成都新房的內卷大戰，初顯負面影響...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段哥，現在新房不是說都卷得很嘛？為啥感覺熱度反而不高了呢？為什么說‘無序內卷會讓所有人背刺’？我們買房的人該如何預判板塊是否存在無序內卷？

房段子解答

內卷作為一個中性偏貶義的詞，并不是什么好事。

放在職場上，作為牛馬都很反對內卷，因為得利的是資本家，這個很好理解。放在樓市上，作為購房者又在為內卷歡呼雀躍，本質上是另一種買方市場的“資本家”。因此，立場不同，對待內卷的態度也截然不同。

其實對資本家而言，短期的內卷是利好的，長期的內卷，依然會遭到市場反噬。無序的內卷，最終會讓所有人都遭到背刺。

卷王此起彼伏的板塊，現在叫好聲一片，未來流入到二手市場的時候，說不定是另外一番景象。

適當的有節制的迭代才是理想狀態，一個樓盤最核心的價值，不只存在于內部，而是要兼顧外部。

最終價值堅挺，但又根本沒卷起來的案例會有很多，像西派少城、寬窄學府、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說它卷不卷，你就說它價值幾何？

現在的人買房，都太關注于產品的迭代內卷（不排除是輿論在刻意引導），但產品之外，外部的板塊價值、配套呈現、長期的競合關系，更值得關注。

粉絲提問

你好，我們想賣掉綠地468的房子，然后去南門換新房，春節就掛出去了，一直不好賣。后來不是降低了首付嗎？所以就先買了林家壩，但二手房還一直沒賣出去。想問問，目前我這套房，是繼續持有等風口呢還是果斷早點賣掉呢？具體的房源情況發給您了哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

成都樓市的行情起起伏伏，從15年開始快速上漲到18、19年，然后疫情期間穩步達到21、22年的頂峰，從23年開始出現了明顯的回落，截至24年底，已經有大概1-2年的下行期。目前很多小區已經跌落到18-19年的行情價。

什么時候觸底？除了經濟層面的真實復蘇，還需要政策決策的明顯信號，自9月美國降息后引發的國內政策放開，高層止跌回暖的口號就喊出來了，加之一二線城市的各種工具包引導，國慶是一個轉折點，樓市確實出現了止跌回穩的跡象。

但樓市是存在巨大慣性的，我們在最最好的情況下預估，成都二手房階段性的觸底企穩，可能在****出現。接下來明年的金三銀四很關鍵，如果前期回穩鋪墊工作做得好，那么房價就要開始緩慢爬升了，這里的速度，我估計是拉長周期的（相對18-22年的快速漲幅），大概要5-7年才能出現這樣的高度。

有了這樣的價格預期，我們就好來評判分析，什么時間節點是適合你賣出綠地的。

話說綠地468是三圣鄉非常代表性的一個大盤，是當年紅極一時的熱門樓盤，目前來看，不僅有商業醫療和三圣鄉IP的加持，也有本身又東又南的區位優勢。不過我們也要看到，它本質上還是剛需樓盤，綠地468二期的87平小套三，作為單衛，33F的T6高層，得房率也一般（大概86%），所以隨著當前改善新房的發展趨勢，還是有越來越多人會賣房置換更好的產品，而能來接盤綠地的，基本上就是一些剛需家庭客群，而這些剛需的購買力有限，在單價總價上能給出來的溢價，又壓縮了它的漲價比例，所以我們以一個較保守的上漲幅度來對比當前的月供壓力。

