365專家說(shuō)｜柏文喜：萬(wàn)科巨變與房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代轉(zhuǎn)折

作為曾經(jīng)的“最市場(chǎng)化房企”，萬(wàn)科的命運(yùn)變遷不僅是企業(yè)個(gè)體自救的縮影，更預(yù)示著整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)由國(guó)資主導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)化解與結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的新時(shí)代。

柏文喜/文

2025年2月5日，農(nóng)歷新年復(fù)工首日，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)布了一份震動(dòng)市場(chǎng)的公告：10余名來(lái)自深圳國(guó)資系統(tǒng)的高管全面入駐集團(tuán)核心崗位，董事會(huì)主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接棒。這一變動(dòng)標(biāo)志著萬(wàn)科從“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”徹底轉(zhuǎn)向“國(guó)資深度管理”模式，也折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在債務(wù)危機(jī)與市場(chǎng)轉(zhuǎn)型壓力下的歷史性轉(zhuǎn)折。作為曾經(jīng)的“最市場(chǎng)化房企”，萬(wàn)科的命運(yùn)變遷不僅是企業(yè)個(gè)體自救的縮影，更預(yù)示著整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)由國(guó)資主導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)化解與結(jié)構(gòu)調(diào)整并行的新時(shí)代。

━━━━

萬(wàn)科危機(jī)的深層邏輯

行業(yè)轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)失靈共振

這一次，萬(wàn)科發(fā)生了巨變：從管理層調(diào)整到權(quán)力重構(gòu)一一展開。

實(shí)際上，萬(wàn)科的“國(guó)資化”進(jìn)程始于2017年深鐵集團(tuán)成為第一大股東，但彼時(shí)深鐵承諾“不干預(yù)經(jīng)營(yíng)”。2025年的變動(dòng)則標(biāo)志著這一承諾的終結(jié)：

人事層面：新任董事會(huì)主席辛杰及執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來(lái)自深鐵集團(tuán)或深圳國(guó)資體系，總部及區(qū)域核心崗位的十余名新高管亦全數(shù)由國(guó)資背景人員擔(dān)任，如戰(zhàn)略投資運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理趙正陽(yáng)、財(cái)務(wù)資金管理部總經(jīng)理肖靜華等。

治理結(jié)構(gòu)：部分職務(wù)設(shè)置“雙管理班子”（如財(cái)務(wù)、法務(wù)部門），既保留原有職業(yè)經(jīng)理人，又引入國(guó)資代表，形成制衡與過(guò)渡機(jī)制。

此次調(diào)整的直接導(dǎo)火索是萬(wàn)科2024年預(yù)虧450億元的財(cái)務(wù)危機(jī)，以及高達(dá)9828億元的負(fù)債（其中1115億元為短期債務(wù)）。新管理層提出“一攬子方案”，核心包括：

資產(chǎn)盤活：清理非核心資產(chǎn)，如將紅樹灣項(xiàng)目49%權(quán)益以12.92億元轉(zhuǎn)讓給深鐵集團(tuán)；

債務(wù)優(yōu)化：依托深圳國(guó)資5萬(wàn)億元資產(chǎn)規(guī)模的信用背書，通過(guò)注資、資產(chǎn)劃撥降低負(fù)債率；

業(yè)務(wù)聚焦：回歸住宅開發(fā)主業(yè)，收縮多元化業(yè)務(wù)（如物流、長(zhǎng)租公寓等）。

萬(wàn)科危機(jī)并非孤立事件，而是行業(yè)長(zhǎng)期矛盾的集中爆發(fā)：

一是需求端萎縮：人口紅利消退、城鎮(zhèn)化率趨緩，住宅銷售規(guī)模自2021年見頂后持續(xù)下滑，導(dǎo)房企現(xiàn)金流承壓；

二是土地財(cái)政依賴：高地價(jià)與限價(jià)政策擠壓開發(fā)利潤(rùn)，2024年萬(wàn)科項(xiàng)目毛利率降至歷史低點(diǎn)，結(jié)算利潤(rùn)同比驟降470%；

三是債務(wù)循環(huán)斷裂：房企依賴“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，但融資渠道收緊（如“三道紅線”）與銷售回款放緩形成“剪刀差”，最終引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。

