北京城建深陷上海灘，郭萬東“頭大”

上海市區樓市在全國中市場一枝獨秀、日光頻出，但也并非百花齊放，仍然有樓盤面臨著較大的去化壓力，北京城建就是典型代表。

2024年，北京城建大舉殺入上海市場，在集中土拍中參與了5幅宅地競爭，最終拿下2幅，均位于楊浦區。

如今，兩個樓盤均已入市，分別為國譽府和翎翠濱江，但銷售情況均不理想。

國譽府今年3月8日開盤推出76套，項目宣傳稱當日去化8成，但截至6月17日僅有49套完成網簽，網簽率64%。

翎翠濱江表現更差，在今年3月27日和5月27日分別開盤兩次，總計推出262套住宅，截至6月17日僅僅網簽了13套，網簽率5%。

北京城建兩個項目都遇到銷售問題，對于項目負責人說確實非常“頭大”。天眼查顯示，兩個項目開發公司的法人均是郭萬東。

仔細復盤可以發現，北京城建從拿地到開發再到定價，均存在問題。

首先，在拿地方面，兩幅地塊雖然都在楊浦內中環區域，但周邊老舊小區比較多，城市界面比較陳舊。購房者花費千萬想改善生活，周邊環境卻無法實現。

其次，北京城建開發節奏比較慢，錯過了入市窗口期。國譽府拿地時間是2024年5月28日，首次開盤時間是2025年3月8日，相隔近10個月。翎翠濱江略快一些，但從拿地到首次開盤也超過了8個月。

對比區域里其他樓盤，包括保利、中海在內的房企，開發節奏都在6-8個月之內，因為其都是帶著方案去拍地，拿地后便立即投入開發。

試想一下，如果北京城建開發速度能更快一些，或許能趕上去年年底政策出臺后的市場反彈周期。

第三，在定價方面，國譽府備案均價為10.7萬每平，高于同區域的悅江灣同類型洋房產品均價（10.5萬每平），翎翠濱江小高層備案均價10.9萬每平，也高于中海云邸玖章北區（10.8萬每平）。

更重要的是，北京城建在產品方面并沒有優勢，但價格卻略高一些，因此就顯露出性價比不足的劣勢。而且，雖然其在北京市場有一些成功過案例，但在上海卻并沒有，這讓本地購房者產生疑慮。

不過事實上，北京城建確實在產品上花了一些心思，翎翠濱江采取了市場流行的高低配建設方案，希望通過低密度產品提升整盤貨值，但事與愿違，推出的26套低密產品雖然有28組認籌，但目前僅網簽了10套。

對于北京城建來說，未來要破局的話需要從定價策略和產品差異化等兩大方面入手。一方面，通過真正降價來挖掘需求。另一方面，提升產品，與競品形成差異。

或者還有第三條路，等待市場全面復蘇。