賣房子，最好的時(shí)機(jī)是3年前，其次就是現(xiàn)在

2021年底到2022年初，我連著寫了3篇關(guān)于房子的文章：

房地產(chǎn)的春天，不會(huì)再來！

中國人買房的能力，用得差不多了！

中國居民真實(shí)負(fù)債率知多少？

那個(gè)時(shí)候，整個(gè)中國的房價(jià)，都還沒開始動(dòng)搖，有些區(qū)域的房價(jià)甚至還在上漲（具體來說，就是下圖中的陰影區(qū)域）……

但是，就從2022年初開始，全國各地的房價(jià)都開始了下跌，如圖所示，二手住宅價(jià)格的當(dāng)月同比增幅，也從0值以上掉到0值以下，并且一直持續(xù)迄今……

通常來說，我開始連著寫某一個(gè)大類資產(chǎn)文章的時(shí)候，不管是A股、港股、美股或黃金、比特幣，都是該資產(chǎn)價(jià)格相當(dāng)長一段時(shí)間的絕對(duì)底部或頂部，為什么呢？

因?yàn)?，只有我覺得該資產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行到了最極端的地步，不管是價(jià)格點(diǎn)位還是市場情緒，還是資產(chǎn)背后的邏輯，都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了正常狀態(tài)，我才會(huì)花上極大的精力，去研究，為什么現(xiàn)在的價(jià)格如此離譜，所以才會(huì)連續(xù)寫文章……

然后，在資產(chǎn)的價(jià)格真正開始對(duì)市場情緒反噬，或者資產(chǎn)價(jià)格背后的邏輯再度開始起作用對(duì)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行糾正的時(shí)候，我反而就不怎么再寫該類資產(chǎn)的文章了，有興趣的朋友，可以去翻一下我每一階段對(duì)應(yīng)的文章，看看是不是這樣？

3年前，我極其堅(jiān)定地認(rèn)為，中國的房價(jià)徹底見頂了。

原因很簡單：

1）人的原因，需要買房的年輕人數(shù)量見頂了；

2）錢的原因，我們把買房的金融杠桿發(fā)揮到了極限。

人的原因嘛，根據(jù)多家房地產(chǎn)中介的調(diào)查數(shù)據(jù)，中國年輕人買房的年齡基本在33-34歲。不妨將這2個(gè)年齡，作為買房年輕人的代表，然后，我根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，專門對(duì)這個(gè)年齡段的年輕人數(shù)量做過詳細(xì)的估算——2022年和2023年是過去16年的頂峰，此后該年齡段的人口數(shù)量將迅速下滑……

錢的原因嘛，我和@吶喊小伙伴，更是從自上而下和自下而上兩個(gè)角度，分析了居民債務(wù)/可支配收入的不可持續(xù)性。也就是說，從世界主要大國的居民債務(wù)角度看，中國居民買房杠桿2021年已經(jīng)加到了極限狀態(tài)——而2021年底，同樣將債務(wù)杠桿加到極限的韓國房價(jià)，都已經(jīng)開始了下跌。

眾所周知，任何一樣“資產(chǎn)”，其價(jià)格都取決于后面買入的人和錢，說白了，在于“接盤俠”的人數(shù)多少和接盤俠的購買能力——現(xiàn)在，“接盤俠”數(shù)量在迅速萎縮，而債務(wù)杠桿加到極致導(dǎo)致整個(gè)民間出現(xiàn)債務(wù)通縮，有個(gè)窩能住就行了，哪里還有能力再去買房子？

這就是我文章題目中所說：

最好的賣房時(shí)機(jī)，就是3年前！

那，為什么說，其次就是現(xiàn)在呢？

從本文的第一張圖上，應(yīng)該就能看出，“百城二手住宅掛牌均價(jià)”幾乎是在持續(xù)下跌，沒有什么像樣的反彈，而“70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)的當(dāng)月同比”，也一直都是負(fù)值（這意味著每個(gè)月都在下跌），而就在2024年9月底以來，其跌幅基本走平……

在一個(gè)持續(xù)下跌的市場里，任何一個(gè)“現(xiàn)在”，都是當(dāng)前以及未來最好的賣出時(shí)機(jī)。

從本文第二張圖上，看看房子“接盤俠”的人口數(shù)量在未來10年之內(nèi)的斷崖式下跌，而且不會(huì)有任何反彈，你還在期待什么呢？未來的10年之內(nèi)，可不就是每一個(gè)“現(xiàn)在”，都是次好的賣房時(shí)機(jī)么？

