三問望京國譽府

當下北京樓市，即便是身價金貴的豪宅，能“頂住”指導價賣的也沒有幾個，同時還熱銷的就更鳳毛麟角。能同時做到這兩點的，都值得深入研究。

北京城建的望京國譽府就同時做到了這兩點：截至目前網簽套數111套，均價90064元/㎡，銷售額18.83億元，整盤去化率已過半，剩余房源已經不多。在最新的實景示范區面市之后，還大有再掀熱潮的態勢，這在好房子時代的市場中難能可貴，這其中究竟藏著怎樣的密碼和答案？值得深究。

一問

望京國譽府是不是一線豪宅？

回答這個問題，要從片區板塊說起，這是稟賦問題。

朝陽區很大，但真正的豪宅板塊只有那幾個。最早的朝陽公園板塊，依托當時亞洲最大的城市公園朝陽公園和使館區，形成了北京最早的涉外生活區，后來出現了棕櫚泉、公園大道等一系列高端豪宅項目，由此勢成，成為朝陽區最早的豪宅板塊，高端社區的二手房均價一直維持在10萬元/平方米量級。

第二個豪宅板塊是奧森板塊。它所依托的，是北京奧運會的巨額基建投入，以及奧林匹克森林公園。以國奧村“開場”，世茂奧林等一批高端住宅項目隨后陸續出現在這個片區，由此，奧森豪宅板塊成型。至今仍是價格最堅挺的區域，國奧村等豪宅項目的二手房成交價一直能維持在10萬元/平方米以上。

由此可以總結出一線豪宅片區的三個基本條件：一是城市核心區位，基礎設施成熟，出行條件便利，產業支撐明晰；二是生態資源，要有城市級乃至國家級的生態配套支撐。三是有穩定的價格體系，房價波動不能太明顯。三個條件，一個保區域功能，一個保生活品質，一個保資產價值，缺一不可。

以這三個條件在朝陽尋找下一個一線豪宅板塊，便只有望京國譽府所在的奶西板塊。這里是大望京的核心功能區所在，而大望京素有北京第二CBD之稱，阿里巴巴北京辦公場址易地之后，就是遷入奶西。無論是基礎設施，還是產業支撐，奶西板塊都絕對夠格。

論生態條件，一路之隔的溫榆河公園（直線距離約200米），面積上相當于6個奧森，而且是北京極為少有的水系，生態資源得天獨厚。這種大量級的生態配套，必然是政府主導的投資行為，從這一點上看，奶西板塊是紅利的享受者。至于價格體系的條件，開篇時已經說到了，不再贅述。

還有一點不能忽視，一個豪宅板塊要能“勢成”，勢必要有足夠專業能力的開發商和豪宅項目集中進駐。奶西板塊也具備這個條件，除了城建的望京國譽府，還有中建的中建宸園，也是品質足夠的高端項目。因此，奶西區域有足夠的稟賦成為繼朝陽公園、奧森之后，又一個豪宅片區。

二問

什么才是“豪宅好房子”？

過去半年多，“好房子”盛行，各個項目八仙過海各顯神通，一時間好不熱鬧。這股風潮席卷之下，不少“前好房子時代”的項目受到沖擊不小。在這樣的背景下，重新審視絲毫未受沖擊的望京國譽府這個豪宅項目時，不免要問一個問題，這些“好房子”的特質，和豪宅品質究竟有多大關系？

過去半年有余的好房子風潮，核心特質是高得房率、高贈送面積，再加上風雨連廊、架空層等。好房子政策的初衷、政策框架都很好，只不過到了項目層面，用好這一政策的重點，就成了“面積”。無論是套內使用面積增加，還是風雨連廊、架空層的釋放，大都是在空間和面積上做文章。

回過頭來看豪宅，面積只是豪宅的基礎性因素之一，而非全部。望京國譽府這個成功案例再次告訴我們一個道理，高品質豪宅是一個綜合維度體系，只有全都做到，市場才會認可，才會成為“豪宅好房子”，豪宅的“好”，和過去半年多好房子的“好”不是同一概念，前者比后者要豐富太多。

具體而言，豪宅好房子的好，除了得房率以外，還有社區純凈度、低容積率、好戶型設計、高水準園林、高建筑質量、強社區配套等多個維度。望京國譽府正是在這些維度上都有高水準的表現，方才收獲市場認可，成為當今不確定性市場環境中的清流所在。

望京國譽府的容積率只有1.4，這在當下罕有。目前，北京朝陽在售項目的容積率普遍在2.7~2.8，幾乎是望京國譽府的一倍。考量豪宅品質，還要看起步面積段，這關乎社區純凈度。低密度+高面積段門檻這個組合，才是衡量標準的硬杠杠。望京國譽府的面積段從建面約170平方米的四居室起步，總價達到1400萬元+，在售主力戶型面積段為建面約180、建面約200平方米、其中建面約220平方米四居為現房銷售，確保了社區純凈度。

同時，望京國譽府的產品形態又是純洋房，在低公攤的同時，也降低了社區的總體密度。可以說，低容積率+面積段高門檻+低密度洋房的“品質組合”，望京國譽府是朝陽唯一，全北京樓市也并不多見：在前好房子時代形成的如此產品品質，這些頗具超前性的規劃設計，使得居住舒適度得到最大的提升和保障。

又如3.25米的層高，這一點甚至在與好房子時代的產品比較時，也仍占到優勢。這說明從產品策略的出發點上，北京城建的團隊就是以一線豪宅的標準做產品，有意將望京國譽府打造為豪宅標桿。

