央行徹底轉(zhuǎn)向，7月的房地產(chǎn)已經(jīng)瘋了

我是紫沐，這是我第412篇日記。

有粉絲跟我說(shuō)，他19年在天河?xùn)|買了套房，21年的時(shí)候，最高浮盈接近200萬(wàn)。

因?yàn)槌缘教痤^，他同年在老黃埔又買了一套，打算再賺一筆。

結(jié)果三年過去了，當(dāng)初天河?xùn)|200萬(wàn)的浮盈，基本被抹掉。

老黃埔的房子，按目前的市場(chǎng)價(jià)去算，扣掉利息，還要虧30萬(wàn)左右。

他說(shuō)很痛苦，折騰5年啥也沒撈著，還越虧越多。

樓市接下來(lái)會(huì)怎么走，我們又能做些什么？

樓市現(xiàn)在有多慘？

這點(diǎn)，從操盤手態(tài)度的轉(zhuǎn)變就能看出來(lái)。

前段時(shí)間央行發(fā)布了“二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”，堪稱創(chuàng)造歷史。

整份報(bào)告，提及“房”字119次，“租”字57次，還專門開了一個(gè)專欄，分析未來(lái)買房投資價(jià)值。

這人設(shè)是徹底改變了。

以前的央媽就像個(gè)高冷女神，說(shuō)話都是端著的。

絕不會(huì)跟你明說(shuō)，要做什么，要買什么，全靠你自己猜自己悟。

但現(xiàn)在的央媽就像個(gè)帶貨主播，隔三差五就通過各種平臺(tái)帶貨：

家人們，房子是好東西啊，未來(lái)買房出租的收益率將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率，趕緊下單不會(huì)錯(cuò)。

過去幾十年，你有見過這樣的央媽嗎？

以前的公開發(fā)言，都是跟你說(shuō)樓市有泡沫，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，買房投資需謹(jǐn)慎。

