三個關(guān)鍵詞，讀懂龍湖這半年

跌宕起伏的2025年上半年，終于落下帷幕。

從年初橫空出世的DeepSeek、炙手可熱的機器人，到一波三折的關(guān)稅博弈，再到房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)“止跌回穩(wěn)”，世界正置身于劇變之中，各行各業(yè)都面臨著更加激烈的洗牌與重構(gòu)。

正如橡樹資本霍華德?馬克斯所說：“面對周期，我們或許永遠不會知道要去往何處，但最好明白我們身在何處。”

今年上半年，龍湖就以其特有的“范式”跑出了自己的節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入約141.5億元（含稅），持續(xù)增長的同時再創(chuàng)半年歷史新高；其中運營收入約75.0億元（含稅）、服務(wù)收入約66.5億元（含稅）。

◎ 重慶時代天街

經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，讓龍湖在行業(yè)筑底期更有了穿越周期的底氣。更為重要的是，龍湖新舊動能的轉(zhuǎn)換也將在今年迎來關(guān)鍵節(jié)點。

在6月份的股東大會上，龍湖管理層表示，“2025年將是公司債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年。”誠如所述，龍湖的三年降債周期已接近尾聲，跨越2025年之后，其或?qū)⒊蔀橐粋€更穩(wěn)健、更強勁、更創(chuàng)新的龍湖。

在此節(jié)點上，龍湖也為未來發(fā)展做出了規(guī)劃：從安全的基本盤，到擁有競爭優(yōu)勢的增長盤，再到極具潛力的創(chuàng)新盤，龍湖再次向行業(yè)輸出了一條發(fā)展模式的新路徑。

當前，經(jīng)濟運行“驟雨初歇”，但房地產(chǎn)業(yè)仍處于“深水區(qū)”。據(jù)中指研究院發(fā)布的1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單顯示，2025年上半年，百強房企銷售額雖較去年同期41.6%的巨大降幅有所好轉(zhuǎn)，但同比依舊呈持續(xù)下降態(tài)勢。

與市場的壓力相對應(yīng)，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，1-6月份，全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3.5%和5.5%。

多年以來，龍湖始終將安全放在首位，行業(yè)格局生變之下，龍湖依然堅守這一底線：2023年-2024年，龍湖集團已連續(xù)兩年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，累計壓降有息負債超300億元。

◎ 重慶御湖境項目

守住底線，恪守安全，體現(xiàn)出龍湖的底盤之穩(wěn)。除了有超前的資金安排之外，模式的轉(zhuǎn)變也不容小覷。

過去的2024年，龍湖首次對外講述了自身的新發(fā)展模式——用長線的經(jīng)營性現(xiàn)金流取代過往的高杠桿，用經(jīng)營性業(yè)務(wù)的增長構(gòu)建新的收入及利潤結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)債務(wù)與收入利潤的兩個結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

2025年，龍湖繼續(xù)踐行這一新發(fā)展模式，展現(xiàn)出穩(wěn)健的財務(wù)安全底盤，上半年，龍湖累計兌付境內(nèi)公開債券約70億元。其中，1月完成“22龍湖01”、“20龍湖02”合計39.775億元兌付；3月4日兌付“20龍湖04”25.02億元；5月19日兌付“22龍湖03”本息合計5.2億元。

進入7月以來，龍湖又連續(xù)如期兌付兩筆公開債，累計金額超22億元人民幣。針對下半年其余到期債務(wù)，龍湖也已做好充分準備。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2025年過后龍湖將完成債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，形成輕總量、低成本、長周期的更為優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，在2025年后，龍湖的信用融資僅余100多億元，且分散在未來的6年-7年。國際評級機構(gòu)惠譽也表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會顯著減輕。

與此同時，龍湖持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以低成本長年期的經(jīng)營性物業(yè)貸替換直接融資。基于這種10年-15年期的低利率長期融資，龍湖表示，這部分負債將通過持續(xù)的租金收入償還。而這個觀點也得到了數(shù)據(jù)的支撐，在2024年，龍湖集團經(jīng)營性收入覆蓋股息及利息倍數(shù)已達到了2.39倍，遠超每年的利息支出。