此外，望京國譽府的最大樓間距高達65米，這在全北京市場中都不多見。這種思路，延續了大戶型、高層高的主線，集中在居住的舒適度上做文章。而“舒適”恰恰是國家好房子政策的要義之一所在，因此，足見望京國譽府在產品層面的前瞻性。

這一切，在好房子的風潮之中，仍然具有引領地位。獲得市場認可，自然在情理之中。

在規劃設計體現了足夠“前瞻與超前”之外，望京國譽府的建筑工程質量，給豪宅品質加上了一道保險，甚至可以說是最大的保障。北京城建作為市屬國企在基因層面上形成的專業能力優勢自不必提，更具說服力和現實意義的是，早在2024年，好房子政策還未出臺之時，望京國譽府已經入選了北京市規自委編制的《北京市高品質商品住宅設計導則(試行)》優秀設計案例集。這是官方從規劃設計、建筑質量等方面給出的關于“好房子”的范本，望京國譽府能夠入選，本身就很說明問題。

今年9月，北京市住建委還將在望京國譽府舉辦建筑工程質量月活動，再次說明了其產品質量的高水準。也再次說明，高品質豪宅，是一種綜合性維度，即便在“好房子”的風潮之中，也是如此。

三問

為什么還要繼續增配？

目前，望京國譽府建面約180平方米和建面約200平方米實樓樣板間已經開放，市場不無驚艷之聲，銷售也大有再掀高潮之勢。此間，市場也發現，望京國譽府在各方面配置都有不小的升級。于是，問題隨之而來，既然去化已過半，市場認可程度又高，銷售壓力并不是太大，那么，北京城建為何還要繼續增配？

有必要先審視一下望京國譽府的增配點，幾乎處處都在舒適居住體驗的“要害”。

其一，社區園林全面升級。北京城建為此投資超千萬，在社區園林中更換白雪公主玉石奢石玉盤、增設龍門瀑及疊水景觀、更換更為名貴的樹種，顯著提升歸家儀式感與奢華質感，并豐富景觀層次、互動性和觀賞性。

十分典型的例子就是，望京國譽府園林中，有33種珍貴喬木。合院中央全冠移植的元寶楓樹王、樹形優美的五角楓、紅楓、國槐、叢生黃蠟、白蠟等高大喬木，配合黃楊、花葉玉蟬、花葉玉簪、蘭花、鼠尾草、石菖蒲等地被類植物，形成有機的遠近層次感，使居住者有良好的視覺和體感體驗。

其二，生活場景全面提質增配。增加鞋柜除臭鞋架、預留南向電動晾衣架條件、贈送面膜冰箱和小洗衣機、拓寬設備平臺欄板臺面、更換升級地面石材，解決高端客戶生活痛點，提升居家健康與舒適度，提升實用性與便利性。

望京國譽府還將灶具從兩眼灶，升級為三眼灶，為的就是滿足烹飪的多種需求，也是從居住者功能性需要出發，進行的升級。這些細節雖然看似不大，但都是構成生活品質的細微之處，與關鍵節點。

同時，通過空間優化，望京國譽府也進一步提升生活場景功能的豐富性。200平方米的四居戶型為例，項目團隊對北向設備平臺的使用方式予以優化。在圍欄上端，增設寬臺面，增強了使用面積，讓空間利用性更高，在這里，可以作為男主人的雪茄空間或女主人的小花園。類似改進，也都是以實際生活場景作為基本出發點，充分考慮業主生活的舒適度。

其三，對社區圍墻進行全面提升。按照原有產品設計規劃標準，望京國譽府的圍墻為非石材立面。經過升級之后，將采用藍眼睛石材作為社區圍墻立面材質，能夠顯著提升社區的整體形象，明確豪宅的身份地位屬性。在當下北京，真正能采用石材作為社區圍墻立面的項目，也是鳳毛麟角，這一點，足以體現了北京城建團隊對打造高水準項目的決心。

還有我們覺得最能體現誠意的增配，那就是增配會所。在拿地時，望京國譽府地塊沒有會所。按照一般操作，規劃中沒有會所，未來小區便沒有會所。但是，北京城建從地塊商業配套面積中，劃出專門面積，作為社區會所之用，不僅運動、社交等功能齊備，還設置了“陽光恒溫泳池”，約25mx8m超大泳池尺寸采用藝術馬賽克演化傳統唐風文化寶相花紋樣注入地面，而泳池空間的天花板采用將溫榆河景觀圖像抽象化設計與室外景觀天然融合，模糊室內外界面，無論從功能配置還是空間設計，都下足功夫，這也充分體現了“豪宅”的標準屬性。這個泳池也足夠稀缺，目前在同區域內，尚屬惟一。

實際上，這是開發商讓渡一部分利益，提升業主居住舒適度之舉。

這些增配，也從實際上支撐了望京國譽府價格體系的穩定，為未來不斷升值打下了基礎。目前，項目的網簽均價在90064元/平方米，與指導價持平，而論其配置，達到了單價12萬+項目的水準，這確保了日后價值的升值空間。

以上種種增配，皆能體現北京城建的“標桿”用以所在。作為一家北京市屬國企，北京城建向來有“紅墻巨匠”之稱，施工水平，質量控制素有良好口碑。在望京國譽府上如此投入，實則是為形成高水準豪宅項目的品質標桿，增配固然投入不小，但北京城建算的是大賬——望京國譽府體現的是北京城建在國譽TOP系豪宅領域的專業能力。

對于這種量級的國企而言，在特定項目上傾注全力，能夠帶給項目的紅利，將十分巨大。這也是望京國譽府價值保障的肌理所在。

風過無聲，虛實自見分曉。

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