十買八后悔，象嶼地產變形記，藏著多少韭菜陷阱？

象嶼新品“質變”上市

蘇河琹廬、天宸雅頌來了

來自星星的你，最愛詩和枸杞。

今天繼續聊一聊象嶼地產。象嶼正上演著一場魔幻現實大劇：一邊是斥巨資堆砌的 “豪宅面子”，一邊是墻體裂縫里塞得進硬幣、衛生間地漏頻繁倒灌的 “維權里子”。

這個曾因質量問題被業主集體聲討的 “維權專業戶”，如今突然畫風突變，高調進軍高端市場，究竟是痛定思痛的品質救贖，還是披著 “產品革命” 外衣的割韭升級？

象嶼的“變形記”恰似一面棱鏡，折射出高周轉模式與品質管控的深層矛盾，到底向上升級走“高端化轉型”之路，而是一場更精致的韭菜陷進？

01

象嶼之“痛”：沒產品力

自從將發展重心轉至以上海為中心的長三角后，胡新立布局上海做大最強的意圖已經非常明顯。但是起初拿地時發喜報一時爽，后面交付時客戶維權聲卻不絕入耳，胡新立終于認清了現實——象嶼的短板在哪里了，那就是亟待提升產品力，挽救口碑，提高銷量。

胡新立不得不發了招賢令。在2024年年中，特意從世茂招來了張維維女士，擔任集團設計中心總經理。從履歷來看，張維維在產品設計打造方面有著豐富的實操經驗，有人評價道：可謂深諳如何做好產品的面子工程，同時又能滿足高周轉的開發銷售需求。

原來，張維維最早是在世茂原福建區域擔任設計工作。是的沒錯，就是憑一區之力帶著世茂狂飆致死的福建區域（壯大后更名為世茂海峽發展）。

在這個重金挖來的產品設計總的主導之下，象嶼用了一年時間在憋大招。近期，有兩個項目正式對外亮相了，一路向著豪宅奔去：

位于內環的蘇河琹廬用IMAX橫廳與270度飄窗對標翠湖天地，位于外環的天宸雅頌以弧形鋁板立面叫板黃浦濱江豪宅。

天宸雅頌示范區內，從一塊約12米高無斷縫玻璃幕墻看出去便是下沉式莫奈花園會所，著實讓客戶在現場眼前一亮，很有打擊力。

業內人士點評道，為了讓客戶能“看到”所謂的產品，象嶼終于也上道了——學會先做好面子，至于里子是啥樣的后面再說。

象嶼不惜花大代價，不眨一下眼睛。12米高的無斷縫玻璃成本是普通方案的4倍，象嶼還自豪坦言：“換作以前的象嶼，早被成本部砍掉了。”

行業驚呼：2025年，象嶼突然來了個畫風突變。這個象嶼還是那個——因為產品質量問題被客戶投訴維權纏身的象嶼嗎？

這不，天宸雅頌示范區開放的同一天，象嶼開發的另外一個項目——虹橋嘉悅府的業主群里，有位業主略顯無奈地貼出一張裂縫能塞進硬幣的墻體照片，配文：“玻璃再美，能補上這窟窿嗎？”、“不需要大投入，主要幫忙解決最基本的主臥衛生間地漏因管道不要再發生倒灌……”

02

象嶼之狀：沒有一個項目不被維權

胡新立當初布局上海的雄心有多大，現在來自業主的維權聲就有多響。

那是2022年，象嶼地產在胡新立的帶領下走出自己的大本營廈門，染指江浙滬地區，從穩扎穩打的風格一夜之間變換成為快速瘋狂擴展的步調，傾向于高周轉和規模化。

這是在這一年，象嶼被稱為行業內稱為“2022年最強的黑馬”，曾在一年之內拿地金額便超過200億元，在上海補倉金額占近兩年總拿地額的72%，而在廈門入市項目僅2個，占比僅為3%。

胡新立的這一招也很快奏效。

象嶼便在2023年以284.7億元的銷售額拿下近七成全國業績，同比增長近50%，搶到了上海房企銷售榜第5位的榮耀之位。期間，母公司廈門象嶼集團為其輸血625億元，資金鏈看似穩健背后，資產負債率達到了78.4%之多。

但是好景不長，象嶼又很快啞火。

最大的問題便是“質量沒追上拿地的速度。”“靈活沒有跟上腳步”。2024年，象嶼在上海區域銷售額占比驟降至44.38%，排名跌落至第14位，背后是虹橋嘉悅府、虹橋璀璨公館、蟠龍府、象嶼招商公園1872等項目的維權風暴——僅2024年，象嶼在上海的6個在售項目中，4個因質量問題被業主集體投訴。

2023年春天，購房者李先生來看虹橋嘉悅府，李先生很快被精致的示范區說吸引開盤，銷售員介紹說：“小區中央要建一條櫻花大道，下樓就是櫻花雨，裝標是大金中央空調，全屋地暖。”

