重慶加速向“核心”進發！

近期重慶菜園壩火車站標志性建筑華鐵賓館爆破拆除，引發很多重慶人的回憶，菜園壩火車站是很多重慶人走向世界的第一站，包括我自己也一樣，大學求學從這里出發，也是第一次坐火車，對外面的世界滿懷期待。

老的重慶站已成歷史，新的重慶站正在拔地而起，這預示著老重慶老板塊也在煥發新生。

重慶正在加速向“核心”進發！

為什么重慶未來會加速向“核心”進發呢？個人覺得有如下3個原因：

01

新區開發飽和

毫無疑問，在過去城鎮化率快速拉升的時代，全國各地都是崇尚新區開發的，重慶也不例外，且重慶還會進行的更徹底一點。

這是因為重慶是8D魔幻山城，核心區土地極其稀缺，特別是住宅用地，因此重慶核心區的房子普遍容積率很高，筒子樓、超高層遍地都是，山坡坡上面修房子。隨著城鎮化率的快速提升，大量農村人口涌入主城，人口暴增，平均每年凈流入約30萬人，繼續在螺螄殼里面做道場肯定不行，核心區要繼續裝人，就只有搞拆遷，但是重慶這些高容積率社區要拆遷，速度肯定很慢也很耗錢。

于是在21年以前，重慶便開啟了浩浩蕩蕩開發新區的進程，東西南北都在開發，因為這些新區有大量的空白土地，哪怕是跨江跨橋跨山脈，也要堅定進行。

可是從98年房改到21年，20多年的開發，這些新區也逐漸飽和了，也帶來了重慶連續很多年土地成交量、新房成交量位居全國第一，供應量自然也不少。

解決一個矛盾點，又會出現新的矛盾點，不同時間階段有不同的矛盾點，也產生新的機會。21年前，第一個矛盾點，核心區老破舊，大家向往城市界面更新，更低密的生活環境，于是遷往新區。

21年后，第二個矛盾點，新區太多，供應量大，前期TZ客較多，市場不好拋壓大，新區離核心區遠，大多配套不成熟，重慶人是很喜歡湊熱鬧的，喜歡煙火氣。于是很多買新區的朋友后悔了，又想買回核心區。

02

核心區大力城市更新

為了調和第二個矛盾，核心區一方面開啟了大力城市更新，讓老城煥發新面貌，城市界面煥新，交通、商業、環境均在升級。

特別是重慶兩江四岸集核區域是重慶獨有的城市名片，江岸線寬度剛剛好，兩江交匯，四岸雄偉建筑，隨著兩江四岸大力改造升級，燈光秀打造，重慶的江景夜景是獨有的美。新區有公園環境生態的美，核心區有城市天際線的美。

順便聊另一個話題，哪里才是重慶的核心區？因為重慶山地地形，被兩江、四大山脈所分隔，很多人說重慶是多組團多中心的發展模式，但重慶是有絕對的中心的，且千年前在此，千年后亦在此，因為重慶是兩江交匯城市，這兩條江搬不走的，這么大的重慶城也離不開水。

所以重慶的核心區=兩江四岸核心區。

核心區另一方面開啟了優質土地供應，為了滿足矛盾需求，大家想買入核心區，但同時需要好房子，近幾年重慶真二八經成交的土地，占比絕大多數都是核心區的優質土地，且容積率較以前是降低了的。

不是說大家不喜歡住核心區，而是核心區以前缺乏好的房子，因此觀宸、啟元這些房子賣的最貴還賣的最好。

另一方面，因為新區的飽和，新區的新房庫存較大，土地也很難賣出去。

03

核心區產業/交通匹配

向核心區進發還為了緩和第3個矛盾點，產業集群與居住區的距離太遠。

重慶的產業集群大多數還是在核心區的，兩江四岸核心區為主，產業決定購買力，注意真正強的購買力一定不是打螺絲釘的工廠，而這些工廠多在遠郊新區，真正強購買力的產業集群是寫字樓扎堆的地方，是CBD，這里是世界500強總部，白領，中高層收入者聚集。

在重慶，他們在江北嘴CBD、解放碑CBD、彈子石CBD、化龍橋CBD等等，當然還有一個離核心區很近的光電園。

所以很多新區是離重慶產業集聚區（核心區）很遠的，加之重慶山地地形，跨江跨橋，交通擁堵，大白話說就是真正住的地方離工作的地方太遠了。

那就很好理解了，大家買在核心區，上班更近了。

以前大家還擔心核心區堵車，但是現在重慶核心區軌道很密集了，甚至都不用開車，軌道出行可以快速到達CBD。

當然，如果未來飛行汽車、自動駕駛技術成熟后，人類的通勤效率大幅提升，也許就沒得上述問題了，遠郊30公里區域，半小時就可以快速到達核心區CBD，那么遠郊大別野也許更香。但這個時間一定不短。

綜上，重慶未來至少10年內會加速向核心區進發，10年后再看人類交通效率能否大幅提升。因此，我們買房的邏輯也很簡單，買入核心區，特別是想在重慶TZ的朋友。