成都樓市之謎：到底誰在，逆行買房？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

為什么大家都在說成都樓市下行，房價在下降，但在這種情況下，依然有大量的成交呢？新房那么貴，但是依然有不少有錢人買房哦，他們眼光不差吧？二手房雖然便宜，但是買房的不都應(yīng)該斤斤計較要壓榨到極致嗎？關(guān)鍵是我去看的二手房，看一套心動一套，預(yù)估一個底價，但是沒幾天就被別的人買了。搞得我都郁悶了。

房段子解答

2025年的成都樓市呈現(xiàn)出一幅看似矛盾的局面：

一方面，房價持續(xù)下行，市場彌漫著“看跌”情緒；另一方面，成交量卻逆勢攀升，甚至以“斷崖式領(lǐng)先”的姿態(tài)雄踞全國榜首。7月至今的一個半月，成都新房成交8353套，二手房成交30761套，僅二手房單月成交量便多次突破2萬套，穩(wěn)居全國前三，成交面積更屢次登頂全國第一。傳統(tǒng)淡季疊加普遍看衰預(yù)期，為何仍有如此龐大的群體選擇入場？背后邏輯值得深挖。

一、誰是購房主力？兩類需求撐起市場

1.剛需群體：低價上車，搶占政策紅利

低價小戶型成為當前市場的“硬通貨”。2025年數(shù)據(jù)顯示，二手房成交主力為60-90㎡戶型，占比超40%，套均總價集中在100-150萬區(qū)間。這類買家多為新落戶年輕人或預(yù)算有限的家庭，其決策核心在于：

①政策門檻歷史最低：首付比例降至15%、首套房利率僅3.0%，疊加各區(qū)最高10萬補貼，購房成本大幅壓縮；

②郊區(qū)價格洼地吸引力：龍泉驛新都郫都等近郊的剛需盤均價僅1.2萬-1.3萬/㎡，總價100萬起即可買房，甚至是迭代產(chǎn)品。對剛需而言，房價短期波動遠不及“安家落戶”的迫切性。

2.高端改善客群：核心資產(chǎn)避險，追求終極居住

與剛需截然相反的是，總價500萬以上的高端市場同樣火爆：

錦江區(qū)新房均價同比上漲21.7%，達39899元/㎡，金融城板塊地價突破4萬/㎡，周邊高端盤開盤去化率超80%；

這類買家多為高凈值人群，購房邏輯是資產(chǎn)保值+一步到位——核心區(qū)資產(chǎn)抗跌性強，而獨院、頂級大平層等稀缺產(chǎn)品十年斷供，其價值與普通住宅分化加劇。

二、為何“不等降價”？三大動因驅(qū)動決策

1.政策松綁釋放積壓需求

2024年起成都全面取消限購、放寬限售，外地人無需社保即可購房，產(chǎn)權(quán)證取得即可交易。政策窗口期刺激了此前被壓制的需求，尤其是改善型“賣舊換新”群體。5月二手房新增掛牌量激增（單月超3.4萬套），但降價房源中62%位于近遠郊，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)反而借機快速流轉(zhuǎn)。

2.以價換量成功激活市場

房價下跌本身成為成交放量的催化劑：

①7月全市新房均價降至16069元/㎡（環(huán)比跌0.75%）；②二手房掛牌價連降3個月，近郊部分房源較2021年高點跌超10%。

對買家而言，降價幅度已覆蓋觀望成本。以一套150萬房源為例，若首付15%，總價降10%即可節(jié)省15萬，遠超繼續(xù)等待的租金成本。

三、傳統(tǒng)淡季為何失靈？結(jié)構(gòu)性機會重塑周期

“淡季不淡”的核心在于供需再平衡：

1、供應(yīng)端：開發(fā)商針對客群分化精準推盤。剛需盤集中放量近郊（龍泉洪河、郫都犀浦、新都大豐等），高端盤加碼核心區(qū)（錦江、成華、高新、金牛等）；

