溫州市區(qū)一網(wǎng)紅綜合體超低價成交，是撿漏還是跳坑？

剛剛，楊府山江南里76套商鋪整體拍賣落錘，底價成交。

楊府山江南里曾以“溫州第一個開在公園里的商業(yè)綜合體”的名號風光開業(yè)，如今卻落得要整體拍賣的境地，實在令人唏噓。

先簡單看下法拍信息。

根據(jù)平臺公告，拍賣標的為溫州市鹿城區(qū)華光路99號楊府山公園地下商業(yè)街地下一層01室等共計76處商鋪的整體權(quán)益，起拍價2000萬元，商鋪總建筑面積約6698.13平方米，土地規(guī)劃用途為批發(fā)零售用地，兼容住宿餐飲、文體娛樂及其他商服功能，目前主要作為商場使用。

僅1輪出價，該標的被競買號V4208的買家以底價2000萬元競得，折合單價約2986元/㎡。

圖源阿里法拍

老實講，這個結(jié)果還挺意外，小編原以為該標的要流拍了，沒想到在最后五分鐘有人出價了，最終底價成交。

不知道這位買家能否讓江南里“起死回生”？

近年來，該綜合體經(jīng)營持續(xù)低迷。目前商業(yè)街內(nèi)店鋪空置率極高，僅剩少數(shù)餐飲店鋪維持運營，部分店鋪雖在大眾點評平臺顯示“營業(yè)中”，但實際客流稀少。

圖源阿里法拍

江南里位于濱江CBD楊府山公園地下商業(yè)街，共有商鋪約409套，計商業(yè)面積約1.98萬方。項目于2017年12月開盤，毛坯惠前均價約3.5萬元/㎡。但在2020年1月開業(yè)后，同年10月開始陸續(xù)對部分商鋪調(diào)整價格，多數(shù)商鋪價格調(diào)價后單價在約5-7千/㎡。與首開相比，價格平均降價了2萬多元/㎡。

2021年12月調(diào)價信息/來源溫州房管網(wǎng)

不過，江南里所售商鋪由管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。其中-1層218-248號商鋪為統(tǒng)一業(yè)態(tài)，不可單獨改變業(yè)態(tài)狀態(tài)。

至于調(diào)價的原因，坊間一直有聲音懷疑項目調(diào)價是為打包出售，或為了避稅，開發(fā)商相關(guān)聯(lián)企業(yè)等準備自己吃進等。

雖然調(diào)價多少次仍無人接盤，終于這次整體拍賣找到了“接盤俠”。

江南里的衰落，主要有以下幾個方面：

“網(wǎng)紅”光環(huán)難以持久。江南里初期憑借“溫州首個下沉式公園商業(yè)體”引入樂聯(lián)超市、匯星國際影城等知名品牌，以及舉辦地下集市、煙火夜市等活動，吸引了大量人氣。但網(wǎng)紅效應通常來得快、去得也快，消費者容易產(chǎn)生審美疲勞。

2020年開業(yè)實拍圖/來源網(wǎng)絡

其次，周邊新興大型商業(yè)綜合體如溫州印象城、吾悅廣場、濱江萬象城等的激烈競爭，導致客流被嚴重分流。

再者，項目自身也有不少缺陷。如地下空間固有的導視不清、可達性弱等問題，逛起來像“走迷宮”，進一步加劇了招商難、運營難的困境。

還有就是消費習慣與觀念的改變。近年來，消費者愈發(fā)理性，更看重消費的性價比，追求物超所值。單純依靠“網(wǎng)紅打卡”營銷、缺乏實質(zhì)競爭力的項目難以吸引復購。同時，電商的發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊影響深遠。

其實，不僅是網(wǎng)紅綜合體，網(wǎng)紅店鋪也面臨同樣的困境。

近日，無料書鋪南塘店發(fā)布閉店通告，宣布因經(jīng)營壓力過大，將于2025年9月中旬之前完成閉店，并將在溫州市區(qū)另設新址繼續(xù)經(jīng)營。

此前，溫州另一家網(wǎng)紅書店——西西弗書店（印象城店）在7月初就傳出了關(guān)門的消息。

顯然，網(wǎng)紅經(jīng)濟并不長久。無論是綜合體整體拍賣，還是具體網(wǎng)紅店關(guān)門，都在用各自的方式給溫州商業(yè)敲響一記警鐘——沒有持續(xù)內(nèi)容迭代和精細化運營，任何“流量入口”都會變成“資產(chǎn)出口”。

那么，易主后的江南里會有怎樣的改變，不妨期待一下。