深圳灣、前海灣后，南山又一龍頭崛起：3.2平方公里超級大城

激烈角逐44輪、溢價率高達16.48%，前海土拍太激烈了！

剛剛，前海赤灣宅地（K104-0049）成功出讓，宗地靠近5號線赤灣站，起始價12.32億，共有 天健、綠城、中鐵、招商四家房企參與競拍，最終天健以 14.35億的總價拿下 。

豪宅區土拍市場火熱的背后，是 深圳豪宅成交量價的快速反彈，929新政后一個多月，深圳各大豪宅區的優質龍頭盤普遍已經漲了約20-30%。

01.

有豪宅漲幅高達40%

深圳核心優質物業起飛

1、安托山深鐵懿府，漲幅約40%。

上周日（11月10日）上午，深鐵懿府三期最后4套現售房源開盤，單價約14-15萬，相較于2022年三期預售均價（10.75萬），上漲了約30-40%， 不到30分鐘便售罄。

2、深圳灣翡翠海岸，法拍成交單價超20萬，漲幅約13-20%。

10月31日和11月5日，翡翠海岸分別有一套89平戶型和一套176平雙拼房（后排無海景）法拍成功，成交單價全部突破20萬，前者為20.4萬、后者為20.5萬。

其中89平戶型，相較于今年7月-10月初的成交價（17-18萬/平），上漲了約13-20%。

3、寶中海納公館，漲幅約22%。

海納公館約89平的3房，929新政前一天成交價為870萬，11月1日的成交價達到了1060萬，漲幅約22%。

4、南山科技園華潤城，漲幅約15-29%。

深圳風向標樓盤華潤城潤府，80多平的3房，929新政前成交價約為1000萬左右，最新成交價已經去到了1200多萬，漲幅約15%-20%。

同時，華潤城潤璽一期最高成交價已達17.7萬/平，相較于此戶型13.7萬/平的備案中位價，漲幅約29%。

9.24/9.26重磅會議和深圳929樓市新政后，淘哥就預判：深圳核心優質資產能回到高點、甚至再創新高——現在到明年，某些優質物業漲幅基本會在30%以上，個別物業甚至會超過50%。

目前來看，深圳最核心地段，深圳灣、安托山、寶中、南山科技園等各大龍頭區域的典型物業已經在印證此推論。

接下來，根據政策趨勢來看，深圳新拍宅地基本取消了限價。二手豪宅價格回升之下，取消限價的新房價格勢必會越來越貴，最近網傳深圳灣某豪宅新盤甚至要賣28萬/平。

再加上，今日（11月13日）下午財政部等三部門發布了公告：降低契稅、增值稅，取消普通住宅和非普通住宅標準等，如若深圳跟進，這對核心優質物業又是一大利好。

目前，深圳只是第一梯隊的風向標樓盤開始漲價，隨著趨勢傳導，再過一段時間周邊優質物業很大可能就會跟漲。所以，元旦前基本是買入深圳核心優質物業的最后窗口期，越晚入市不確定越強，現在最重要的是：找到優質籌碼。

02.

深圳最被低估的區域

左手前海灣右手太子灣

黃金海岸線C位

如何找到優質籌碼？最關鍵的是鎖定區域，目前，深圳的優質核心區域大概有3種類型：

1、老牌豪宅區：發展已經非常成熟，以香蜜湖、深圳灣、華僑城為代表，房價15-30萬/平；

2、新興豪宅區：發展較為成熟但還有一定空間，以前海灣、寶中、安托山為代表，房價10-20萬/平；

3、追趕型豪宅區：有一定價值基礎、發展空間大，有可能后來者居上，以赤灣、白石洲等為代表，房價7-13萬/平。

這些區域買房幾乎都不會踩雷，但如果從價值空間和介入成本綜合來看，今日土拍引發激烈爭奪的赤灣，是最具性價比、最具潛力的選擇之一，這里的價值被嚴重低估了。

1、前海灣+太子灣，千億雙灣加持，深圳黃金海岸線上的“寶藏之地”。

深圳最接軌國際大都市、最珍貴、最有價值的地方其實就是西部黃金海岸線：紅樹灣—深圳灣—東角頭—太子灣—蛇口—赤灣—前海灣—寶中。沿線匯聚了眾多城市地標、頂級豪宅，房價最貴超30萬/平，是深圳的天花板所在。

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赤灣作為這條黃金海岸線的中間地帶，本身是深圳改革開放發源地、深圳頂級豪宅聚集區蛇口的一部分，同時還鄰近深圳兩大龍頭區域：左手前海灣、右手太子灣。

這些區域有多牛？前海灣擁有騰訊、招商、周大福等企業總部，前海國際會議中心、前海綜合交通樞紐、前海塔、絲路長廊等國際地標，以及前海石公園、桂灣公園、前海萬象等頂級市政、商業配套，是深圳炙手可熱的新龍頭。