眾所周知的是，自2008年全球金融危機(jī)過后，中國的城鎮(zhèn)房產(chǎn)，特別是大城市的房子，就完完全全地變成了“金融產(chǎn)品”，那么其價(jià)格變化，就要走金融資產(chǎn)的價(jià)格邏輯，而不是簡簡單單地“圍繞價(jià)值上下波動(dòng)”。

那，金融資產(chǎn)的價(jià)格，是一個(gè)什么樣的邏輯呢？

想想看，從2003年一直到現(xiàn)在，我們國家大中城市的房價(jià)，是不是就在一個(gè)價(jià)格上漲的正反饋上一路狂奔，整體上持續(xù)了近20年，像北京上海深圳這樣的地方，隨便一個(gè)區(qū)域的房價(jià)，普遍都上漲了15倍以上。

18年上漲，然后，2021年底價(jià)格到頂了，還疊加了接盤俠減少、居民債務(wù)到頂?shù)臈l件，你期望2-3年就能調(diào)整過去？

居民的債務(wù)杠桿還高高在上呢！

在居民部門的債務(wù)杠桿降下來之前，中國的房價(jià)不會(huì)有任何像樣的反彈機(jī)會(huì)。懷疑這個(gè)事實(shí)的人，觀察2023年的股市就好了——2023年的A股，就是接盤俠在不斷減少，而許多A股投資者卻債務(wù)纏身不得不選擇割肉斬倉。

就經(jīng)濟(jì)規(guī)模來看，全世界歷史上，房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫能與中國相比較的，唯有美國與日本。

2000年-2006年，美國房價(jià)持續(xù)上漲，大量的低收入人群，也能夠通過長期貸款和很低的首付買到房子，因?yàn)槊赖蹏髁x的政府，不知道通過不斷的政策調(diào)控，來保護(hù)美國高房價(jià)，于是，短短的6-7年，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)抬升利率的時(shí)候，一大波房奴們，立即陷入了“次貸危機(jī)”，美國房價(jià)也立即見頂，此后遭遇了長期的債務(wù)通縮……

同為東亞大型經(jīng)濟(jì)體，日本的房地產(chǎn)泡沫路徑，幾乎與中國一個(gè)模子刻出來的一樣，從1973年石油危機(jī)時(shí)期開始快速上漲，疊加經(jīng)濟(jì)泡沫，連續(xù)上漲了17年。不僅上漲的過程和時(shí)長與中國非常類似，連房地產(chǎn)泡沫破裂的原因，也與中國基本一樣——

接盤俠數(shù)量開始減少，債務(wù)杠桿見頂！

那么，美國與日本的房價(jià)，分別經(jīng)歷了多長時(shí)間“到底”呢？

只有債務(wù)通縮危機(jī)、沒有接盤俠危機(jī)的美國，次貸危機(jī)爆發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)和美國聯(lián)邦政府，果斷實(shí)施0利率+QE印鈔+緊急援助計(jì)劃+接管兩房+救助金融機(jī)構(gòu)等史無前例的貨幣政策和財(cái)政政策組合拳，然后，美國房價(jià)到2012年前后見底，調(diào)整時(shí)間6年。

至于既有接盤俠危機(jī)、又有債務(wù)通縮危機(jī)的日本，其地產(chǎn)價(jià)格在1990年見頂，盡管后來日本政府把利率降低到零，又啟動(dòng)了各種印鈔大法，但日本房價(jià)還是一直調(diào)整到2003年才算見底，房價(jià)連續(xù)下跌13年。

圖表來自伍戈博士，其中計(jì)算美國房價(jià)或日本房價(jià)下跌，均按

因?yàn)楠?dú)生子女政策的長期實(shí)施，中國接盤俠數(shù)量減少之迅速，遠(yuǎn)超當(dāng)年日本，那你憑什么還在期望，中國房價(jià)經(jīng)過3年的調(diào)整就結(jié)束了呢？

有人可能會(huì)說了，我知道房價(jià)未來可能下跌，但我賣了房子，拿著這么多錢干什么呢？

難道——

賣了房子，把錢投入到把投資者當(dāng)成 “唯一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的大A股里么？

或者，買入到期收益率只有1.6%的中國國債或相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，還得忍受其凈值波動(dòng)？

當(dāng)然不是。

你有沒有想過，你可以配置年化收益在4%以上的全球最強(qiáng)大國家的國債、可以配置全球最出色科技公司的股票、可以配置全球最具實(shí)力保險(xiǎn)公司的保單、可以配置全球核心都市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，甚至可以配置非主權(quán)的黃金和加密資產(chǎn)……