杜甫草堂旁，出了套號稱要賣4個億的二手房？

“售價4個億。”

“杜甫草堂旁。”

“占地3畝的獨門獨院。”

“700噸烏木和金絲楠木打造的中式庭院。”

近日，有中介在社交平臺發布消息，稱位于青羊區草堂路5號、名為“拙苑”的一處物業對外出售，售價4億元。即便只是看房，也得先驗資“1個小目標”。

拙苑實拍圖

以上其中任何一個標簽都足以引發市場關注，而倘若該物業真以此報價成交，更將刷新成都二手住宅總價紀錄。以至在社交平臺上，不乏對它的爭議。

那么，這套報出“天價”的物業，究竟是噱頭還是真值？有何底氣叫價4億？

實地探訪：

單獨門牌號，叫價“4億”，尚未見看房客

從杜甫草堂正門出發，沿著草堂路步行不到300米，一座門牌號為“草堂路5號”的宅院靜靜矗立，前臨草堂路，后接草堂之春別墅。

拙苑實拍圖

寫著“拙苑”二字的門匾、緊閉的大門、鎮守兩側的石獅，為該處物業平添了幾分神秘氣息。周邊的商家稱：“偶爾能看到有車輛從停車場駛進、駛出，但從未看到過里面長什么樣，之前還以為是一家吃私房菜的餐廳。”

區別于隔壁的草堂之春別墅，該房屋最特別的是擁有單獨的門牌號，但它并不臨河。

根據中介釋放的信息，該處物業于2000年建成，總占地約3畝，由2個獨立私家園林組成，實際使用面積約1200㎡，分為地面3層和負 1層的停車場，售價4億。其中地面房屋總層高15米（目前為三層建筑），擁有3個客廳、2個餐廳和7間臥室。

更引人注目的是其用材與裝修。中介表示，該處物業在建造過程中光采用金絲楠木和烏木就近700噸，并在園林內墻鑲嵌宋代石板，錦鯉池內設置樹化玉石等。

拙苑實拍圖

碰巧，發哥在該物業門口偶遇了一位自稱為業主“守家”的男士。他表示：“目前該物業有人居住，我們也是從網上得知這套房子要以4個億的價格出售。”據該男士介紹，售房信息上周在網上流傳開來，但截至目前并未有意向客戶前來看房。

真的要賣？

尚未進行官方房源核驗流程

“這價格認真的嗎？”“夸張，北京二環四合院或者上海老洋房同等面積都不敢叫這個價……”

首次看到“4億”的報價，不少人的第一反應難免會對房源的真實性產生疑問。

按照成都市二手房源掛牌的相關規定，所有掛牌房源在上架前必須經過聯網核驗，包括產權證、業主身份信息的真實性等。目前，諸如貝殼找房、塘鵝租售、萬科樸鄰等平臺已基本上全部落實該項核驗要求。

然而，截至發稿前，該物業并未出現在這些已接入官方核驗系統的平臺上，其房源信息僅由中介在視頻號、抖音號等社交平臺有所展示，暫未進入正式的房源核驗流程。

換句話說，該物業是否具備出售資格、是否真實在售，僅憑現有公開信息尚無法完全確定。不過，在假定該房源確實可售的情況下，我們仍可從市場角度出發，對該物業的價值作出評估。

業內觀點：

“4億”報價，噱頭或大于價值

業內普遍認為，即便該物業后續通過核驗進入交易階段，未來的成交價或與“4億”有較大預期差。

有業內人士指出：“買浣花溪-草堂板塊獨棟產品的客戶，基本都買的是地段，不太在乎房屋本身。從過往成交案例來看，甚至有買家購入后重新修建和裝修。說白了，他們是在為稀缺的土地資源買單，‘花高價買了一塊地’。”因此，板塊內其他房源的掛牌和成交價格將更具參考性：

掛牌方面——今年8月，距離該物業不到150米處的草堂之春，一套約471㎡的獨棟報價為3980萬元，單價約7.4萬元；

成交方面——區域內最新的一套墅居產品成交是今年2月。京東拍賣顯示，當時在經歷358次拍賣延遲后，成都市青羊區草堂路33號1套建面約348㎡的類獨棟成功拍出，最終成交價2003.79萬元。這套房屋，正是板塊內另一紅極一時的別墅項目——金林半島。

金林半島一法拍房成交情況

據不完全統計，從2024年至今，包含金林半島在內，浣花溪至少有10個項目，16套二手房以高于500萬元的價格成交，其中金林半島、浣花院子各只有一套別墅以超千萬的價格成交，草堂之春成交了億套4600萬的別墅。

數據來源：好好選房

“浣花溪-草堂板塊近3年的價格高點是，2023年，草堂之春的一棟約624㎡別墅上架阿里拍賣平臺，起拍單價更是一度達到約9.5萬元/㎡，最終以7.6萬元/㎡的價格成交，總價4744.76萬元。”有業內人士表示，當前的市場行情下，即便算上那些所謂的名貴用材，要想突破此前的“天花板”難度不小。

草堂之春一法拍房成交情況

那么，達到4億報價這一物業，你認為是中介的銷售噱頭，還是它的真實售價？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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