太子灣，建面高達約170萬平的超級國際濱海綜合體，聚集了南中國最大的郵輪母港、深圳首個K11、希爾頓五星級酒店、國際學校、國際醫院等眾多高規格的配套。

同時擁有蛇口、前海灣、太子灣三大頂級區域的加持，赤灣可謂眾星捧月、站在巨人的肩膀上。

2、定位高端：自貿區+南山雙心之一，比肩前海灣。

赤灣這種含著金鑰匙出生的區域，勢必會成為城市發展的戰略要地，從大的層面看，赤灣所在的蛇口和前海三灣連成一片，是國家級自貿區，也是大前海的核心所在。

同時，根據南山2035國土空間分區規劃，赤灣被納入蛇口中心，將形成全新的南部國際化濱海城區，成為南山“雙心”之一，是城市功能的重要節點。

在這種高定位、高占位之下，赤灣的城市配套水平、政策傾斜力度等方面，很大可能將是深圳的龍頭級別。

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3、山海兼備、配套豐盛，生態資源+城市資源的完美結合。

赤灣位于小南山腳下，三面環山、一面向海，登上赤灣山山頂，或者去到小南山觀景臺，就能遠眺伶仃洋、俯瞰赤灣港。這種山海合一的自然資源，就算放在深圳頂級豪宅區，也是非常稀缺的稟賦。

同時，赤灣還擁有已開通的2/5/12號線、規劃建設的24/28號線、媽灣跨海通道蛇口-赤灣連接線（規劃）、南二外赤灣學校、太子灣學校、赤灣匯購物中心（在建）、文天祥紀念公園、赤灣天后宮等眾多生活配套。

回望深圳城市發展歷程，兼具自然和豐盛城市資源的區域，往往樓市價值也很高，比如位于深圳核心，又擁有山海湖等景觀的香蜜湖、深圳灣。

而赤灣本身擁有完美的生態資源和豐富的城市資源，又能與旁邊前海灣、深圳灣的頂級城市資源互動，非常具備蛻變成深圳西部海岸線上新價值高地的稟賦。

赤灣實拍圖

4、前景廣闊：蛇口國際海洋城核心承載區，將成為產業+文化組團的濱海新地標。

蛇口國際海洋城作為南山十大重點發展片區之一，是“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技創新走廊的關鍵一環，也是深圳建設全球海洋中心城市的核心引擎。

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據悉，蛇口國際海洋城規劃總面積約26平方公里，將打造赤灣海洋科技創新區、太子灣國際海洋治理綜合服務區、蛇口濱海人文休閑區、歌劇院國際藝術文化區、國際一流樞紐港區，重點發展海洋交通運輸、郵輪經濟、海洋電子信息、海洋文化旅游等核心產業。

（以上資料參考自：《深圳市南山區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》、蛇口消息報）

也就是說，蛇口國際海洋城將以海洋產業為基礎，孵化眾多高新企業、引入相關研究院、建設高端城市配套，是一個有產業、有人才、有資源的引擎式城市中心，類似后海、前海。

而赤灣，則是蛇口國際海洋城的三大承載區之一，目前，已進駐赤灣通信、中海油、招商港口、卡麥龍等多家龍頭企業。

這些企業實力非常驚人，比如赤灣通信是海陸空產業鏈全覆蓋的服務商，擁有VDES衛星頻軌資源全球第一的核心優勢，僅VDES項目就計劃引入200位人才、博士及博士后占比約30%；比如中海油是國內唯一的海洋能源開發引領型企業、全球油服市場排名第4，初步計劃在赤灣布局海洋產業千人研究院。

接下來，赤灣將依托蛇口國際海洋城規劃和深厚的海洋產業基礎，繼續構建科技+航運的產業體系，預計將釋放61.44萬平產業用地，規劃建設赤灣海洋風情小鎮、赤灣海洋科技產業園以及海洋科技大廈、海洋通信大廈、海洋文化館+軍艦、海洋服務中心等濱海地標。（規劃，以實際情況為準）

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若土地充分釋放，預計到2035年，赤灣片區產值規模將達2000億元，帶動就業人口6萬人。

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這樣一個擁有廣闊規劃藍圖的赤灣，能否成為科技園、后海-深圳灣總部基地之后，南山又一頗具差異化競爭優勢的產業新高地？又能否與深圳灣、后海、蛇口、前海灣一樣，成為西部海岸線之上的一個城市新名片？關鍵是要看——兌現保證度。

03.

