北京
當城市不再擴張，當人口進城的紅利結(jié)束，當市中心的老小區(qū)居住條件越來越差。
當那些高公攤、低層高、戶型又稀爛的商品房無人問津，當年輕人不再喜歡結(jié)婚，出生率下降，人口老齡化越來越嚴重。
接下來的中國房地產(chǎn)，游戲規(guī)則會發(fā)生什么變化？
很顯然，以土地財政為核心的新房開發(fā)模式，已經(jīng)不再適應(yīng)未來的中國社會的發(fā)展趨勢。
未來的5年，中國必須要重構(gòu)房地產(chǎn)游戲規(guī)則，用來重新提振中國樓市，重啟樓市財富效應(yīng)。
首先第一點，就是會逐漸推出現(xiàn)房銷售制度，徹底取代已經(jīng)執(zhí)行了30年的期房預售制度。
去年我們的住建部就已經(jīng)明確了將會逐漸推行現(xiàn)房銷售制度。
用現(xiàn)房銷售制度取代期房預售制度，將是中國樓市最重要的制度性改革，它將會徹底改變中國房地產(chǎn)的供需關(guān)系。
一旦正式推行現(xiàn)房銷售制度，新房供應(yīng)量將會大幅減少，整個市場需求大部分將轉(zhuǎn)向二手房，二手房市場將會徹底復蘇。
像現(xiàn)在的美國房地產(chǎn)市場，市場中二手房的占比也高達85%，新房僅僅占比15%。
歐美國家的房地產(chǎn)大多數(shù)都是以二手房市場為主，新房比例都非常小。
未來五年，中國樓市也將從以新房為主全面轉(zhuǎn)向以二手房為主。
第二點，未來5年，國家會把存款利率降到接近0，把房貸利率降到2%以下，推動租賃型市場的發(fā)展。
未來在中國的大城市，會有大量的租賃房出現(xiàn)，很多人買房不僅僅是為了預防通脹，博取房價升值的機會，同時還可以出租，獲得更好的租金回報率。
目前中國一線城市的租金回報率是1.8%，強二線城市的租金回報率是2.2%，部分三線城市的租金回報率已經(jīng)超過了3%。
只要把存款利率和貸款利率同時降到租金回報率之下，大城市里買房需求立刻就會被激活，大量的租賃房就會出現(xiàn)。
不僅僅是個人會買房來出租，甚至是國家也會下場，大規(guī)模收購二手房，當成長租房來出租。
這是國家構(gòu)建租售并舉住房新發(fā)展模式的關(guān)鍵。
第三，本輪最大規(guī)模的城市更新將重啟去庫存，利用5年左右的時間，把過去供應(yīng)太多的新房庫存徹底去掉。
同時還會利用城市更新，把老破小變得更新，租金售價可能也會上漲。
預計本輪城市更新將對22萬個小區(qū)進行全面改造。
本輪城市更新大家一定要記住3點：
第一，經(jīng)過國家認定的D級危房全部拆遷，規(guī)模預計達到2000萬戶。
第二，城中村項目，只要方案成熟，也全部拆遷。
第三，2000年之前的老破小，如果不是D級危房，全部改造。
本輪城市更新，是未來五年，中國經(jīng)濟擴內(nèi)需，擴消費的重中之重。
經(jīng)過本輪城市更新之后，新房庫存量和老房子庫存量將會明顯下降，同時老房子還會變得更新。
所以中國大城市的房價和租金，將會穩(wěn)定上漲。
第四點，未來5年，國家一定會下場收購二手房變成租賃房和保障房。
目前國家之所以還沒有大規(guī)模下場收房，主要是兩個原因：
一個原因是收儲的錢利率太高，錢太貴，
第二個就是租金還是不夠高。
后面一旦連續(xù)降息，加上城市更新推動的租金上漲，國家下場大量收購就會發(fā)生。
更何況國家還要增加保障房的供給，只有通過大量收購，才能增加保障房的供應(yīng)量。
第五點，就是提出好房子標準，提高層高，徹底消滅公攤。
一個是新修的《住房項目規(guī)范》，住宅層高從2.8米，提高到不低于3米。
另一個是越來越多的城市允許住宅做更多贈送面積，逐步推進“取消公攤”。
以前的房子公攤普遍在25%以上，層高甚至比2米8還低，壓抑的房間感覺頭頂著鍋蓋似的。
過去十幾年城鎮(zhèn)化太粗放了，這種成批復制的鴿子籠，活該現(xiàn)在沒人要。
通過大力推行好房子，不僅可以讓每塊地賣的更貴，同時還可以激發(fā)整個市場的換房需求。
第6點，交易稅費將會下降，持有稅費將會出現(xiàn)。
也就是說，增值稅大概率將會取消，取而代之將是房產(chǎn)稅。
2024年7月中央就已經(jīng)提出，要逐漸完善房地產(chǎn)稅收制度。
簡單來說，就是交易環(huán)節(jié)的稅收將會減少，持有環(huán)節(jié)的稅收將會增加。
所以未來一旦大城市的房價租金再次出現(xiàn)迅速上漲，房產(chǎn)稅試點就會出現(xiàn)。
未來5年你會發(fā)現(xiàn)：中國房地產(chǎn)的發(fā)展思路，將會出現(xiàn)非常徹底的轉(zhuǎn)變。
原來那一套土地與基建互相反哺、地方瘋狂賣地，開發(fā)商高周轉(zhuǎn)高負債蓋房、調(diào)控一會掐脖子一會松綁的傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式，已經(jīng)徹底被國家拋棄了。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式將會在未來五年逐漸成型。
總結(jié)起來就是：增量時代結(jié)束，存量時代到來；新房時代結(jié)束，二手房時代到來；單軌制時代結(jié)束，雙軌制時代到來；土地財政時代結(jié)束，房產(chǎn)稅時代到來。差房子的時代結(jié)束，好房子的時代到來。
在一個存量為主的房地產(chǎn)市場中，房子反而會成為越來越多普通人的投資首選，不管是租金和房價都將穩(wěn)定增長。
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