孫宏斌瞄準(zhǔn)了不良資產(chǎn)賽道

作者：kangins

雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越！

近日，據(jù)市場(chǎng)消息，融創(chuàng)正在內(nèi)部醞釀成立一個(gè)新平臺(tái)：

而今資本。

該平臺(tái)的運(yùn)用正是在融創(chuàng)暴雷前從事的主要業(yè)務(wù)之一：

通過(guò)收購(gòu)困境房企的土地從而獲取額外的溢價(jià)！

自身尚未完成走出困境的融創(chuàng)何以有信心來(lái)進(jìn)行賽道的橫向擴(kuò)張？顯然，這與融創(chuàng)的當(dāng)前處境密切相關(guān)：

1、作為暴雷房企，融創(chuàng)屬于暴雷房企中最先走出困局的少數(shù)頭部；

2、融創(chuàng)化債的奇跡正在出現(xiàn)超級(jí)正反饋溢價(jià)。

最有說(shuō)服力的一點(diǎn)，就是近期（10月17日），融創(chuàng)率先完成了暴雷房企恢復(fù)股權(quán)融資的先河。

根據(jù)公告：

公司計(jì)劃通過(guò)先舊后新的方式進(jìn)行配股融資，合計(jì)配售4.89億股股份，融資總額約為12.05億港元，配售股份及認(rèn)購(gòu)股份分別占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的約5.60%，占經(jīng)認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后擴(kuò)大的已發(fā)行股本的約5.31%。

股權(quán)融資的恢復(fù)，往往意味著自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)全面轉(zhuǎn)向：

恢復(fù)正常！

而融創(chuàng)作為頂級(jí)頭部房企之一，顯然這也是資產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信心整體回暖的標(biāo)志性事件。從不良資產(chǎn)的視角切入土地市場(chǎng)，有顯著的兩大優(yōu)勢(shì)：

1、相比一級(jí)市場(chǎng)的壟斷及高溢價(jià)，通過(guò)不良資產(chǎn)獲取的資產(chǎn)價(jià)格更低，在當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格普遍低迷的情況下，有著較高的安全墊；

2、在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍受困于流動(dòng)性危機(jī)，當(dāng)前介入的時(shí)機(jī)正逢其時(shí)；

在公司內(nèi)部，融創(chuàng)自身較為一致的判斷是，未來(lái)不一定有大規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但一定有大規(guī)模的存量市場(chǎng)。按照融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌原話說(shuō)就是：

不良資產(chǎn)市場(chǎng)有很大的機(jī)會(huì)。

01 融創(chuàng)：困境三巨頭的唯一奇跡

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，一場(chǎng)始自21年9月恒大暴雷引發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)由點(diǎn)及面形成了行業(yè)性的困局，期間，曾經(jīng)的地產(chǎn)三巨頭：恒大、碧桂園、融創(chuàng)無(wú)一幸免，就連公認(rèn)的地產(chǎn)三好生碧桂園也在2023年7月爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，至今是生是死沒(méi)有一個(gè)明確的公告，屬于：

秘不發(fā)喪！

對(duì)于包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)三巨頭在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)歷了：

1、2022年11月的地產(chǎn)三支箭；

2、2024年1月的白名單；

3、2024年5.17房地產(chǎn)大禮包；

等一系列的政策紓困后，終于在9月24日等來(lái)了房地產(chǎn)政策底信號(hào)的終極確認(rèn)：

止跌企穩(wěn)！

政策信號(hào)配合史詩(shī)級(jí)的政策兜底，顯然預(yù)示著：

房地產(chǎn)黎明前的黑暗即將過(guò)去！

對(duì)于即將到來(lái)的黎明，三巨頭中誰(shuí)最可能活下來(lái)，誰(shuí)將活得最好？

在康哥看來(lái)，既不是老大恒大，也不是行業(yè)三好生碧桂園，而是在2022年5月暴雷的TOP3房企：

融創(chuàng)！

過(guò)去的兩年對(duì)于孫宏斌來(lái)說(shuō)應(yīng)該是最難熬的一個(gè)時(shí)期：

安撫債權(quán)人+找錢

也許是老孫果斷的作為+十足的誠(chéng)意感動(dòng)了債權(quán)人，融創(chuàng)境內(nèi)外債務(wù)重組竟然奇跡般地成功了，而且創(chuàng)造了多個(gè)記錄：

