上海
就在今天，上海第七批次土拍激戰繼續。
今天三塊地延續了昨日勢頭，幾家國央企互相競價難解難分、大幅度溢價拿地：
兩天10塊地成交，7塊地溢價，總攬金約307億！
本輪土拍情況，來源地產營銷總
昨天與新楊思地塊擦身而過后，保利發展成為今日土拍的最大贏家。
保利發展先是以總價32.9億、溢價26.55%摘得唐鎮地塊，刷新唐鎮地價紀錄。
隨后保利發展又聯合上海建工，以總價28.7億、溢價17.18%搶下東外灘地塊。
在最后壓軸競拍中，保利發展以總價15.2億、溢價16.27%斬獲江浦公園地塊。
今天總爺就和大家聊聊，保利發展“帽子戲法”成色如何，各大國央企為何敢于溢價拿地。
01
保利發展
帽子戲法，勢在必得
老大哥保利發展昨日空手而歸，今日成為絕對主角，其實是意料之中的事：
他們本次報名參與4塊地，其中有3塊都在今天
昨日在“新楊思地王”史詩級爭奪戰中，保利發展聯合體也是幾乎一路跟到了最后，足以可見其對上海持續深耕的決心
首先是上午唐鎮地塊的爭奪，這塊地是二號線唐鎮站上蓋，也最近幾年唐鎮出讓的位置最好的一塊宅地。
唐鎮地塊區位示意圖，來源網絡
地塊北側的2個新盤，分別是華發半島華庭、安高·申宸院，兩個樓盤都賣得很火，引發千人搖號。
唐鎮地塊區位示意圖，來源網絡
大家對板塊的價值潛力形成共識，于是可以罕見地看到，上海樓市的前五位巨頭難得同框，一起參與了這塊地的角逐：
保利發展、招商蛇口、中海、華潤置地、綠城&金茂
最終經過73輪競爭，保利發展以總價32.9億、溢價26.5%摘得唐鎮地塊，毫無懸念地成為唐鎮新地王。
考慮到之前板塊新房單價突破7萬，這次又大幅度拉升樓板價，期待保利發展可以為唐鎮帶來一次全新的產品升級。
緊接著，在楊浦地塊東外灘地塊爭奪中，保利發展再次讓大家見證了其強大決心。
本次出讓的東外灘15-01地塊，位置極為優秀和核心，緊靠著超級紅盤中建壹品浦江之星，走路就能到達美團、嗶哩嗶哩總部。
東外灘地塊區位示意圖，來源網絡
無論是產業配套、交通區位，還是濱江人文環境，這都是今年楊浦最矚目的地塊之一，自然也吸引了巨頭們參與競拍，包括：
保利發展&上海建工、招商&越秀、中海、華潤置地
最終又是保利發展笑到了最后，他們聯合上海建工，以總價28.71億、溢價17.1%搶下東外灘地塊。
一方面，保利發展對東外灘極為熟悉，今年7月他們剛剛以8.85萬/㎡摘得“楊浦地王”，推出了代表其最高產品力的「保利·外灘序」。
保利外灘序區位示意圖
另一方面，他們再次選擇與老搭檔上海建工攜手，雙方曾合作開發紅盤「保利建工海玥天匯」、「保利建工·海玥錦上」等 ，彼此存在優勢互補。
總爺觀察到，在拿地后第一時間上海建工就發出海報，可見對本次拿地非常重視。
本輪土拍的壓軸地塊，是楊浦O2-07江浦公園地塊，同樣引發了很大關注度。
這塊地位于著名的江浦社區，配套成熟交通便利，緊鄰軌道交通12號線、18號線江浦公園站。
江浦公園地塊區位示意圖，來源網絡
與此同時，地塊不遠處就是熱銷超200億的神盤仁恒·海上源，再加上地塊體量較小，安全性也比較高。
相比東外灘的幾幅地塊，江浦公園地塊生活氛圍更加成熟，幾乎提前鎖定超級紅盤
也正因為如此，這塊地參拍熱度不低，甚至連很少出現在公開市場的本地城投，也親自下場也參與其中，參拍企業包括：
保利發展、中海、華潤置地、越秀、上海城建
最終保利發展上演帽子戲法，以總價15.2億、溢價16.27%斬獲江浦公園地塊。
今年上海市場競爭格局異常激烈，而保利發展始終能夠位列前五，老大哥始終是上海市場頂梁柱之一。
1-10月上海房企銷售排名，來源中指研究院
除了長期深耕和產品提升，土拍市場的果斷出手也必不可少，上演帽子戲法后，保利發展為明年備足了貨值。
02
土拍復盤
預期拉升，巨頭主導
現在回顧上海第七批次土拍，無論是房企的參拍熱情，還是溢價率表現，都大大出乎了很多人意料。
1. 土拍熱度利好樓市，拉升新房價格預期
其實最近三年，上海宅地供應已經大大減少，市場信心明顯不足。
這次看到頭部央企為了熱門地塊，不惜競價上百輪，不斷刷新板塊紀錄，無疑是為上海樓市注入了強大信心。
近三年上海宅地出讓情況，來源網絡
比較直觀的體現就是，昨天新楊思地塊刷新紀錄后，板塊未來預期被拉升到11萬/平。
據說這次認籌新楊思·上園的客戶，感到非常的幸運，這就是對新房市場最直接的利好：
土拍市場的熱度，會直接傳導到新房市場
盡管上海樓市仍存在不確定性，這些頭部國央企敢于出手拿地，至少代表著開發商層面的積極態度。
2. 上海樓市新格局，國央企主導產品升級
本輪參拍房企多達20家，除了少量托底、拼盤的房企，絕大都是實力強大的國央企巨頭。
本輪土拍情況，來源地產營銷總
其中出手最頻繁、拿地決心最強的9家國央企，也是目前上海市場絕對主力：
中海、招商、保利發展、華潤置地、金茂、綠城、越秀、保利置業、象嶼
除了這幾家巨頭之外，還有很多國企也頻繁參與，比如浦發、安徽高速等國企，代表著長期深耕上海的實力國企。
還有部分首入上海的央企，也展現出十足的黑馬成色，比如拿下南大地塊的中建七局，代表著上海樓市的新銳勢力。
就在不久前，上海公布了12月第八批次集中土拍清單，7幅地塊靜待各路國央企的持續加碼。
上海第八批次土地供應情況
在投資收縮的大背景下，各大房企敢于重倉上海、溢價拿地，也說明了誰才是全中國最適合投資的城市。
為了能夠實現溢價拿地后的利潤，各大房企也勢必會拿出更有誠意的產品，上海新房品質即將迎來新一輪產品迭代。
對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。
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