從“擔(dān)保狂魔”到“以物抵債”：“河北王”榮盛發(fā)展8.1億資產(chǎn)大甩賣

文/地產(chǎn)金融視界

6月12日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發(fā)展”）發(fā)布公告，披露了關(guān)于子公司債務(wù)加入并以物抵債的公告。

根據(jù)公告，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“公司”）全資下屬子公司廊坊寫意園林綠化工程有限公司（以下簡稱“寫意園林”）在廊坊銀行股份有限公司和平路支行（以下簡稱“廊坊銀行”）尚有借款未償還。

公告進(jìn)一步披露，南京寧淥建設(shè)有限公司（以下簡稱“南京寧淥”）、河北中凱建設(shè)工程有限公司（以下簡稱“河北中凱”）、眾和建筑工程有限公司（簡稱“眾和建筑”）、北京超安園林景觀工程有限公司（以下簡稱“超安園林”），與榮盛發(fā)展及子公司有長期的業(yè)務(wù)合作，均為公司的重要供應(yīng)商。

2021年，因經(jīng)營所需，同時(shí)為增強(qiáng)與供應(yīng)商之間合作的穩(wěn)定性，進(jìn)而增強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施的穩(wěn)定性，保障項(xiàng)目的順利施工及按期交付，南京寧淥、河北中凱分別向金融機(jī)構(gòu)申請融資，由榮盛發(fā)展及下屬子公司提供擔(dān)保。

目前，因榮盛發(fā)展部分子公司與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林尚有未結(jié)債務(wù)，同時(shí)四家公司在金融機(jī)構(gòu)債務(wù)未結(jié)清。

榮盛發(fā)展在公告中提到，應(yīng)金融機(jī)構(gòu)要求，且為化解南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林與部分子公司之間的未結(jié)債務(wù)，并進(jìn)一步化解公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快促進(jìn)公司良好發(fā)展，根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要，擬由公司的子公司淶水榮盛偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“淶水偉業(yè)”）、唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“唐山榮盛”）、邢臺榮盛旅游發(fā)展有限公司（以下簡稱“邢臺旅游”），與廊坊銀行股份有限公司及三個(gè)支行（統(tǒng)稱為“廊坊銀行”）及相關(guān)主體簽署《以物抵債協(xié)議》，約定以公司下屬子公司名下資產(chǎn)（以下簡稱“抵債資產(chǎn)1”、“抵債資產(chǎn)2”、“抵債資產(chǎn)3”、“抵債資產(chǎn)4”）的價(jià)值或剩余價(jià)值為限債務(wù)加入至南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林及寫意園林在廊坊銀行的債務(wù)，并將抵債資產(chǎn)1、抵債資產(chǎn)2、抵債資產(chǎn)3和抵債資產(chǎn)4過戶至廊坊銀行以沖減南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林及寫意園林在廊坊銀行對應(yīng)借款合同項(xiàng)下對廊坊銀行負(fù)有的部分債務(wù)。

同時(shí)，與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林有未結(jié)債務(wù)關(guān)系的分子公司與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林簽署相關(guān)法律文本，等額調(diào)減未結(jié)債務(wù)金額，即通過先債務(wù)加入、后過戶方式完成以物抵債交易。其中，抵債資產(chǎn)1抵債金額4.22億元，抵債資產(chǎn)2抵債金額7804.64萬元，抵債資產(chǎn)3抵債金額1.04億元，抵債資產(chǎn)4抵債金額2.06億元。

榮盛發(fā)展方面表示，本次以物抵債事宜有利于公司債務(wù)的化解，促進(jìn)公司經(jīng)營與發(fā)展，交易總額約為8.10億元，交易不涉及人員安置、土地租賃、債務(wù)重組等情況。本次交易完成后不會產(chǎn)生關(guān)聯(lián)交易，不涉及與關(guān)聯(lián)人產(chǎn)生同業(yè)競爭。本次交易不涉及上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓或高層人事變動計(jì)劃等其他安排。

地產(chǎn)金融視界注意到，這并不是榮盛發(fā)展首次以物抵債。5月19日公告顯示，榮盛發(fā)展以及子公司通過先債務(wù)加入、后過戶方式的方式，以兩處資產(chǎn)抵償了約15.2億元債務(wù)。

對于以資產(chǎn)抵債，易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析，主動抵債可掌控處置節(jié)奏、快速剝離低效資產(chǎn)，尤其在樓市低迷期，酒店物業(yè)等重資產(chǎn)流動性較差。他進(jìn)一步提出，此舉還能夠避免折價(jià)拋售，若公開拍賣可能大幅折價(jià)，而抵債可按賬面原值或評估值作價(jià)，有助于優(yōu)化報(bào)表結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

值得一提的是，上述計(jì)劃抵債的資產(chǎn)均已抵押，需先行解除抵押才能完成過戶，否則會觸發(fā)債務(wù)恢復(fù)條款。

截至本公告披露日，榮盛發(fā)展實(shí)際擔(dān)保總額約為429.65億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的289.23%。其中公司及其控股下屬公司對合并報(bào)表外單位提供的實(shí)際擔(dān)保余額76.15億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的51.26%，公司逾期擔(dān)保金額為66.46億元。

業(yè)績上，榮盛發(fā)展2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約380.09億元，同比下降35.53%；歸屬于上市公司股東的凈虧損約84.44億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常損益的凈虧損約80.50億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-16.96億元。

值得注意的是，債務(wù)逾期問題似乎成為榮盛發(fā)展最大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。截至2024年12月31日，榮盛發(fā)展已逾期未償還的借款總額為79.66億元，已逾期未償還的短期借款總額為1805萬元。

此外，截至2024年年末，榮盛發(fā)展的總資產(chǎn)縮水21.42%至1617.62億元；期末，榮盛發(fā)展合并范圍內(nèi)負(fù)債合計(jì)約1444.36億元，長期借款約73.93億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約272.37億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.29%。

最新數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2025年第一季度的營業(yè)收入約69.86億元，同比下降37.14%；歸屬于上市公司股東的凈虧損約8.95億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈虧損約9.17億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約-4.80億元。

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