南京中海麗舍陷入八年換物業無果泥潭，之三：住宅物業死結如何解

接之二、之一：

在城市住宅的萬千故事里，南京中海麗舍的經歷堪稱一部跌宕起伏的現實劇。它不僅關乎一個小區的日常管理，更像一面鏡子，映照出中國住宅地產和物業三十五年野蠻生長背后的重重亂象，以及業主與業委會在夾縫中艱難求生的無奈與掙扎。

一、中海麗舍現象，投射出：中國住宅地產和物業35年野蠻生長的亂象和后遺癥

各個小區，在前期物業服務十年左右后，業主面對的結果基本一致：小區景觀綠化日漸凋敗，水景成亂石灘，衛生死角多年無人打掃、草坪多年禿嚕皮.......；外墻開裂空鼓掉皮、滲水漏水發霉問題嚴峻，并且掉落面磚、石材、抹灰層還存在危及人身安全重大隱患......；消防設施設備，要水沒水、該響的不響、不該響的亂響，消防通道車輛亂停、雜物亂堆，總之多數小區消防基本癱瘓......；電梯老舊、受潮、缺乏保養后，故障層出不窮，異常開關門、讓人心驚膽戰......；監控和門禁基本癱瘓，偷盜頻發和盲流亂竄，物業的安全管理形同于無......；保安變少變老、保潔變少變老，......；

總之，業主看到的頂多是掃掃地、站站崗、剪剪草、修修燈，所以業主肯定不能坦然接受這樣結局！每戶十年戶均2.5萬（含物業費、停車費、公共收益)養物業，換來這個狀況，的確讓人心寒。

同樣是請了物業公司，只有住宅物業淪為這樣情況；同樣的產品，住宅物業的電梯、門禁、道閘、消防設備、攝像頭、電腦、監控等幾年壞到接近癱瘓，非住宅物業卻很少出現這樣的局面。很多業主自家的或單位的，哪怕是自己農村老家很少有人管理維護的房屋和設施、攝像頭、電腦等，也不至于老化或損壞到無法使用的田地。

現狀：水系干涸亂石灘、綠化斑駁荒草地！

原狀：芳草萋萋，流水潺潺

沒有對比，就沒有傷害，業主們，十年后才恍然明白，自然而然開始自救，因而更多業主開始關注物業問題，并投入到保衛家園、建設家園的行動中。故各小區紛紛要求成立業委會，要求當家做主，要求解聘前期物業，要求收回巨量代管公共收益，要求收回被開發商或物業侵占的共有產權，也成為理所當然的訴求了。

二、中海麗舍現象，投射出：中國住宅業主和業委會的夾縫求生35年的無助和悲歌

業主和業主當家基礎知識：

（1）業主選業委會如開盲盒，誰偷走了業主知情權和當家權？

南京中海麗舍東苑2005年竣工，西苑2007年竣工，目前才第三屆業委會，交付近20年，一直是中海地產旗下的中海物業服務。

2015年5月小區首屆業委會消亡，2017年7月才開始重新籌備第二屆業委會，目前第三屆業委會上位才一年多點，這充分說明籌備第二屆和第三屆都了充滿坎坷，個中滋味只有不言而喻。

這也說明。多數業主可能就是得過且過的狀態：和多數小區一樣，絕大多數業主都對小區公共事務漠不關心，出現物業替業主當家，或小區部分業主當家做主現象就較為突出；在是否支持籌備業委會和是否趕走物業的決策上都不太有主見，所以才會出現中海麗舍這樣的八年換物業折騰無果的現象。

另或許，多數業主還心存央企大牌物業一定靠譜的幻覺吧；再加上，現在普遍的操作方式，業主處于開盲盒選業委會狀態中，籌備組或社區把關后，推上來的業委會候選人是騾子還是馬，業主卻心中無數。這個暗箱，街道居委、保盤和撬盤物業、別有企圖的業主，都心知肚明，都在圍繞這個暗箱做手腳，只有業主太傻太天真，坐等業委會降臨中。

報名候選人變成正式候選人的過程，各街道居委的多數指導意見是：由籌備組決定、或者由報名候選人內推決定；而籌備組 正副 組長，多數地方是由街道和社區代表擔任，等于是由非業主當家，由于利益和需求不一致，籌備組內部產生沖突和博弈，也成為必然現象；當然，博弈最終無效，多數結果是：街道社區掌控了籌備過程和籌備結果。

另外，由于善良正義的業主，不積極參與小區事務，往往導致私心過重、或別有企圖而潛伏業委會的人占比過高，故內推產生正式候選人的操作，往往形成惡人抱團情況，最后這樣的業委會大概率將淪為業偽會或無所作為的橡皮人業委會。因為，有正常初心業主在這樣的業偽會中，受到排擠和打壓，難以發揮作用。

