鳥叔的建議是東梯腿高層＞西梯腿高層＞東梯腿中低層＞西梯腿中低層。

122㎡四房：首選東側(cè)梯腿高層，慎選西側(cè)梯腿

和103㎡類似，也是2條梯腿，都在1#，朝向相似，都是東南。主要權(quán)衡點(diǎn)在于采光和視野。

與103m2不同的是，122m2東側(cè)梯腿日照明顯就不如同樣是東側(cè)梯腿的103㎡。

122㎡西側(cè)梯腿更慘，采光和視野都既有自身樓棟的自遮擋，也有隔壁2#和3#的遮擋，樓間距相當(dāng)?shù)慕?/p>

這個(gè)戶型，建議東側(cè)梯腿高層＞東側(cè)梯腿中層＞西側(cè)梯腿高層＞東側(cè)梯腿低層＞西側(cè)梯腿中低層。

142㎡、166㎡、188㎡四房：中高層優(yōu)先

這三個(gè)戶型，首推都只有1條梯腿，所以考慮點(diǎn)主要也是采光和視野。

采光、視野肯定是高層的好，所以也不難選：高層＞中層＞低層。

看到這里，如果你對萬博城如何選籌仍有疑惑，可以加鳥叔微信聊聊。目前萬博城售樓部已經(jīng)開放，預(yù)計(jì)月底就會(huì)正式開售，感興趣的朋友，聯(lián)系鳥叔團(tuán)隊(duì)帶看，拿底價(jià)談更多優(yōu)惠包。