小區停車收益是否為業主共有？

物業公司所收取的進出小區車輛的停車費，究竟是屬于物業公司所有的停車管理服務費，還是屬于由業主共有的公共部分收益呢？近日，福建省福州市倉山區人民法院審結了一起某小區業委會起訴物業公司業主共有權糾紛，判決物業公司返還給業委會75%的地面停車收益。

坐落于福建省福州市倉山區的某小區，有規劃地面停車位442個、地下停車位167個以及業委會后期自行劃線的地面車位。2005年8月起，開發商委托Y物業公司為案涉小區提供物業服務。根據前期物業服務合同約定，乙方（Y物業公司）提供的前期物業管理服務包括車輛的停放管理服務，室外每輛機動車每月60元，地下車庫每輛每月70元。

2018年3月，小區業委會成立。2019年1月14日，小區業委會通過相應程序解聘Y物業公司，次日Y物業公司撤離案涉小區，不再繼續提供物業服務。Y物業公司退場后，案涉小區的新物業服務企業統計，2021年度案涉小區的停車總數共計1378輛。2022年，該小區業委會向法院提起訴訟，請求Y物業公司返還自2005年8月至2019年1月15日Y物業公司撤場之日期間案涉小區地面停車收益款及利息。

法院經審理認為，案涉小區地面停車位包括規劃的442個以及后期業委會自行劃線的地面車位。其中，442個地面停車位雖經規劃，但并無獨立產權，現有證據亦無法證明開發商與業主對上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實際占用了小區共有場地，故應認定為全體業主共有；業委會占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業主共有。物業公司對屬于業主共有部分區域進行停車管理所取得的每車每月60元費用，應屬于全體業主所有。物業公司辯稱每車每月60元的停車費用為其停車管理服務費，并非案涉小區的公共收益，缺乏依據，法院不予采信。故判決Y物業公司扣除25%的物業停車經營管理費用后，返還75%的地面停車收益。一審判決后，Y物業公司提起上訴，福建省福州市中級人民法院二審維持原判。

法官說法

劉培玲 福建省福州市倉山區人民法院三級法官

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。本案中，小區地面車位雖經建筑規劃，但并無證據證明開發商與業主之間有關于地面車位權屬的約定，地面車位實際是占用了小區共有場地用于滿足小區業主的生活需要；且地面車位不能辦理獨立產權，不能成為享有專有權的專有部分。因此，我們認定小區地面車位屬于小區全體業主共有，基于該車位所產生的收益即停車費亦應歸業主共有，最終判決物業公司扣除25%的經營管理費用，向業委會返還75%的地面停車收益3453795元。

專家點評

唐士亞 福州大學法學院副教授，法學博士

近年來，隨著居民私家車保有量的不斷增加，小區地面停車位收益糾紛成為小區業主與物業公司之間的常見糾紛。小區地面停車位是經政府發出的建設工程規劃許可證批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。對于此類地面停車位的權屬，《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該條第二款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”在本案中，該小區442個地面停車位以及后期業委會自行劃線的地面停車位，實際占用了小區共有場地，亦無證據證明開發商與業主對上述車位的歸屬作出約定。

因此，這些車位屬于占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，其歸屬也應當是隨土地使用權確定，即應當作為共有部分由業主共有。《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”本案中，對于案涉車位的停車費收入在扣除必要、合理的管理成本費用后，剩余部分應屬于業主共有。

此外，應提醒注意的是，對于小區物業管理中存在的不合理現象，小區業主可通過成立業主委員會進行監督管理，由業主委員會向物業管理行政主管部門反映、投訴、舉報以及向人民法院起訴等方式，維護自身合法權益。本案中，小區業主委員會通過訴訟方式依法維護業主權益，具有典型示范意義，也為促進物業管理行業的規范有序發展提供了寶貴經驗。

來源：淮南法苑