1、三巨頭乃至TOP20中最先完成境內(nèi)外債務(wù)重組的房企，；

2、TOP100暴雷房企中首家完成股權(quán)融資的房企；

率先完成在2023年年4月完成境內(nèi)外債務(wù)重組的融創(chuàng)估計(jì)是受到了上天的眷顧，從事后諸葛亮的角度來(lái)看，融創(chuàng)重組完成的時(shí)間點(diǎn)堪稱：

精準(zhǔn)！

復(fù)盤21年9月至2024年9月，本來(lái)大家以為2022年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整已經(jīng)很劇烈，處境很艱難，沒(méi)想到2023年行業(yè)艱難程度和困境再上一層樓，而最令人意外的是，2024年房地產(chǎn)的情況已經(jīng)不能用艱難來(lái)形容了，涉及房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)開(kāi)始:

自由落體！

面對(duì)市場(chǎng)一個(gè)又一個(gè)“困境升級(jí)的 ”驚喜，天選之子的老孫才能完全撇開(kāi)債務(wù)的問(wèn)題，在外部環(huán)境異常艱難的情況下全力以赴地推進(jìn)保交樓這一核心關(guān)鍵，而老孫的努力也換了一系列耀眼的成績(jī)單：

1、融創(chuàng)2023年?duì)I業(yè)收入1542.3億，比2022年暴漲超過(guò)50%；

2、銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)居TOP20之列；

3、即使沒(méi)有新增土地購(gòu)入，但是手中存貨依然位居行業(yè)TOP5之列；

第1、2兩點(diǎn)說(shuō)明了融創(chuàng)當(dāng)前化解流動(dòng)性困境正步入佳境，這里康哥要特別解讀一下第1點(diǎn)：

融創(chuàng)的營(yíng)業(yè)收入核心就是商品房的銷售收入，2023年融創(chuàng)通過(guò)正常銷售的商品房銷售收入是846億，這就意味著另外700多億的銷售收入是通過(guò)以房抵債等形式實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于當(dāng)前庫(kù)存高企的正常房企而言，顯然融創(chuàng)又多了一個(gè)超級(jí)額外的銷售渠道。

第3點(diǎn)，融創(chuàng)在天量庫(kù)存的背景下，能夠保持不暴雷就足以秒殺近三年在土地一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)地的停滯，畢竟2023年新增貨值排名第一的保利，新增貨值僅：

不到1000億！

而近1億平的土地儲(chǔ)備顯然為融創(chuàng)走出困境后重振龍頭雄風(fēng)打下基礎(chǔ)。

02 融創(chuàng)與孫宏斌

融創(chuàng)與孫宏斌的故事還要從19年前說(shuō)起。

2003年，一位叫孫宏斌的開(kāi)發(fā)商在論壇上，放言要成為行業(yè)第一，超越行業(yè)老大萬(wàn)科。當(dāng)時(shí)臺(tái)下的王石臉色有點(diǎn)難看，不急不慢地說(shuō)了句：“你不可能這么快超過(guò)萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？”第二年的博鰲，王石更是不留情面點(diǎn)名孫宏斌：

“像媒體炒作的那家黑馬，在宏觀調(diào)控下會(huì)很難受，到時(shí)候大家問(wèn)他，他要說(shuō)不難受，那是吹牛！”

沒(méi)想到，這一役，孫宏斌碰瓷成功：

2004年，順馳營(yíng)收達(dá)127億元！

就在此時(shí)，老孫說(shuō)出了經(jīng)典的一句話：

我只有矛，不需要盾。

但是，狂飆突進(jìn)的順馳隨后開(kāi)始遭遇危機(jī)：

1、2005年地產(chǎn)調(diào)控政策出來(lái)，順馳資金鏈崩了；

2、2007年，孫宏斌被迫將順馳低價(jià)賣給路勁。

順馳之后，不死心的孫宏斌攜手全新的融創(chuàng)再次殺回了江湖，這一次：

高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三高模式徹底被老孫玩出了新高度！

與此同時(shí)，順馳的前車之鑒也讓孫宏斌時(shí)刻謹(jǐn)記在心，不管行動(dòng)上是否吸取了之前的教訓(xùn)，但是其后嘴邊的口頭禪就是：

我們會(huì)控制好負(fù)債率、管理好現(xiàn)金流，保證融創(chuàng)的健康。

如果以上市視角回看檢視的話，2021年之前，融創(chuàng)所強(qiáng)調(diào)的“控制好負(fù)責(zé)率、管理好現(xiàn)金流”的理念一直執(zhí)行的很好，也將拿地、融資、政策的節(jié)奏一直把握地較為準(zhǔn)確，一邊用“三高”模式瘋狂拿地、并購(gòu)，一邊用順馳的前車之鑒牢記在心：