千億國企統籌運營

赤灣是5年前的前海灣

從深圳灣、太子灣到科技園華潤城片區，這些區域能蛻變為深圳價值高地的關鍵因素之一是擁有強品牌、強實力的統籌綜合運營商，華潤成就了深圳灣、華潤城，招商成就了太子灣。

而赤灣和深圳灣、太子灣一樣，也擁有自己的統籌運營商——中國南山集團。

中國南山集團什么來頭？1982年應國家南海石油開發戰略而生，是國務院批準創立的“中字頭”大型國有企業，至今已有40多年歷史，總部位于前海蛇口，大本營在赤灣，深圳的元老級實力強企。

旗下產業布局涉及綜合物流、產城綜合開發、金融服務、資產管理、智能制造及新能源等諸多領域。

中國南山品牌矩陣 示意圖

具體到房地產板塊，中國南山集團旗下的南山地產，一直以豪宅區為主陣地，開發了一系列標桿作品，比如南山的山語海苑、半山臻境（合作），香蜜湖的南山·翰城等。

這樣一個中國南山集團，能整合的產業、技術、人才等資源簡直無可想象，它之于赤灣，就像招商之于太子灣、華潤之于深圳灣，是赤灣建設的核心推動者。

這種擁有非凡實力的企業集團，所統籌運營的區域往往具備規劃科學合理、兌現質量高、價值空間大的特點。

比如深圳灣，在華潤的運營下，就完成了從一片灘涂到國際化中心的蛻變，并孕育出了深圳灣1號、悅府等頂級豪宅，房價實現了從1-2萬到20-30萬的飛躍。

因此，由中國南山集團統籌運營赤灣，完全不用擔心赤灣藍圖的兌現力。

淘哥認為，憑借天賦地段、天賦資源、高規劃、高定位，以及中國南山集團的統籌運營，赤灣的價值被嚴重低估了，把時間拉長到5年、10年，會發現現在的赤灣，一定是深圳西部15公里海岸線上最具性價比、最具潛力的區域。

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04.

科技龍頭企業扎堆

TOP級豪宅入市

赤灣大升級 迎來2.0時代

目前，中國南山集團主導開發的世界級海洋科技創新先導區“超200萬平的赤灣海洋科技高新園”，已經進駐了赤灣通信、勝寶旺、海工水下技術、青島海檢、納百、藍胖子等海洋、科技龍頭企業，產業集群初具規模，海量資金、人才正不斷涌入。

示 意 圖

高品質城市配套也在不斷落地，已打造了建面約47.7萬方的TOD綜合體大城，集總部辦公、五星級酒店、購物中心、高端住宅為一體。

近幾年，隨著海祥閣、半山臻境、開云府等品質社區的入市、交付，區域正在形成南山新一代高品質居住區，二手房掛牌價最高達14萬/平。

而如今，赤灣的人居品質又將迎來大升級，因為區域的TOP級住宅新盤南山1978·半島擎峯（備案名瑯玥灣佳園）上周已經取證，備案均價約7.8萬/平，推建面約113-167平的3-5房住宅。

為什么說半島擎峯是赤灣的TOP級住宅？

1、赤灣住宅群組團首排、享無遮擋一線海景。

在香港，決定房子價值的第一要素是地段、第二要素就是景觀。今年淘哥赴港考察，香港某項目同一樓層、面積相同的兩套房子，海景房源是無海景房源價格的2倍。

記住，景觀資源不可復制、不可再生，城市發展越成熟，其稀缺性就越明顯、對物業價值的拉升空間也就越大。

未來隨著赤灣開發建設日益成熟，半島擎峯這種擁有無遮擋一線海景的項目，就會越體現其價值，或可斷檔領先。

2、中國南山集團開發，品牌背書強。

好品牌往往意味著選址中心、信譽好、實力強、品質高、服務好，而且打造出來的產品往往更經得起時間檢驗，不論是居住舒適度還是二手流通性，往往都更加優越。

中國南山作為千億國企，打造出來的半島擎峯更容易成為區域標桿和龍頭。

3、圈層純粹、稀缺、品質一流。

半島擎峯氛圍和圈層非常純粹，無回遷房、保障房、商業、辦公等冗雜業態，而且全部是改善大戶型，僅有300多套房源，稀缺性明顯。

南北通透的低密板樓設計，1:1豪華梯戶比、戶戶擁有獨立電梯廳，品質打造非常出色。

關于品質，從建筑觀感就能直觀感受到，灰色鋁板+三層超白low-e玻璃類幕墻打造的公建化先鋒外立面，極具辨識度和標桿昭示感。

據悉，半島擎峯為準現樓狀態，很快就會開盤，作為赤灣的TOP級住宅，項目將引領赤灣人居品質升級至2.0時代。

這樣一個項目， 在赤灣騰飛在即的利好加持下，無疑是優質籌碼的典型代表，值得好好把握。