出乎意料的信號，上海樓市即將迎來大變天

　　今天來聊下北上深等一線城市的樓市小陽春。不少媒體在發文報道今年的小陽春大熱，看房人數創新高，房價要上漲，那么真實情況如何呢？

　　要把握當下小陽春的節奏和房價趨勢，我們還是要以歷年的樓市數據為參照，在本篇文章中，我們先以北京為例來看下小陽春的實況。然后再以上海樓市為例來看下房價趨勢。

　　為什么要以北京為例？

　　一方面是因為北京有綠中介的實時成交數據，另一方面是綠中介在北京占據市場壟斷地位。反觀上海和深圳，并不具備這兩個條件。

　　好了，我們先列數據（以下皆為北京綠中介歷年實時成交數據）：

　　2021年：

　　春節是2月12日， 2月21日樓市起量，3月7日（周日）達到單日成交峰值，780套。從春節到單日成交峰值歷時23天。

　　2022年

　　春節是2月1日， 2月13日樓市起量，3月6日（周日）達到單日成交峰值，656套。從春節到單日成交峰值歷時33天。

　　2023年：

　　春節是1月22日， 2月5日樓市起量，2月19日（周日）達到單日成交峰值，790套。從春節到單日成交峰值歷時28天。

　　2024年：

　　春節是2月10日，2月25日樓市起量，3月10日（周日）達到單日成交峰值，555套。從春節到單日成交峰值歷時29天。

　　可以看到，過去四年，樓市成交峰值出現在春節之后的一個月左右。那么2025年的樓市成交峰值，大概率會在2月23日或3月2日出現。也就是今天或是下周日。

　　如果僅從上周日的實時成交看，從春節推算相同時間（春節后第18天左右的周日），24年是463，23年是644，22年539，21年是671。而2025年是609套。

　　所以我們對今年小陽春的初步判斷，是強于2024年（也就是各大自媒體炒作的成交量同比大幅增長），但弱于2021年和2023年，略強于2022年。

　　并且從本周北京工作日的成交數據推斷，本周日的成交數據，應該大致在650~700之間，預計較難超過700，根據截止到昨天的數據，維持今年小陽春弱于2023年，但強于2024年的判斷。

　　另外，小陽春之后，掛牌數量也開始急劇增加。以北京為例，鏈家前臺掛牌量再次向上突破了13萬套，而在春節期間，這個數字是12.5萬套。買賣雙方還在博弈當中。

　　成交節奏上看，根據歷年小陽春在春節后一個月左右創下實時成交峰值的節奏，我們判斷，看房人數應該在上周或本周創下峰值，而網簽則應該在3月中下旬創下峰值。

　　由于上海的樓市大多以網簽為準，所以上海的同學可以按3月中下旬成交數據達峰的節奏來判斷。

　　在成交量數據以外，我們還有一個數據是居民貸款數據，這個代表了居民對于樓市的凈買入，而凈買入是推動房價上漲的最為關鍵的力量。

　　什么叫凈買入，我們舉個例子。

　　情況1

　　A首付30萬貸款70萬買入B的100萬的房子，但B拿到100萬后，拿出70萬歸還了自己的貸款。那么整個過程中，A增加的債務70萬和B減少的債務70萬互相抵消，則樓市屬于存量博弈和換手，或者我們稱房東將債務轉移給了買家，沒有凈買入。體現在數據上則是居民債務沒有增長。

　　情況2

　　A首付30萬貸款70萬買入B的100萬的房子，B拿到100萬后，又貸款100萬買入C的200萬的房子，或開發商的200萬的房子。

　　那么整個過程中，A增加了負債70萬，B增加了負債100萬，合計增加170萬負債。體現在數據上就是全體居民的負債在上升，這就形成了對樓市的凈買入。

　　所以，同樣的成交量，根據居民貸款數據的不同，對樓市上漲的推動力是不一樣的。

　　我們以截止到2025年1月的居民新增貸款，來看下近十幾年來樓市凈買入的情況。

　　上圖我在過去的多篇文章中使用過，但本次是更新版，更新到了最新的2025年1月。可以看到，2009和2016都出現了居民新增貸款的大漲，這兩年也是房價大漲年，而2022出現了居民新增貸款的大跌，而全國房價也是從2022年開始下跌的。