2、需求端：買方市場下中介降傭促銷（“零傭金”“一口價”頻現(xiàn)），降低交易摩擦。

還記得吧？“五一”假期成都日均帶看量近萬組，同比增8.3%，單盤如東城金茂曉棠4天到訪3000組，證明需求仍在，只待價格與產(chǎn)品匹配。

所以當下成都樓市成交量依然居高不下的本質(zhì)是結(jié)構(gòu)性牛市：剛需與高端兩頭熱、中端改善冷清；核心區(qū)堅挺、遠郊承壓。購房者用行動表明，在優(yōu)質(zhì)地段與稀缺產(chǎn)品面前，“等待”可能意味著踏空。

對普通買家而言，與其猜測市場底部，不如回歸本質(zhì)需求——自住看承受力，投資看安全邊際。買在左側(cè)，用自住的心態(tài)買房更為穩(wěn)妥，當政策、價格、產(chǎn)品三重共振時，成交量爆發(fā)便不足為奇。

粉絲提問

你好，我預(yù)算200-300，超過的話除非很高性價比。優(yōu)先考慮新房套四，現(xiàn)在南邊，未來可能在主城，所以東邊西邊也看，主要看了天新，怡心湖和二八啊（看了的樓盤名單另外給你）。二手房的話也可以，10年內(nèi)的物業(yè)好的。這次買房是自住，未來結(jié)婚，看重綜合的配套環(huán)境，書包不是最主要因為不想卷了。想看看你給什么細化的建議？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來說，我理解你是偏南門和市中心（主觀偏東門，實際也可西門），然后預(yù)算300萬以內(nèi)（非常優(yōu)質(zhì)可以略超預(yù)算）的套四買法，優(yōu)選新房，備選次新二手。

現(xiàn)在來說，有三個層面的分析，一是基于以上條條框框，作為素人一般怎么選？二是從你目前考慮的樓盤來做盤點和篩選，以及周邊是否還有其他類似的買法？三是次新二手及買房時機建議等。

先說基于你的基本情況，按照300萬的設(shè)定來看，如果長期穩(wěn)定在南門上班的話，適度把總價和戶型放開，那么正統(tǒng)的優(yōu)選買法是偏向5+1區(qū)域，而不是直接往南看天新非核心區(qū)或者雙流等二圈層。

比如***。

然后可以考慮往西南方向，西門方向走，我推薦看看...

再往西北的如國賓的話，地緣通勤就較遠了，實用主義不強，北門一般沒人看，轉(zhuǎn)戰(zhàn)東門。此時我建議可以看看二八的零星樓盤，比如***（附近有17號線二期快開通了），前幾天還有粉絲買了115平的套三雙衛(wèi)（橫廳可改套四），總價***，更便宜一些。不過偏東北一點，需要你工作比較確定要到主城區(qū)來的話，就建議考慮。以上就是主城5+1比較主流的穩(wěn)健買法了，我還是要強調(diào)，這些樓盤沒有絕對的完美，比如單價總價，比如顏值細節(jié)，但是要看重地理位置的地段價值，這個才是評估長期性價比的依據(jù)，需要辯證地看待，也要適當帶入個人主觀的喜好。

然后在這個基礎(chǔ)上，我們來到第二點，也就是大致你說的看的樓盤點評...略...

粉絲提問

你好，我現(xiàn)在選擇了3套二手房，請幫我我分析下哈。預(yù)算案只有100萬，希望能讀石筍街小學(xué)或者人北小學(xué)，房齡不要太老，套二就好，三口之家，兩大一小，看了三個小區(qū)五套房源，想買樓層低點的。考慮1：哪種會更保值，如果后續(xù)賣，哪種會更好出手。考慮2：這幾個房子給價多少合適。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來看，你的預(yù)算是100萬左右，然后偏向于看石筍街小學(xué)、人北小學(xué)的學(xué)區(qū)房，要求房齡不太老的套二產(chǎn)品，現(xiàn)在看了三個樓盤的五套房源，做詳細的比對。

