越秀服務2025中期業績：物業基本盤向好，管理規模實現有質增長

8月21日，越秀服務（06626.HK）披露2025年中期業績報告。在行業回歸理性增長的大環境下，公司交出了一份兼具韌性與創新的成績單。報告期內，越秀服務實現營業收入19.62億元，賬面現金及定期存款47.91億元，充分展示公司在長期主義理念下持續鍛造競爭力。

越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄表示，當前市場環境對物管行業在服務品質和經營質量上均提出了更高要求，越秀服務本身具備高質量發展的根基。面向未來，公司將會堅持和落實“以客戶滿意為先”的理念，不斷提升基礎服務能力、增加區域深耕耐力、挖掘增值賽道潛力、強化市場綜合競爭力，在行業回歸理性增長的共識下，靜水流深，以堅守長期主義的理念和原則，持續穿越市場周期。

越秀服務非執行董事兼董事會主席–江國雄先生（中）

執行董事兼行政總裁–王建輝先生（右二）

執行董事兼常務副總裁–張成皓先生（左二）

財務總監–李慧婷女士（右一）

資本運營總監–萬思蘊女士（左一）

01

營收增長，現金充沛

以穩固底盤筑牢發展護城河

2025年上半年，越秀服務實現營業收入19.62億元，始終保持增長勢頭，其中基礎物業管理收入7.16億元，同比增長19.2%，連續四年增速近20%，成為穿越行業周期的關鍵支撐。

在物業行業轉型變革的背景下，越秀服務展現出難得的韌性。數據顯示，截至報告期末，越秀服務賬面現金及定期存款為47.91億元，較2024年末再增8900萬元，經營性現金流持續為正，穩居上市物企“現金第一梯隊”。

在實現有質增長的同時，越秀服務不忘持續回饋股東，宣布維持50%的高派息率，將業務增長切實轉化為投資回報，彰顯對未來現金流的信心。

廣州國際金融中心

有分析師指出，基礎物管收入的持續性高增長，驗證了“服務力即現金流”的行業商業邏輯。充裕現金儲備為逆周期擴張提供戰略緩沖，而持續穩定的分紅政策則強化了投資者對長期價值的共識。

02

品質筑基，技術驅動

以科技賦能重塑服務體驗

基礎物管高增長的底層邏輯在于服務品質升級。在物業費限價政策下，“質價相符”成為行業焦點。越秀服務圍繞業主需求，持續進行客戶研究，結合客戶痛點升維服務力，并利用數智科技驅動服務品質升級，致力于提供“優質優價”的服務。

首先是基礎作業模式的迭代。2025年上半年，越秀服務打造“人機協同”保潔新模式，通過集中化管理和機械化作業，大幅提升了服務效率和品質，保潔滿意度提升0.9分；同時全面推行智慧通行，以智能化管理顯著提升社區安全等級與通行效率，目前近90個達到要求的項目已全部運行。

越秀服務在管項目配備智能化保潔設備

更為關鍵的是管理模式的變革。在越秀服務的集成指揮中心，大屏幕上實時跳動著全國項目的設備運行數據，從“人盯人”管理模式轉向數據驅動的智能化督導。這背后靠的是自研EBA系統+RTU網關，從硬件設計到軟件算法均實現100%自主可控，有效規避外部技術依賴風險，確保設備在數據安全、功能迭代及定制化服務方面具備靈活響應能力，為業務持續創新提供堅實技術保障。目前，越秀服務已實現項目穿透，完成物業駕駛艙主屏、客戶滿意和綜合收繳分屏上線，通過后臺數據倒逼一線規范作業，全面提升服務水平。

越秀服務集成指揮中心大屏

品質提升最終要轉化為客戶體驗。在當前“好房子”以及“好服務”熱議的市場環境下，產品和服務品質是核心競爭力，這也導致物業端和開發端的地物協同勢必更加緊密。

基于此，越秀服務積極構筑與地產雙向延伸的管理機制、建立對客維保的快速協同響應機制、優化早介機制、重構驗收工作機制，為廣大業主提供好產品。在基礎物業服務方面，越秀服務持續聚焦物理、數字、人際三大觸點，開展客戶研究與服務設計，形成服務藍圖及任務清單，滿足客戶的使用價值、情緒價值和資產價值，夯實服務力。

2025年上半年，公司收繳率逆市上升，側面印證了業主對越秀服務的認可。根據第三方滿意度調研結果，截至2024年末，越秀服務已連續三年滿意度超90分，遠高于行業平均水平。

03

區域深耕，精準外拓

以優質增量鍛造市場競爭力

穩固的財務底盤、強勁的“造血能力”與優質的服務水平，為越秀服務持續的規模增長提供了充足彈藥。截至報告期末，越秀服務合約面積達9245萬平方米，較2024年末提升4.2%，合約項目515個，在管面積超7231萬平方米，較2024年末提升4.3%，在管項目444個。

越秀服務區域深耕戰略是其收益持續穩定增長的重要原因之一。其在管面積中91%位于一二線城市，公司平均物管單價約 2.8元/平方米，屬于行業中高水平區間。母公司越秀地產近幾年的交付樓盤也均為一二線核心城市的高品質社區，為越秀服務的高量級區域深耕打下基礎。憑借人口凈流入、物業費單價高、客戶粘性強、未來服務長期可持續等優勢，為公司提供了穩健的穿越周期能力。

廣州琶洲南TOD項目

“行業整體回歸理性，我們強調高質量發展。”越秀服務管理層在業績說明會上表示，公司主要圍繞資信優、支付能力強、戰略匹配高的賽道展開，提升評審標準，強化風險管控，尋找優質項目與標的，保證公司的穩健發展。

2025年上半年，越秀服務新增合約面積596萬平方米，成功中標港航大廈、國家管網集團華南公司、廣州民俗博物館、渡江勝利紀念館等代表項目，并與多家國央企大客戶建立了友好聯系，在提升自身抗風險能力的同時，也為服務版圖的高質量擴張提供了堅實基礎。

越秀服務2025年上半年部分外拓項目

“服務是基石，現金是彈藥，數智轉型是未來。”越秀服務憑借核心城市的精準布局、先進豐富的服務經驗及充沛的現金儲備，在行業周期波動中實現穩健經營，將行業調整期轉化為高質量發展的戰略窗口期。連續四年基礎物業管理服務的高增速和營收規模的穩步提升，已有力印證了越秀服務發展戰略的前瞻性，深刻揭示了卓越的服務力才是企業持續成長、穿越周期的核心競爭力。

展望未來，越秀服務將持續聚焦客戶需求，加強客戶研究與服務設計，迭代好服務標準，持續推行精益服務，煥新作業及管控模式，升級服務觸點，穩步優化客戶服務體驗，筑牢高質量發展的根基。此外，越秀服務將深化從住宅到廣闊城市服務的邊界拓展，深耕核心領域，不斷豐富和完善戰略藍圖。在物業管理回歸服務本質的時代，緊抓機遇，以“優質優價”的高質量發展戰略，繼續為廣大股東、客戶及合作伙伴帶來可持續的價值回報。