神奇的是，街道居委，往往對業主提出的報名候選人競選正式候選人由業主海選模式產生非常排斥，排斥啥？難道是因為不可控才排斥的？難道是因為業主真當家萬萬不可才排斥的？

另外，這個過程往往還充滿各方利益爭斗。中海麗舍也不例外，第二屆、第三屆業委會籌備過程中，都有候選人中途放棄參選的現象。懂的都懂，肯定是有故事的。

不過還好，中海麗舍成立業委會總體上還算順利，街道居委沒有如其他地方那樣，出現非常明顯的站隊物業、明著攪局業主自治、撤銷業主大會決議、堅決不備案的怪事，也算不幸中的萬幸。

但是這個堂堂有名的高檔小區，物業再管二十年后，問題多多；兩屆業委會八年抗戰，業主進一步撕裂，已經成為全國物業、業委會、業主等關注焦點；恐怕街道居委也不能說與己無關，都是物業或業主惹的禍；這肯定不是實事求，這不是推卸責任、就是裝白蓮花。

當然很多時候，街道居委他們，更多也是無奈，因為物管條例、民法典等等只有要求、沒有罰則，別說他們，乃至住建和派出所、市場監管局都得搖頭，因為這些部門更高大上，似乎也管不了、管不住物業！不然，住宅物業會淪落會到現在這“人見人愛”的境地嗎？但凡有主管部門能吼得住的行業，都不會像住宅物業這樣，出現怨聲載道、人人喊打的扇面。住宅地產繁花落幕，住宅物業底褲外露，這是巧合還是必然？

（2）制度之殤：物業管理相關部分法條等亟待革新

現在都在討論信托制，很多人認為這是個漂亮補丁。筆者看來，現有業主大會與業委會制度、前期物業制度，才是最該動大手術的地方，其中妨礙業主依法自治的內容不糾正，信托制也救不了住宅物業！

前期物業制度的原罪

筆者以前寫過相關文章：

前期物業制度，開發商越俎代庖，替業主選定了物業單位、替業主決定了物業費高低、替業主找了公共收益代管者、替業主決定了公共資產和設施的代管者、替業主找了負責承接查驗的人，巧合的是，都是找的同一個人，巧合的是都是這前期物業，而且往往就是開發商的親兒子物業公司。

這嚴重違背業主當家做主的自治原則，現在感覺純純是為了地產賣房，和讓房產的物業先入占坑而量身打造的；另外，地產吸金的瘋狂年代，售樓期間，物業極盡所能地表演物業的高大上，只是為了配合地產銷售，帥哥美女、香車寶馬、繁花似錦、流水潺潺，為了讓業主掏錢賣房的情景劇表演而已；房屋交付兩年后，這些都統統謝幕，還原前期物業真實面目。

導則、民法典、物管條例的部分條款，讓業主當家陷入困境?！

業主基于物業的自治，聽起來很美好，但是住宅開發商大哥、住宅物業小弟、住建街道居委，好像心存一百個不放心？

因為相關條款，好像也挺懂他們，好似設了后門，能方便他們阻礙業主大會成立、阻礙業委會籌備和選舉。為啥，且聽我娓娓道來。

業主清冊掌握難：說好的業主當家，可是業主清冊，誰都沒有，只有問開發商或前期物業求，求不求得到，沒人能幫你！給的準不準，沒人告知你！要否決大會決議的時候，有人卻說業主不準、清冊有誤！

指導幫助亂邏輯：說好的業主自治當家，但是籌備需要指導幫助，籌備組長要街道當，參與籌備的人要街道定。這個規則導致街道當小區的家。所以很多小區二十年沒有業委會，業委會成立率全國不到30%，難道真的是業主不想成立？恐怕未必！

業委會備案難題：說好的業委會備案只是告知性備案，但是事實上玩成了街道住建的審批性備案。說給你備案就給你備案，說不給備案你說破天也不行、拖拉幾年也沒人問責。

少數人決定多數人：說好的小區業主自治，按少數服從多數原則；業委會只是業主大會執行機構。但是，對多數業主表決通過的業主大會決議，往往少數人的投訴和質疑，就能成功讓街道居委作為理由并且宣布：暫停執行業主大會決議，甚至直接宣布撤銷業主大會決議。

給物業設各種要求，因沒罰則，成了空文：說好的物業要負責平時的小修小補，保證設施設備、建筑綠化等得到維護，結果屬于全體業主的公共收益不見了，依然沒看到物業的維修維護成果在哪里；說好的，續聘不成功，小區新聘物業后，老物業要與新物業做好交接，并及時退場，可偏偏很多地方上演的是：老物業三年賴著不走、新物業三年進不了場的鬧劇；或者還有兩年中雙物業聯袂服務的奇葩事；物業一句業主大會投票數據有錯誤，找個粉絲業主一起訴，街道住建、法院法官，就可以宣布新物業暫緩進場，讓老物業繼續干下去，直接讓業主當家作主的業主大會決議成了空氣。但是重點來了，物業不會因此承擔一點責任。

