9月租房要交稅了？其實還有更大的影響！

　　9月真的有不少大事在等著我們，先是昨天文章里面說的社保，現在又有租房備案也要來了。

　　最近國務院發布《住房租賃條例》，自9月15日開始正式實施，要求全國房東完成房屋租賃備案。

　　房東不備案，租客也可以去備案。

　　雖然之前一直都有租房備案的說法，但是沒有強制一定要備案。

　　這個備案來了，網上都在討論，國家要收房東們的稅了，房東會不會把稅費轉移給租客承擔，租金是不是要漲了？

　　這次的條例只提到了備案，并沒有說馬上要交稅的事，短期來說，這個稅應該不會那么快落地。

　　但肯定會有其他方面的影響。

　　首先，那些串串房，二手房房東天要塌了！

　　我細細扒了一下條例， 條例明確禁止廚房、陽臺、地下儲藏室等非居住空間單獨出租，且單間人數上限和人均面積由地方政府制定標準。

　　而且違規的話會對個人處2000元以上1萬元以下的罰款， 對單位處2萬元以上10萬元以下的罰款。并且沒收違法所得，可能房租都要搭進去了。

　　這直接清理大量 “群租房”“隔斷房”，我看過最夸張了， 兩室一廳的房子被隔成四房，陽臺都塞下了一張床，甚至把廚房都能改造成一間房。

　　據貝殼研究院數據，2025 年全國租房人口將突破 3 億，若違規房源占比 10%，意味著超 3000 萬租戶需重新尋找合規住房，短期內也會給租房市場帶來一些新量。

　　另外，這些房東如果想要繼續出租出去，還需要付出一筆合規成本，去改造一下。

　　第二個影響，學區房價值下降了。

　　那些前兩年花幾百萬買學區房的人，可能要哭暈在廁所了，這個租賃備案一來，讓“租購同權”要照進現實了。

　　之前也有租房入學的機制，但是，很多房東是不愿意配合的，有些可能想著，我這個房子短期就要賣掉了，如果學位被占用了，多少會影響賣價。有些可能想著要把學位留著自己用，還有一些就是純粹怕麻煩。

　　要讓房東協助備案，簡直難上天，真的愿意辦的多少都要加錢。像深圳福田普通的學區，至少也要2~3萬，那熱門的學區那費用就更高了。

　　現在房東不肯備案，租客也可以去備案了。真的要實現“租購同權”。

　　而且，我看了一下今年不少地方，租房積分也能讀不錯的學校了。

　　比如說，深圳南山曾經80多分擠破頭，必須買房才能上名校。今年深圳南二外海德小學，麒麟小學這些一梯隊的名校，錄取積分才60+分。南山租房的積分最高能達到77分。這樣一來，租房就能輕松上名校了。

　　還有上海黃浦區也是租房就能讀書，雖然小學一般，但初中是一梯隊！

　　所以，這個備案一來， 以后只要房東的學位沒被占有，租客都可以直接使用。 給本來就雪上加霜的學區房，再澆一盆冷水。

　　最后，就是這個稅的問題。

　　雖然，這次備案沒有說馬上要交稅；但恐怕也是為了這個做打算的。

　　這個條例里面有一條，地方政府做好備案之后，要將信息跟其他部分共享，其中就包括稅務部門。

　　這個備案 不排除就是為租房納稅鋪路。

　　其實，租房收入要收稅不是什么新鮮事情了，一直都要繳納各種稅費。但是以前，很多房東跟租客都是私下簽訂的合同，沒有備案，就沒有入系統，也就沒有交稅了。

　　現在，備案了，也進系統了，后面納稅都是水到渠成的事情了。

　　我們來看看租房需要交什么稅，要交多少？

　　現在月租金10萬元以內的住房，增值稅、印花稅、教育費等稅費都是免征的，主要是交兩個稅，一個是房產稅，一個是個人所得稅。

　　房產稅的法定稅率是4%，現在多地都是減半征收，即2%。

　　個人所得稅，稅率是10%，但是很多地方都是按照0.5%的稅率核定征收，就是沒有扣除成本。

　　那么假設月租金是5000元，一年6萬元，那么就需要繳1500元的稅。

　　現在個稅的稅率是相當低的，但以后可不好說了，如果按照正常10%來征稅的話，房租收入的個稅是這樣：

月租金≤4000元：(租金-800)x10% 月租金＞4000元：租金x80%x10%

　　這里面可以扣除一個房屋修繕的成本。

　　那么假設還是5000元的租金，一年6萬元，就需要繳納6000元的稅費了。相當于一個月的租金了。

　　還有非住房的稅費就更高一些了。給大家看個表。

　　光個人所得稅就要交20%了，房產稅要交6%。

　　很多人說，這個成本最后就是租客承擔，短期來看，這可不一定。看了一下今年上半年的租房市場，也沒有很好。50城住宅平均租金累計下跌1.37%。

　　一線城市稍微跌的少一點，但是也是有在跌，說明經濟下行的時候房東也很難漲房租。

　　當然如果說之前那些違規房源，以后真的有很多不能分割出租了，市場出租房源少了，可能也會帶來一點點房租的上漲，那這個稅就是雙方來承擔了。

　　這個時間點，搞這個備案，其實意圖已經很明顯了。

　　前段時間公布的上半年的財政情況，很明顯看到收入在下降，支出在上漲。

　　過去，土地財政撐起來財政收入的半邊天，今年上半年，全國政府性基金預算收入1.9萬億，而2021年最高是9.8萬億。相比巔峰期是斷崖式下降。

　　現在正是來錢少，花錢多的時候。

　　加上最近，各大新聞，哪個不是要花錢，育兒補貼，幼兒園補貼，預計一年要砸將近兩千億。

　　今天三部門發布的消息，銀行消費貸給1%貼息紅包，也是政府出錢（中央承擔90%，地方承擔10%）。

　　所以上面還不得想辦法搞錢，那這些錢從哪里來，在經濟下行的時候，也只能“用之于民，取之于民”。

　　樓市從增量市場變成存量市場后，收稅也開始從買賣環節轉移到持有環節了。

　　租金征稅只是第一步，后面應該陸續還會有別的。