通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、保持業(yè)務(wù)正向現(xiàn)金流，龍湖正夯實其穿越周期的安全邊際，為長期穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

在探索新發(fā)展模式的過程中，傳統(tǒng)單一地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)迎來挑戰(zhàn)，房企們逐漸意識到第二曲線對其生存與發(fā)展的重要性。

龍湖在這方面的行動早于同行。自2011年開始，龍湖提出把持有商業(yè)作為長期戰(zhàn)略，并開始持續(xù)將每年銷售回款的10%投入到經(jīng)營性物業(yè)。在整個行業(yè)蒙眼狂奔之時，龍湖已提前布局，并依靠優(yōu)于行業(yè)的回款管理，對沖了由此帶來的現(xiàn)金壓力。

今天來看，龍湖當年的探索，是用看得到“桅桿”的思維和能力，站在長期主義的源頭上，做了行業(yè)的引領(lǐng)者，如今則迎來了收獲期：截至2025年上半年末，龍湖商業(yè)已開業(yè)90座，整體出租率96.6%，持續(xù)保持行業(yè)頭部身位。

◎ 重慶北城天街B館

基于消費風格切換的大趨勢，龍湖商業(yè)緊扣消費者的情緒變化，持續(xù)以精細運營創(chuàng)新出圈。今年上半年，龍湖商業(yè)整體營業(yè)額同比增長超過20%，日均客流同比增長超過9%。這種經(jīng)營質(zhì)量的提升，與規(guī)模體量形成了良性互動，根據(jù)開業(yè)規(guī)劃，到年底，龍湖累計開業(yè)的商業(yè)項目將達到100個。

在龍湖龐大的經(jīng)營性業(yè)務(wù)中，商業(yè)僅是一角。經(jīng)過數(shù)十年深度參與城市空間、服務(wù)重構(gòu)，龍湖如今已構(gòu)建起商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造多航道業(yè)務(wù)齊頭并進的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

2025年1-6月，龍湖的經(jīng)營性收入中運營業(yè)務(wù)收入達75.0億元（含稅），服務(wù)業(yè)務(wù)收入66.5億元（含稅），均持續(xù)穩(wěn)定向好。在2025年上半年，包括商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造在內(nèi)的運營與服務(wù)航道均呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。

其中，資管管理航道由長租公寓、產(chǎn)城辦公、活力街區(qū)、服務(wù)式公寓、婦兒醫(yī)院、頤年公寓等業(yè)務(wù)組成，在2024年末管理資產(chǎn)已近300億元。截至上半年末，龍湖冠寓累計開業(yè)房源數(shù)量達12.6萬間，運營期門店期末出租率97.3%，保持行業(yè)前列；此外，在上半年，活力街區(qū)歡肆于合肥、成都兩座城市開業(yè)，而佑佑寶貝醫(yī)院也在同期達成里程碑，建院以來累計服務(wù)門診及住院超過百萬人次。

◎ 龍湖合肥歡肆

在服務(wù)板塊，物業(yè)管理航道，龍湖智創(chuàng)生活已連續(xù)16年實現(xiàn)客戶滿意度超過90%，在住宅場景之外，與小米、華為、比亞迪、吉利、TCL華星、螞蟻、字節(jié)跳動、上海虹橋機場、姑蘇古城等百家企業(yè)、事業(yè)單位達到戰(zhàn)略合作，在年內(nèi)，新獲取了西安咸陽機場，成都寬窄巷子、西村大院、東郊記憶等多個全國甚至全球知名的地標類項目。