法條或罰則，諸如此類的問題多多，就不一一舉例了。

三、矛盾升級：中海麗舍的困局與反思，或終將反噬自身？

中海塞納麗舍，物業20年江山不到，業委會八年換物業的壯志未酬，現在第三屆業委會，反而陷入被部分業主啟動罷免提案的風波中。

這場看似鬧劇的大戲，折射出的問題，需要每一個塞納業主好好沉思，然后果斷作出決策，否則麗舍的明天不會更好！

（一）物業去留：業主該如何抉擇？

除了看往昔，比今朝外，還要橫向對比同時代同類型樓盤，給中海物業一個真正靠譜的評價。

如果多數業主覺得不值得續聘，那就團結起來表達不續聘的心聲；加強與業委會的溝通交流，并做好規范，確保公平正義地選聘新物業。

如果多數業主覺得，還算過得去，那么就團結起來表決同意續聘的心聲，給中海物業一個定心丸，同時優化合同，加強對物業的約束和監督，解決問題、結束撕裂。

明眼人都能看得出來，提議罷免業委會，不全是因為業委會做錯了什么，和第三屆業委會堅持要換物業、要引入新物業息息相關。

君不見，塞納麗舍第二屆業委會，最終沒有堅持換物業后，期初討伐罷免第二屆業委會的聲音，不就很快消失了嗎？

（二）矛盾根源：為何不能和平共處？

塞納麗舍目前亂局，中海物業若說自己沒有背后搗鼓，我想傻子都不會認可的。所以，為啥保盤一定要硬剛？所以部分業主，甚至中海物業，為啥一定要與業委會勢不兩立呢？只有一個原因，雙方沒有想談判解決問題的想法！

就像以色列一定要干趴加沙、以色列要毀滅伊朗核能力，無他！太過于自信，或心中只有自己的欲望，加沙的血淚與饑餓，伊朗的人民與民生，都不如自己猶太復國夢重要。

同理，對于少部分業主和中海物業，乃至第三屆業委會，要多考慮全體業主的利益、整個小區的利益、自己的口碑和名聲，要掂量這些和自己欲望比，孰重孰輕！

既然中海物業，心戀戀塞納麗舍，不愿離去，那么不論保盤業主、撬盤業主，都是業主，挑起內斗，哪一方傷了，都對自己不利，何苦要硬剛下去呢？物業這點破事，其實誰都能做，但誰都能不能做得非常完美，理論上中海物業做不好的事兒，別的物業也不能做好。

幸福的小區總是相似的，都是物業真有要做好的心，有任勞任怨并積極上進的物業人，再加上物業和業委會和諧共處，這才讓小區得以改觀的。否則沒有這些基礎，換不換物業，或者換了物業，最終難出效果。換物業越換越差，業主逃出狼窩又進虎穴的事情，也真不少！

說白了，如果多數業主不關心小區公共事務，還選不出真正為小區奉獻熱情人進業委會，有了這樣的業委會還不珍惜，那么換誰來做物業，這小區必然都是韭菜，都是冤種；業主不團結、普遍不關心小區事務，普遍無當家做主的意識，不收割，那就是物業太心善了！

若騙子的存在，唯一的好處是能讓人提高智商，學會自我保護，變得聰明；那么同理，無良的物業的存在，若喚不醒業主當家做主的意識，甚至還有業主為這些無良物業站臺，甚至宣傳沒有業委會的天更藍、水更美，那真是浪費了住建教育業主的一片苦心了！

另外，居委、街道、住建，也好好好思量思量，自己能做什么，該做什么，怎么做最合理，怎樣才能促談促和，不能事不關己高高掛起，不要輕易選邊站隊，更不能助紂為虐。一定要摸清了解多數業主的感受和觀點，并鼎力支持并維護多數業主的利益，更不要誰鬧誰有理，否則亂了規矩，除了威信掃地之外。自己的居住的小區，終將因為職能部門的無能，而同樣深陷泥潭！這就是反噬。

全國各地業委會的常見錯誤類型

寫了中海麗舍三部曲，不少業主要我評論第三屆業委會是業委會？還是業偽會？其實我想說：這已不重要，小區的事情，鬧到這個份兒上，就算初心滿滿，也難說是優秀而成功的業委會的，多少存在略微不當之處。