立了幾十年的人設(shè)，都不得不改變，可想現(xiàn)在的樓市承壓有多大。

看看7月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)表，都跌瘋了。

除了北京、上海和昆明，剩下的67個(gè)城市繼續(xù)下跌，連強(qiáng)勢(shì)城市，也沒有好起來(lái)。

廣州跌0.9%，深圳跌1.2%，廈門跌1.8%。

其中廈門和武漢，今年前7個(gè)月，已經(jīng)累計(jì)下跌了13.2%和13.4%。

連7月的樓市數(shù)據(jù)，都沒能企穩(wěn)。

那更為冷淡的8月，數(shù)據(jù)能有多好看？

你說(shuō)央媽能不急嗎。

讓央媽更急的，是最新的社融數(shù)據(jù)，讓人看不到企穩(wěn)的希望。

7月新增人民幣貸款2600億，低于預(yù)期的4500億；

社會(huì)融資7708億，低于預(yù)期的10200億；

M1增速更恐怖，直接去到-6.6%，再創(chuàng)歷史新低。

要知道M1的走勢(shì)和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度非常高。

那M1不反彈，房?jī)r(jià)又哪來(lái)止跌回暖的希望？

而且樓市不回暖，大家都不上杠桿，還把錢拿去還房貸。

相當(dāng)于銀行的利潤(rùn)持續(xù)縮水，金融系統(tǒng)同步承壓，壞賬率同步上升。

整個(gè)市場(chǎng)哀鴻遍野，這是央媽絕不想看到的場(chǎng)面。

如果看數(shù)據(jù)沒什么感覺，那就看案例。

就前兩天，牛奶廠華潤(rùn)天合成交了一套140㎡四房，成交總價(jià)698萬(wàn)，折合單價(jià)4.97萬(wàn)/㎡。

放在去年，類似的產(chǎn)品，單價(jià)要多少錢？

答案是9.57萬(wàn)/㎡。

相當(dāng)于一年時(shí)間，房?jī)r(jià)腰斬接近50%。

事實(shí)也是如此，這套698萬(wàn)成交的四房，去年7月的掛牌價(jià)，還是1200萬(wàn)。

后面連續(xù)降價(jià)23次，降價(jià)幅度接近500萬(wàn)，這都能在海珠/萬(wàn)博，買一套剛改房了。

連華潤(rùn)天合四房，這種潛力板塊的標(biāo)桿產(chǎn)品，都跌得這么慘。

更邊郊一點(diǎn)的板塊，更老舊的產(chǎn)品，你說(shuō)會(huì)有多慘烈？

與之相比，文章開頭的粉絲，已經(jīng)算幸運(yùn)了。

那樓市是不是就徹底沒了希望，這種狀態(tài)還要持續(xù)多久？

其實(shí)房地產(chǎn)的底層邏輯，并沒有發(fā)生改變。

它依然關(guān)聯(lián)大量的上下游產(chǎn)業(yè)，依然能影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

所以在基本面沒變的情況下，樓市企穩(wěn)只是時(shí)間問題，北京和上海就是活生生的例子。

但問題是，這時(shí)間要多久？

城市之間的分化，在這輪行情已經(jīng)體現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

四大一線，肯定比其他二三線城市，要更快恢復(fù)元?dú)狻?/p>

但在四大一線中，廣州大概率是最晚恢復(fù)的那一個(gè)。

今年前7個(gè)月，北京跌了6.7%，上海跌了6.4%，深圳跌了8%。

而廣州，跌了9.8%，是最夸張的。

為什么呢，因?yàn)閺V州對(duì)土地財(cái)政的依賴度最高。

以前像恒大、富力、雅居樂這些地產(chǎn)商，每年能給廣州帶來(lái)幾千億的稅收。

但現(xiàn)在這些地產(chǎn)商的情況，大家都懂。

當(dāng)樓市預(yù)冷，為了回補(bǔ)這空缺的土地財(cái)政，廣州很多操作都在變形。

像前段時(shí)間，連琶洲這種關(guān)系到城市發(fā)展命脈的板塊，都改了控規(guī)。

而且接下來(lái)還有17宗地塊，即將掛牌。

這短期劇增的供應(yīng)量，肯定會(huì)扭曲廣州核心資產(chǎn)的供需關(guān)系。

天量供應(yīng)的地方，房?jī)r(jià)很難漲，這我想已經(jīng)是共識(shí)了。

失去土地財(cái)政，廣州正在飲鴆止渴。

問題是，廣州為什么這么依賴土地財(cái)政？

說(shuō)到底，還是產(chǎn)業(yè)的問題。

廣州曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，正在面臨巨大的挑戰(zhàn)。

廣州現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在城市競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，已經(jīng)占不到什么優(yōu)勢(shì)了。

比如汽車產(chǎn)業(yè)，廣州曾經(jīng)是油車領(lǐng)域的霸主。

但在快速崛起的新能源領(lǐng)域，廣州沒有拿得出手的牌，甚至比不上杭州和重慶。

整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，老化得非常厲害。

它不像隔壁深圳，已經(jīng)完成了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，擁有華為、比亞迪、大疆這類科技領(lǐng)域的獨(dú)角獸，成為全國(guó)的科創(chuàng)中心。

所以當(dāng)深圳基本擺脫土地財(cái)政的依賴，能游刃有余地控制供地節(jié)奏。

廣州能做的，就只有吃教育和醫(yī)療的老本。

但產(chǎn)業(yè)是發(fā)展的基礎(chǔ)啊。

如果廣州不能抓緊完成產(chǎn)業(yè)迭代，那只會(huì)被另外三大一線，拋離得原來(lái)越遠(yuǎn)。

甚至，被強(qiáng)二線城市彎道超車。

所以琶洲的控規(guī)調(diào)整，我覺得是開了一個(gè)很不好的頭。

相當(dāng)于用廣州的未來(lái)，換眼前的利益。（樓市這本書，翻到最后都是人性）

所以如何在土地財(cái)政和城市發(fā)展之間取得平衡，是廣州能否重新蛻變的關(guān)鍵。

也是廣州樓市，能否逆風(fēng)翻盤的關(guān)鍵。

而作為個(gè)體，我們最應(yīng)該做的，就是壯大自己的現(xiàn)金流，不要被趕下牌桌。

以時(shí)間，換城運(yùn)。