李先生覺得：象嶼是國企，示范區看著也很不錯，就認購了一套。

然而，兩年后，李先生來到現場，看到的確實另外一番天壤之別的景象：櫻花大道不見了……聞著地下車庫發霉的刺鼻氣味……，兩臺空調無法同時開啟……

李先生苦笑到：“象嶼你們賣的是房子，還是濾鏡啊？”

星星了解到，虹橋嘉悅府一共開發房源1004套，出了前期賣掉的之外，目前仍有306套房源因為客戶投訴沒能賣出去，整體去化不足七成。

對于象嶼來說，這不是個例。

青浦蟠龍府2期被曝外墻保溫層燃燒試驗顯示可燃。銷售承諾的玻璃連廊欄桿，交付時卻變成鐵欄桿，開發商以“超低能耗評審意見”搪塞。

象嶼招商公園1872的墻體裂縫，樣板間展示的“三玻兩腔節能窗”，實際交付為普通中空玻璃，陽臺面積被“偷梁換柱”。廚房煤氣管道緊貼通風口，主衛窗戶無法完全開啟。

象嶼地產在上海的多個項目正從“網紅盤”淪為“維權重災區”。而這一切，或許早在他們選擇“高周轉+高杠桿”的那一刻就已埋下伏筆。

有購房者總結出，象嶼地產“質量羅生門”——控訴象嶼“四宗罪”。

第一、虛假宣傳。購房者質問：當宣傳頁變成“韭菜培育手冊”，誰來為承諾負責？

第二、工程減配。業主調侃：“象嶼的裝修標準，是當代行為藝術——用最貴的大牌，做最省的配置。”

第三、品牌信任危機。從“國企背書”到“韭菜收割機”。國企牌子成了遮羞布，質量反而更差。

第四、維權困局。投訴石沉大海，開發商“裝聾作啞”。購房者自嘲：“買房前你是爸爸，買房后你是空氣。

03

象嶼之策：更精致的割韭游戲

星星還聽到一個消息：

說象嶼自己將來會有非常明晰的考核指標——產品好不好，這個指標不是看當下，而是看未來進入二手房市場的溢價程度。

聽到這些，星星當場有點石化！象嶼好有氣魄啊。因為這是一個非常好的設想，放眼行業目前估計行業內也有只綠城能敢這么說了。因為綠城幾乎沒有客戶投訴，即使有也基本上快速徹底解決了。

將“二手房溢價率”納入考核指標。對于這個“二手房溢價指標”，不知道胡新立是否有真正聽到了那些購買象嶼房子的業主發出的無奈維權聲。

好像就連象嶼內部的人都不信這套所謂的指標，自我調侃道：“過去我們是大象跳舞求穩，現在要跳上鋼絲賭未來。”

象嶼宣傳自己的產品有一張圖，寫著：爭取實現從“形變”到“質變”。

業主看了之后，會心一笑：象嶼已經做到了，項目的外立面是發生了“形”變，產品確實因為質量問題發生之“質”變。另外，廣告畫面雙引號都用錯了，也請審核好了細節再發出來吧。

蘇河琹廬裝標拉滿至8000元/㎡，但靜安內環地價已超10萬/㎡。想要利潤，要么漲價挑戰購房者心理極限，要么降配重蹈覆轍——這幾乎是所有品質轉型房企的“死亡選擇題”。

當行業從土地金融轉向產品主義，所有購房者都該記住一個真理：

一些開發商所謂的“產品革命”，可能是一場救贖，也可能是一場更精致的割韭游戲。

哈佛商學院教授克萊頓·克里斯坦森在《創新者的窘境》中指出，顛覆性創新往往從邊緣開始。但象嶼的“產品賭局”藏著致命陷阱：成本刺客VS利潤囚徒。

象嶼地產在上海的困境，本質是高周轉擴張模式與品質管控能力不匹配的結果。短期追求規模導致口碑崩塌，進而削弱土地市場競爭力，形成惡性循環。其教訓印證了管理學中的“木桶效應”——房企若忽視質量、服務等短板，終將被市場反噬。

正如綠城創始人宋衛平曾說：“房子是藝術品，不是流水線產品。”

但象嶼選擇了另一條路：用標準化復制收割剛需，用虛假宣傳制造溢價，用拖延戰術消耗業主耐心。

房企的規模詛咒，總在口碑崩盤時顯靈。而象嶼的教訓更赤裸：當開發商把“快速回款”凌駕于“品質交付”，購房者的信任終將反噬。

而那些裂縫中的教訓，終將化作購房者手中的顯微鏡——看清宣傳背后的真實，才是對抗鐮刀的最佳武器。

好了，星星就啰嗦這么多了。

夏天來了，燥熱難耐，火氣會很大。請一定要沒心沒肺，忘記不開心。

感謝來自星星的你，用五彩斑斕點亮白天不懂夜的黑。

（敬請期待，星星對象嶼的新觀察第三篇）

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