當(dāng)市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府主導(dǎo)的救助成為必然選擇：作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科若違約可能引發(fā)供應(yīng)鏈、金融機(jī)構(gòu)及購(gòu)房者的連鎖反應(yīng)，威脅經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；期間，深圳市國(guó)資委明確表示，將統(tǒng)籌超5萬(wàn)億元資產(chǎn)支持萬(wàn)科，通過(guò)直接注資、資產(chǎn)劃撥增強(qiáng)深鐵集團(tuán)的流動(dòng)性。

此外，這也是政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變的結(jié)果，從“房住不炒”到“保交房 穩(wěn)民生”，政府角色從監(jiān)管者轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)化解者，國(guó)資主導(dǎo)成為房企“軟著陸”的關(guān)鍵路徑。

━━━━

行業(yè)重構(gòu)：從市場(chǎng)化到“新型混合所有制”

這次，萬(wàn)科管理層的調(diào)整具有重要的示范意義。原因是，萬(wàn)科的國(guó)資化并非簡(jiǎn)單回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，而是探索“市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)+國(guó)資信用”的混合模式：

從治理機(jī)制來(lái)看，保留了部分職業(yè)經(jīng)理人（如郁亮轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁），同時(shí)由國(guó)資把控戰(zhàn)略方向，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控與專業(yè)運(yùn)營(yíng)的平衡；在資源整合方面，深鐵集團(tuán)向萬(wàn)科注入土地資源（如深圳灣超級(jí)總部地塊）、引入國(guó)有銀行融資支持等，形成了“國(guó)資輸血+房企盤活”的閉環(huán)。

這一事件也預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，一是國(guó)資主導(dǎo)化，地方國(guó)企、城投平臺(tái)通過(guò)入股、托管等方式介入民營(yíng)房企，以防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散；二是業(yè)務(wù)聚焦化，房企收縮多元化業(yè)務(wù)，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目，如萬(wàn)科明確“回歸住宅主業(yè)”；三是融資分化，國(guó)資背景的企業(yè)更易獲得低成本融資，而中小房企可能加速出清。

當(dāng)然，萬(wàn)科能否依托國(guó)資力量實(shí)現(xiàn)重生將取決于三點(diǎn)：一是債務(wù)重組能否在2025年關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)避免違約；二是主營(yíng)業(yè)務(wù)能否在行業(yè)觸底后恢復(fù)造血能力；三是新治理模式能否兼容效率與穩(wěn)定。對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，萬(wàn)科案例標(biāo)志著“高杠桿、高增長(zhǎng)”時(shí)代的終結(jié)，以及一個(gè)以風(fēng)險(xiǎn)化解、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和國(guó)資主導(dǎo)為特征的新周期的開啟。

未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)需在政策框架內(nèi)重新定位，國(guó)企承擔(dān)“穩(wěn)定器”職能，民企轉(zhuǎn)向細(xì)分市場(chǎng)（如代建、租賃），行業(yè)價(jià)值鏈從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)。這一過(guò)程必然伴隨陣痛，但唯有通過(guò)深度調(diào)整，才能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展騰挪出新空間。

━━━━

爭(zhēng)議與反思：市場(chǎng)化邊界的再定義

“萬(wàn)科事件”也將引發(fā)再次的爭(zhēng)議與反思，值得我們思考：

一是效率與安全的權(quán)衡。

國(guó)資接管雖能短期維穩(wěn)，但可能削弱企業(yè)創(chuàng)新活力。萬(wàn)科過(guò)去以“職業(yè)經(jīng)理人制度”和多元化戰(zhàn)略著稱，而國(guó)資主導(dǎo)后，決策流程可能趨于保守，如何平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將是長(zhǎng)期挑戰(zhàn)。

二是道德風(fēng)險(xiǎn)隱憂。

對(duì)頭部房企的救助可能引發(fā)“大而不倒”預(yù)期，鼓勵(lì)激進(jìn)擴(kuò)張行為，需通過(guò)制度設(shè)計(jì)（如嚴(yán)格考核國(guó)資管理績(jī)效）避免資源錯(cuò)配。

三是行業(yè)生態(tài)的重塑。

房地產(chǎn)行業(yè)將從完全競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向“有限市場(chǎng)化”，國(guó)企、混合所有制企業(yè)與民營(yíng)房企分層共存。政策需在保障民生（如保交房）與維護(hù)市場(chǎng)公平之間找到新平衡點(diǎn)。

（作者系中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)）