時(shí)不時(shí)地踩一下油門。

這期間，融創(chuàng)銷售額從682億飆漲至3620億。10年間，融創(chuàng)銷售額：

漲了77倍，營(yíng)收漲了35倍！

而融創(chuàng)業(yè)務(wù)規(guī)模滾雪球做大的兩個(gè)秘訣：

1、各地土拍市場(chǎng)“地王”的常客，在各地大肆跑馬圈地；

2、在收并購(gòu)市場(chǎng)收購(gòu)?fù)械睦щy項(xiàng)目而大放異彩；

彼時(shí)的融創(chuàng)已經(jīng)深諧不良資產(chǎn)的門道，并通過(guò)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展積累了口碑和大量經(jīng)驗(yàn)，也因此有了和各地政府的關(guān)聯(lián)和底氣。

巔峰時(shí)期的融創(chuàng)，股價(jià)接近40港元，財(cái)大氣粗的老孫一不小心就被賈老板忽悠虧了：

200多億！

對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷，早在2016年，其就表示：

“目前的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)十分大，任何熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不可能降，但也并不具備暴漲的任何基礎(chǔ)。”

但是在一邊看空的同時(shí)，卻全面做多：

17年7月，融創(chuàng)聯(lián)合富力以現(xiàn)金對(duì)價(jià)632億（總價(jià)近千億）拿下了萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店！

那時(shí)候，不僅是融創(chuàng)自己認(rèn)為掙了，業(yè)界也一致認(rèn)為孫宏斌撿了大便宜，回過(guò)頭看：

融創(chuàng)顯然接在了資產(chǎn)價(jià)格的山頂！

一邊大肆拿貨，一邊卻依然小心翼翼，剛拿下千億資產(chǎn)的融創(chuàng)在2018年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌依然堅(jiān)稱：

1、宏觀調(diào)控政策不會(huì)短期內(nèi)放松，隨著政策持續(xù)，購(gòu)買預(yù)期肯定會(huì)發(fā)生變化，接下來(lái)會(huì)很小心謹(jǐn)慎地把融創(chuàng)做安全；

2、2019年的市場(chǎng)并不樂(lè)觀，融創(chuàng)接下來(lái)拿地一定會(huì)謹(jǐn)慎、小心。

在2020年，融創(chuàng)確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始踩剎車，降杠桿：拿地金額同比驟降55%，新增土儲(chǔ)大減74.2%，新增貨值則大降47%。

那幾年，“小心”成了掛在孫宏斌嘴邊的詞。

看到這里，感覺(jué)孫宏斌對(duì)行情的把握可謂精準(zhǔn)，如果再堅(jiān)持到2021年底，則融創(chuàng)成功上岸是大概率的問(wèn)題。

但詭異的事情出現(xiàn)在2021年上半年，孫宏斌再次開(kāi)啟逆周期狂飆之路：900億拿地，豪擲百億并購(gòu)彰泰，百億進(jìn)軍白酒現(xiàn)在來(lái)看…

當(dāng)時(shí)的口號(hào)：“搶別人的地，讓別人無(wú)地可買”？

來(lái)看看當(dāng)時(shí)的媒體怎么報(bào)道的：

顯然是孫宏斌，昏頭了。

在政策調(diào)控之下，友商紛紛踩剎車之時(shí)，融創(chuàng)卻偏偏還要踩一腳油門。正是這腳油門，讓融創(chuàng)此后險(xiǎn)些步入：

萬(wàn)劫不復(fù)之境地！

對(duì)于昏頭的原因，融創(chuàng)副總裁陳恒六曾經(jīng)說(shuō)：

“老孫這么多年的目標(biāo)就是要當(dāng)老大，做中國(guó)第一世界第一。”

這也許能夠解釋，為什么孫宏斌會(huì)在2021年的春天，選擇逆勢(shì)加倉(cāng)。也許在那一刻，在那個(gè)瞬間，十九年前要成為行業(yè)“老大”的夢(mèng)，突然又點(diǎn)著了。

03 寫在最后

9.24政策大禮包+9.26會(huì)議奠定了此輪近三年房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的：

政策底！

狠人孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：

年輕的時(shí)候爭(zhēng)強(qiáng)好勝，曾經(jīng)嬴得暢快淋漓，也曾輸?shù)靡凰浚俏也缓蠡凇?/p>

誰(shuí)能渡劫成功，挺過(guò)這黎明前的黑暗？

數(shù)次渡劫卻依然頑強(qiáng)自救的融創(chuàng)或許就是成功上岸的幸運(yùn)兒之一！