綠地468二期87平，目前行情來看，如果品相好無瑕疵，包車位大概是**萬左右的總價，如果3年期單價能漲到**萬的單價（按照6年回穩到歷史最高點**來保守計算）。

那么你現在不賣的話（**提前還貸的利息成本），抵扣租金和房價的漲幅，整體是在緩慢上漲的，但表現并不明顯，在接下來3年內，綜合的收入溢價大概是**萬。

這還是在保證有持續穩定租金的情況下，房價在確實緩慢回穩的角度下，推演3年后，實際的回報并不高。

所以我個人其實比較建議的是，趁著當前行情回暖，看能否尋找個別的偶然的愿意**萬+買入的客戶，當前租客還在就積極掛牌出來，等租客搬走后，盡快成交。

不要只看到賣價不高，但也要看到回升的房價不多，租金的收益風險，而且大頭是持續的貸款利息成本。

支持你早點賣掉。

粉絲提問

段老師好，我目前在房產處置上遇困擾想請教：
2018 年全款購入**180㎡精裝房（總價約 377 萬，現含 20 + 萬增值稅），因無經驗未看樓層，收房時遇開發商破產維權、強迫收房，2023 年 7 月才拿證。房屋存在朝向差、視野遮擋、裝修老舊、面積過大（一人居住不便）等問題，愛人不愿入住，嘗試出售時報價從 410 萬跌至 380 萬，心態受挫。
周邊配套滯后：產業空置、商業爛尾、生活不便（無菜市 / 超市），學區**后優勢流失，同小區清水期房性價比更高。現面臨是否繼續出售的糾結：賣房款保值難、家庭意見分歧，持有則因改善型房源受眾挑剔、品質競爭力弱，不知如何抉擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前你380萬，自己給稅費5.3%，中介費1.75%的話，也就是摩擦成本達到了26萬之多，最終拿到手的是354萬，折合約1.92萬的單價，這個不僅對你來說是破發虧本，買入價虧本，稅費中介費虧本，利息虧本，純粹大虧本。

我是不同意你賤賣的，你們純粹是被市場的超跌，跌過頭了的情緒給包裹其中了，對板塊預期，對房價走勢沒有信心。現在你不到2萬的單價賣出去，再過幾年回頭看，那就是賣在最低點。就像黎明前的黑夜，你支撐不下去了，多少是太虧了的。

最最關鍵的是，你們并非高杠桿的投資客，并非家庭實力太差，無法繼續持有的情況，所以比起很多其他的純投資客割肉跑路來說，你們是有底氣的，和他們不一樣。你們完全就是被情緒裹挾了而已，當局者迷旁觀者清，當前**2萬多的成交，一次次沖擊你們的心理防線，但不要被誤導了。

1、**板塊是沒問題的，**雖然前期有一些泡沫，但擠泡沫之后，整體的很穩健的，房產在發展，人口在入住，產業在跟上（連你也是在這邊上班的，好些其他單位也要陸續搬入，就快多點開花了，一些雜音，會快速消失在歷史長河里），教育商業交通也在穩步發展，作為一個**板塊，其穩健程度，我覺得在成都是非常好的狀態，只不過遇到樓市下行期的幾年，是停止了一點，但不會爛尾下去，而是向著好的方向在發展，要看得到未來的大趨勢。

2、**的樓盤是好的，本身來說可以認為是**品質最高的二手房，地段，外立面，梯戶比，都是很好的狀態，未來對標的是周邊改善新房，而非淪落去對比剛需二手房。

周邊改善新房買入成本多少了？**這些基本上是3.3-3.5w甚至以上的，這群人大多也是自住為主，而非純粹的投資客，所以長期穩定后的二手房市場，讓他們接受大額破發賣出，是很難的，也就是說，周邊改善新房能基于此穩住在3萬多的行情上。

你的房子唯一的缺點就只是朝北+得房率的問題，按照10%+10%的折價計算，我認為最最差的價值也應該在2.5萬以上。對應的總價是460萬，尤其是在熬1年，就能免增值稅了，可以說變相的又提升了不少總價。

3、所以我認為，當前你們是受到了不正常的超跌的樓市行情影響情緒，而真實的長期的朗基價值評估。這段時間我其實一直不太愿意在網上公開討論這個樓盤，因為不正常的價格，對應的是不正常的市場，加之現在看跌的人瞎起哄，輿論情緒是很差的，但不代表是正確的。

只有選擇性忽視這黎明前的黑暗，好好睡一覺，等睡醒了，就是天朗氣清，回復到正常行情之上的做法。我認為它接下來1-2年是可以恢復到正常2.5萬價值的，長期來看，往3萬方向也是沒問題的，就看你們能持有多久了。

如果有資金需求（比如見好就收，比如需要置換，那么我建議再熬1-2年到正常化了出手），如果沒有資金需求，也沒自住需求（你氣也不開，軟裝也不弄，自住體驗當然差，而且買菜可以網上喊，也可以周末超市采購，你愛人在**通勤也不是什么很大的問題，只不過孩子讀書的話，需要考慮下怎么接送的問題），那么我建議可以清水出租，不管租多少，都是適當回血，我們要耐得住寂寞，看中長期價值。

當然，你們給了10萬定金，這個真的是太可惜了，是沖動的后果（盲目相信市場，看衰未來，家庭吵架），如果按照這個價格出售，虧大了。但不賣的話，也要損失10萬，挺可惜，最好的情況就是互相協商，能盡量少賠點錢吧。

整體意見就是這樣，你們不要被外部情緒裹挾，在迷霧中看不清真相，這房子持有壓力不大的，耐心一點，回報并不差，但前提是控制好家庭成員的情緒，達成一致的思想，不要再繼續內耗下去了，不然再過5年10年，會發現當初這些事都做得非常沖動，非常后悔。