帶押過戶極大降低合肥二手房交易風險，買二手房如何降低中介費？

從合肥市房屋交易管理中心（以下簡稱交易中心）了解到，該中心聚焦存量房交易管理“難點”“堵點”，創新模式，激活存量房交易“一池春水”。截至目前，市區范圍內開展存量房資金托管業務的銀行共13家、343個服務網點（含7個不動產登記大廳駐點）。

2023年3月以來，合肥市存量房交易服務監管平臺全面啟用，推行房源核驗、房源查找、委托掛牌、合同簽約等“一站式”服務，通過房源核驗對房屋抵押、查封情形進行預警提示。

在資金托管方面，“銀行主導、政府監管”的新存量房交易資金托管模式啟用以來，交易中心以“防范交易風險、便捷辦事服務”為目標，不斷完善托管服務綜合考評模式，建立托管銀行動態進出機制，促進托管銀行服務水平提升。同時，引導各托管銀行積極探索托管服務線上辦理新模式，不斷增加托管服務網點，方便群眾辦事。

為助力存量房“帶押過戶”工作，交易中心還制定了“托管+帶押過戶”的托管新方案，推動各托管銀行升級改造系統，打通帶押過戶業務銜接通道，降低交易風險，促進交易達成。

中國建設銀行個貸部華經理介紹，有客戶因資金周轉需要急賣房，找到買家后，因房子還有貸款沒還清，買方又不愿意為賣方代償房貸的尾款。客戶了解到“帶押過戶”業務，按照這種模式賣方無需先歸還原有房貸就可以完成房屋交易、不動產登記，還能節省上萬元的“過橋”費用，大大方便了買賣各方。

此外，交易中心對辦事流程再優化，收件材料再精簡，辦事時限再壓縮，積極推進“一門一網一次”工作，在7個不動產登記大廳設置服務窗口，實現房屋交易、納稅和登記“一站式”辦理。

以下文章內容摘抄自吳哥所寫的《合肥二手房買房寶典》(可以找吳哥免費索要)。

二手房“帶押過戶”交易流程優勢介紹

二手房目前有兩種過戶交易方式，一種是傳統的解押過戶（即房東先還清尾款再交易過戶），一種是最新的帶押過戶，區別是房東再有尾款情況下，要不要先還尾款再進行下一步過戶手續。帶押過戶的方式操作簡單、風險更低，未來將成為主流的操作方式。

二手房帶押過戶，目前全國各大城市都已經開始施行，這簡直就是中國二手房交易的一大創新革命。極大簡化二手房交易流程降低交易風險，極大提升二手房交易便利度與效率。

作者簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉全合肥在售新房與2009年后交付的二手房小區，可以幫助梳買房需求，定制化購房方案，全市范圍內精薦新房與二手房（二手房買家0.5%中介費辦理）小區清單，助你高效安心安家合肥。

1、帶押過戶法律依據

房屋可帶抵押轉讓，這是《民法典》的一大“創新”。現行的《民法典》第四百零六條規定：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。

2、帶押過戶詳細流程

帶押過戶流程是什么樣的？我們以合肥建設銀行已經在實施的“帶押過戶”貸款辦理流程為例，主要流程如下：

（1）買賣雙方簽訂購房合同。

（2）提交買賣雙方資料，在建設銀行辦理資金托管和二手房貸款預審手續。

目前不支持跨行辦理，只可以在原賣家同銀行辦理帶押過戶手續。若賣方為組合貸，公積金部分需自行結清。經營性抵押貸款不支持帶押過戶。

（3）待預審通過后，買賣雙方一起在建行支行的不動產登記延伸服務窗口，一站式完成了資金托管、買方貸款審批、簽訂銀行和交易雙方三方協議、稅費繳納、帶抵押轉移登記、新設抵押權登記的二手房“帶押過戶”手續。貸款流程與過戶流程同步完成。

（4）購房人抵押辦妥后放款，銀行內部溝通協調結清售房人原貸款；交易雙方正常辦理交接取款。

3、帶押過戶創新模式利好分析

（1）簡化交易流程：傳統二手房交易中，解除抵押問題需要買賣雙方在登記機構和銀行之間反復辦理手續，耗時較長。而帶押過戶模式下，無需先還貸解押再辦理過戶，可以直接在銀行內部閉環完成審批流程，極大簡化了交易流程。

（2）降低交易風險：在傳統交易中，賣方需結清原銀行貸款的費用，往往需要借橋資或由買方墊付，在資金成本和安全風險方面存在一定的不確定性。而帶押過戶規避了墊資問題，減少了交易中的風險。

（3）縮短交易時間：傳統交易中，因為需要解除抵押并辦理新的抵押貸款，交易周期會比較長，可能需要一個月甚至更長時間。而帶押過戶模式下，整個交易流程快的話可以在半個月左右時間完成（具體銀行辦理時間有差異），大大縮短了交易時間。

（4）保障合法權益：帶押過戶模式下，房產過戶和抵押登記手續可以同步辦理，確保了買賣雙方的合法權益。未解除原抵押狀態的房產過戶時仍然受到保護，保證了抵押不動產依法轉讓。

合肥買二手房如何降低中介費？

現在合肥二手房采取帶押過戶手續后，也不涉及到替房東還尾款問題，因為債務過戶與產權過戶在銀行內部體系進行，銀行會把關好安全關的，可以說十萬分之一的風險都沒有。

在買二手房時候，購房者除了繳納相關契稅等費用外，還需要繳納一筆二手房交易的中介費。因為二手房房源是散的，需要中介去推薦，去聯系房東看房，撮合買賣雙方談價交易，包括后期的過戶與貸款等手續辦理，所以需要買方或賣方支付一定的中介費用。

那么有沒有辦法降低中介費費用呢？有！就是找中介費低的靠譜二手房門店成交。

合肥除了某綠色直營門店與某藍色加盟門店外，另外最大兩家連鎖門店是中墅地產與輝達房產（Q房網）。其中輝達房產（Q房網）的門店多半是直營的少部分是加盟的，門店數量少，就很多房源沒有，導致房源不全。

中墅地產是合肥排名第二數量連鎖門店，門店分布廣，房源較多。可以說與藍色殼連鎖門店的房源重疊度為98%左右，一般房東賣房也都會選擇在這里掛房子。中墅房產是加盟的多，對最低中介費要求低一些，一般而言，比某藍色連鎖門店少1%左右沒有問題的（比如說找合肥買房參謀吳哥來辦理~_~）。

比如總價200萬房子，就可以直接少2萬元中介費。往往二手房談價，最后買賣雙方拉扯就是為一兩萬元的差距分歧。何不在開始階段就選擇低中介費的門店，這樣就直接少了2萬元。

那么安全有沒有保障呢？可以說99.999%是安全沒有問題的。因為二手房交易經過這么多年的發展，這個交易流程是一個非常標準化成熟的交易流程，政府對行業的監管也很嚴格，有統一合同模板，有資金監管賬戶保障交易資金安全，還有完善的法律司法體系，尤其是采用帶押過戶后，風險極大降低，保障買房者賣房子的合法權益！

還有一點是，只要是連鎖門店成交的，成交中介費是門店收款的，后期的房管局過戶、銀行貸款手續，其實都是總部安排專員專人負責的。大的連鎖門店每年合肥就辦理的二手房過戶貸款戶數都達到數萬套，經驗非常豐富。

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