首先來說，你看的幾套，的確都是對應(yīng)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，然后我們逐一點評——

1、西錦國際的一期，在花牌坊地鐵口，緊挨著石筍街是可以正讀的，這個房子就是比較簡裝+低樓層+朝北的問題，整體來看地段學(xué)區(qū)樓盤都沒啥問題，是石筍街周圍很典型的一個電梯房樓盤，買來啊自住讀書出租的都很多。簡裝和低樓層問題不大，但是朝北這個看你們的主觀感受喜好呢？尤其是日照、噪音、租客多，容積率高的問題，能接受的話，我覺得也算是一個還算不錯的選擇，畢竟距離金府也近，然后也是金牛頂級小學(xué)，所以問題不大，我建議成交價可能在100萬左右是相對客觀的，不偏向買賣雙方的市場價格。

2、金牛萬達D組團，這個是人北的代表性樓盤，這個盤緊挨著荷花池和萬達廣場，租客也很多，有些商販拿來堆貨，樓下又是熱鬧的商業(yè)集市，整體來看，我認為是弱化了學(xué)區(qū)概念，強化了地鐵+商業(yè)需求的買法。

第一套115萬的話。從戶型的得房率，來說，也中規(guī)中矩，整體的優(yōu)勢在于東側(cè)視野開闊，雖然是低樓層，但是沒有很多的遮擋，相對來看，比較舒適，而且早上日照也比較充足，算是一個吸引點。不過依然是簡裝狀態(tài)，從價格價值來說，我覺得第一套的115萬的定價還是偏高的，正常來說，我覺得價格應(yīng)該在100-105萬之間，你可以據(jù)此砍價。

然后第二套是116總價，這一套的基本面和115的差別不大，但是116萬的報價依然有點高，定位在100-105萬是合適的，這一套的優(yōu)勢是中樓層，然后基裝會好一點，但缺點在于朝北的戶型，以及視野上還有建筑遮擋的問題。從摟著意義上來說，我覺得還不如115的房東更顯誠意。

最后一個小區(qū)是龍湖上城天街廣場，這個盤是返遷安置房你知道嗎？不曉得你介意不，或者說你未來的買家介意不？整體來看，也存在租客多，相對雜亂的。

不過好在是更加次新的格局，學(xué)區(qū)商業(yè)地鐵概念也很強。

這個盤整體的戶型，得房率也很一般，但是地段好，房齡新，因此租售比還更不錯，單純從綜合品質(zhì)來說的話，我個人更喜歡這個盤，前提是對返遷房沒有敵意。

108萬的這一套房就是純純出租風(fēng)了，朝南中樓層還不錯，但是正面有建筑遮擋視野，開闊度表現(xiàn)是一般的，算是另一個缺點，如果要報價的話，我覺得總價100萬是相對合理的哈。

112萬的這一套房，干凈整潔一些，但顯得比較陰冷潮濕，有些朝北，然后考慮到視野上還不如108戶型的可以側(cè)視看遠處，它對面全是其他樓棟的視野遮擋，因此整體的視野感官甚至還不如108的這一套，至于說裝修和整潔度，基本上花小錢都能解決好翻新問題的。

綜合來說的話，我個人建議考慮西錦國際一期（有視野，學(xué)區(qū)純粹，上班近）；金牛萬達D組團115萬報價的這套（有視野，朝東有采光）；龍湖上城天街廣場108萬報價的這套（樓層朝向好，側(cè)面有視野，房齡新）。

三套房都可以按照100萬的方向去談價砍價，這個是他們相通之處，如果不能到這個價格，那么你就pass 房東。都能到這個房價的情況下，再看你個人的側(cè)重偏好，我個人此時更喜歡純粹一些的西錦國際和龍湖，龍湖的生活氣息濃厚，次新格局表現(xiàn)不錯；西錦的套內(nèi)更大，上班更近，也是很穩(wěn)健的買法。