但多數業委會成員，從未做過業委會，甚至沒做過百人以上的管理崗位，要求其工作沒有瑕疵，顯然就是對物業錯誤司空見慣、對自己人吹毛求疵，非蠢即壞！

筆者多年觀察，不少業委會懷著一腔熱血，初心滿滿，但是由于各種原因，導致越做越艱難，小白業委會常犯的錯誤如下：

（1）決策失誤：民主決策意識欠缺，重大決策缺少調查研究，未能掌握多數業主意見，就盲目決策，導致決策結果不符合多數人意愿；或把業委會當官來做，用業委會意志代替業主意志；或者，盲從居委會或第三方或法顧，缺乏辯證思維或質疑思辨，被帶入誤區，成為別人賺錢道具，自己卻深陷泥潭。最終導致信任崩塌，躺平而終。

（2）剛愎自用：對業主不夠尊重，不能團結多數業主，甚至拉幫結派，大搞業委會一言堂，從而導致缺乏廣泛而堅實的業主基礎，或一意孤行引起業主逐步反感，最終孤立無援或無人響應，郁郁而終。

（3）急于求成：對困難預估不足，對所需知識不求甚解，對程序和規則不夠敬畏，事情沒做多少，業主信任尚未建立，就要做大事、啃硬骨頭等等，然后倉促行事，最終虎頭蛇尾，導致業主信任逐漸耗盡，落寞而終。

（4）聊勝于無：完全由物業或街道居委會送來的業委會，多半這樣，往往來去無蹤，往往神龍不見首尾。有沒有業委會，業主都傻傻弄不清了，三年一晃，又坐等天降業委會了。找成績沒有，找大問題也沒有；當然，這類型的小區，就算他們有大問題，這幫坐等天降業委會的業主們也發現不了，因為除非小區的天塌下來，他們才能關注一下。

結語：愿天下沒有難做的業委會

致住宅業主：

業主要知道業委會在干什么、多數業主在想什么，麗舍小區真正需要什么；中海物業還能進步嗎，他們能為過往彌補點什么？或者若換了物業，業主或業委會又能拿什么約束或監管新物業、以便他們能兢兢業業做事？

致業委會：

小區不是業委會的小區，是全體業主的小區，小區的命運掌握在多數業主的手中，所以除非業委會有70%業主真正擁護和認可，在小區做不到一呼百應的效果，請千萬別代替業主做決定！

一些業委會人，覺得自己當選是有70%以上業主給自己投同意票，就覺得自己是業主認可的人，自己想法能代表業主想法了；這個想法很危險、很狂妄，其實業主只不過覺得該有業委會而已，不讓大會流產而已，或許阿貓阿狗在名單上，都是這個結果。

沒有激發業主積極參與，并以多數人意見為決策依據，就單單是業委會幾個人或個人別的意志做決策，對了、或者影響不大，業委會還稍能安穩，如果決策錯誤、或影響一些人的利益，業委會必然面臨各種指責、坐如針氈。

當然，如果初心滿滿，依舊不改，那么就應該相信多數業主，他們不是烏合之眾，只要是有利于小區整體利益的，多數業主一定會明白并支持正義的業委會的。

所以，業委會做正確的事，不用藏著掖著，請大膽讓業主參與建言獻策，請大膽宣講如實利弊好處，陽光下做事，放在臺面上做事。

讓業主參與民主決策，起初難怪，也會鬧鬧嚷嚷一陣子，但是當小區習慣了由多數人決定小區大事的氛圍，以后業委會的路越走越輕松，小區業主反而會越來越理性，最終形成共創美好和諧家園的局面。

致住宅物業：

隨著地產步入黑鐵時代，業主意識的普遍覺醒，物業跟著地產爸爸混吃混喝、吃香喝辣的歷史一去不復返。

住宅物業的當下，必須要學會非住宅物業的生存法則：按甲方要求辦、按合同要求辦，是物業人的起碼規矩。

那種乙方做成甲方爺的日子，那種業主預付的物業費、代管的小區資金和資產，莫名其妙都變成住宅物業的利潤和資產的混沌，終將逐步澄清，賺該賺的錢，做該做的事，才是住宅物業得以生存、重塑行業形象的必然之路。

致居委街道住建：

不論幫助指導也好、物管會也好、居代業也好、紅色物業也罷，D建引領也罷，街道居委住建都必須以法律為準繩，以保護多數業主利益為導向，順應多數業主的心聲為指南。

離開這些原則，對小區急難愁盼不管不問，或大搞花架子的形式主義，最終不解決實際問題，都有違初心，都要不得的！若還心存做行業利益的代言人或保護神幻想，更是使不得的，終將反噬自身！

冰凍三尺非一日之寒，很多問題牽扯面廣、歷史問題清算困難，如何引導物業、開發商、業主，基于事實、坦誠相待、面對未來，是考驗基層干部能力和水平的試金石。

筆者觀察發現，那里若住宅物業問題頻發而混亂，那么那里的街道住建大體上內部廉潔自律方面，常常也很是不堪。

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