　　最新數據，也就是今年1月的數據，依然和2022~2024相仿，低于2016~2019的居民貸款數據。

　　也就是從全國大盤的數據看，1月的居民新增貸款指示今年的樓市凈買入力量并沒那么好。

　　我們把1月的數據整理成表格，能看得更清楚一點。

　　可以看到，今年1月的居民新增貸款，僅高于2023年1月（疫情咳嗽期），低于過去十年中的其他一切年份。

　　那么僅從1月的全國居民新增貸款數據看，至少全國范圍的房價，暫時還看不到房價可能上漲的證據。

　　那么，如果我們把目光聚焦到北上深這三個一線城市，我們看下這三個城市近五年的居民債務增速。如下圖，最新數據截止2024年12月份。

　　如上圖，綠線代表深圳，藍線代表上海，紅線代表北京。

　　看2020年這一波，深圳增速最高，上海次之，北京最弱，那么房價漲幅也是這個規律，深圳漲幅最大，上海漲幅居中，北京漲幅最弱。

　　隨后，北上深居民貸款數據一同回落，截止2022年底深圳居民債務增速跌幅最大， 房價跌幅也最大。2023年小陽春帶起一波居民杠桿后再度向下。三個城市走勢都相同。

　　從2024年的517新政開始，三個城市開始出現分歧，上海因517力度最大，居民債務開始擴張，并和后續止跌回穩的一波行情順利接續，居民債務增速持續上揚至今。

　　2024年12月的上海居民債務增速為12.55%，而2021年的峰值為14.22%，僅相差不到2個百分點。

　　那么接下來怎么判斷？我認為應該先看上海，重點可關注以下三個指標。

　　1 跌漲比

　　跌漲比 = 每日房源價格調降數/每日房源價格調漲數

　　如果這個數據超過10，則為買房市場，反之，則為賣方市場。

　　截止本周，上海該數據一直高于10，也就是降價數是漲價數10倍以上，買方較為強勢。

　　2貝殼的上海掛牌均價

　　截止2025年1月，掛牌均價還在持續下行，但跌幅在收窄，我們可以密切關注跌幅收窄到0的拐點，但這需要居民債務增速的持續上行去貢獻凈買入力量。

　　3 居民債務增速的上行上限

　　居民債務增速的上行，是樓市凈買入的推動力量，由于當下上海的居民債務增速已接近2021年的最高點14.22%（如果參照深圳的最高點則是16.1%），后續還有多少樓市凈買盤尚不得而知，可以持續跟蹤數據再看。

　　若后續上海加杠桿力量持續上行不減，貝殼掛牌均價開始觸底反彈，跌漲比開始往10以內移動，則上海房價存在短期上行的可能性。但若上海居民債務增速無法突破2021年高點，或是后續債務增速動能減弱，且依然無法使得掛牌均價止跌或是跌漲比回歸到10以內，那么由于起始于2024年5月的加杠桿已透支了不少居民負債空間，則上海后市不容樂觀。

　　綜上，我們總結下本文觀點。

　　1 全國的居民新增貸款很低，全國范圍維度不存在房價上漲的可能性。

　　2 北上深三個城市中，從當下成交量看，北京深圳無論是成交量還是居民債務增速，都低于2023年的數據。由于下周是實時成交達峰的時候，可密切觀察達峰之后的數據持續性以判斷樓市方向。

　　3 上海是全國唯一一個居民還在大幅加杠桿的城市，但受制于龐大的庫存，以貝殼數據看，截止1月份掛牌均價尚未止跌，但跌幅收窄。從跌漲比看房東信心依然低于買家，而推動樓市上行的加杠桿力量已接近2021年高點，后續加杠桿的持續性，以及居民債務增速是否會突破2021年高點有待觀察。

　　后記：

　　全國的居民債務數據已更新至今年1月，但各個城市的居民貸款數據還只更新到12月，預計下周會陸續公布部分城市的居民貸款數據。對于公眾號的讀者，可查看自己所在城市的本地統計局或本地央行獲取該項數據。

　　對于知識星球的讀者，我會在下周及時公布1月份的各大城市的居民債務增速數據。然后對于實時成交量和跌漲比指標，我們依然會在每周一做一次樓市周評，每周追蹤樓市小陽春的最新數據和我的看法，供大家參考。

　　全文完。