智慧營造航道，龍湖龍智造通過3年的高質(zhì)量增長，快速躋身行業(yè)頭部陣營。2025年上半年，龍湖龍智造新增代建面積852萬平方米，累計代建銷售額達84億元，并實現(xiàn)了成都中鐵卓著、昆明學(xué)宸府、小米華東總部公寓等122萬平方米的高品質(zhì)交付，持續(xù)助力委托方價值兌現(xiàn)。在中指、克而瑞最新發(fā)布的上半年代建排行榜中，龍湖龍智造新拓面積和銷售規(guī)模均位列行業(yè)TOP4。

◎ 成都西璟臺

在行業(yè)市場壓力下，龍湖精心鋪排的經(jīng)營性業(yè)務(wù)無不一一落位，截至目前，龍湖運營與服務(wù)業(yè)務(wù)板塊各航道發(fā)展穩(wěn)健，逐步構(gòu)建自己的現(xiàn)金護城河。

根據(jù)龍湖管理層的期許，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)板塊下的四條航道，都要建立所在領(lǐng)域的絕對競爭優(yōu)勢，而這也將構(gòu)成公司未來的增長盤。

在穆迪最新發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告中，該機構(gòu)肯定了龍湖等開發(fā)商不斷增長的經(jīng)常性收入，并認可其對盈利穩(wěn)定性和財務(wù)韌性的提升作用。穆迪認為，龍湖、華潤等開發(fā)商擁有高質(zhì)量的資產(chǎn)，租金收入穩(wěn)定且出租率高。優(yōu)越的地理位置和多元化的租戶組合將其高質(zhì)量的資產(chǎn)與市場上其他資產(chǎn)進行區(qū)分，卓越的物業(yè)管理服務(wù)也支持資產(chǎn)質(zhì)量并鞏固長期價值。

誠然，龍湖為未來所做的準備遠不止于此。市場競爭的基本法則莫過于“新勝舊敗”，龍湖深諳此道。

2025年的政府工作報告指出，持續(xù)推進“人工智能+”行動。龍湖也于2025年上半年正式提出了“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”新戰(zhàn)略，并宣布了對“創(chuàng)新盤”的構(gòu)建。

“創(chuàng)新盤”，是龍湖基于未來的部署。在這一部署之下，“一個龍湖、直達用戶”的生態(tài)價值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”戰(zhàn)略，有望成為龍湖面向未來的增長引擎。

其中，“一個龍湖、直達用戶”的生態(tài)價值，針對的是龍湖龐大的會員體系。據(jù)了解，今年下半年，龍湖將把所有航道的會員權(quán)益，聚合在“龍湖”APP上：未來，以用戶價值為核心，龍湖的各項權(quán)益、福利和產(chǎn)品服務(wù)將通過線上的方式，直達龍湖2000萬會員用戶。

而AI智能化賦能則是龍湖結(jié)合當前AI風口，在數(shù)字化基礎(chǔ)上進一步的智能化探索。事實上，在過往超百億的投入之下，龍湖的數(shù)字化能力取得了豐富成果，并處于行業(yè)領(lǐng)先地位。目前，龍湖的各個航道均構(gòu)建了數(shù)字化底座，并將數(shù)字化技術(shù)武裝到業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)。

結(jié)合當前的AI風口，龍湖希望能在數(shù)字化的基礎(chǔ)上繼續(xù)插上智能化的翅膀，通過AI去賦能業(yè)務(wù)、提升效率。據(jù)稱，龍湖正在嘗試構(gòu)筑一些基于航道行業(yè)的AI智能體規(guī)劃，并期待這些業(yè)務(wù)能夠成為未來的發(fā)展引擎。

通過對基本盤、增長盤、創(chuàng)新盤的部署，龍湖已準備就緒。守住財務(wù)安全紅線，為發(fā)展釋放更大空間；構(gòu)建絕對的業(yè)務(wù)能力優(yōu)勢，在復(fù)雜的競爭中保持相對領(lǐng)先；同時聚焦用戶價值，擁抱先進科技，憑借不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)帶來商業(yè)價值、創(chuàng)造社會價值，實現(xiàn)更長周期的跨越。

以長期主義為題，創(chuàng)立三十余年的龍湖，仍有諸多期待，尚待揭曉。