叫停“房東想進就進”，廚房衛(wèi)生間不得出租！《住房租賃條例》施行

9月15日，首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)——《住房租賃條例》正式施行。條例從法律與實操層面賦予租房更多權(quán)益與穩(wěn)定性，對于房地產(chǎn)租賃市場的良性發(fā)展，將起到積極推進作用。

北京京臻律師事務所律師田毅在接受北京晚報記者采訪時表示，條例對于群租房問題、押金糾紛、“房東隨意闖入”以及“二房東”等房屋租賃中易出現(xiàn)的“痛點”問題予以回應。

條例首次以行政法規(guī)形式

確立“門禁權(quán)”

作為我國首部住房租賃領(lǐng)域?qū)ｉT行政法規(guī)，條例重點圍繞規(guī)范市場秩序、保障租賃雙方權(quán)益和強化監(jiān)管等內(nèi)容作出規(guī)定。

在田毅看來，條例給予了租戶更多的保障，包括首次以行政法規(guī)形式確立“門禁權(quán)”，明確規(guī)定房東不得擅自進入租賃住房，除非租客同意或遇緊急情況，從而解決了現(xiàn)實中令租客困擾的“房東隨意闖入”問題。

針對群租房安全隱患，條例明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。且租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應當符合設區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。

對于經(jīng)常出現(xiàn)的押金糾紛，也有了應對方案：條例要求合同中明確押金數(shù)額、返還時間及扣減情形，禁止房東無正當理由扣減押金，保護租戶的合法權(quán)益。

整治“二房東”

租賃合同須備案

根據(jù)條例規(guī)定，租房一定要備案！條例明確規(guī)定，出租人應將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將面臨處罰。同時，如果出租人未辦理住房租賃合同備案，可以由承租人辦理。

田毅介紹，合同備案是為了更好保障租賃雙方的合法權(quán)益，讓租賃交易和合同有備可查。對于承租人來說，有了備案合同可以更方便地辦理居住證、提取公積金。從長遠來看，備案讓租金透明化，也有利于整治住房租賃市場的“二房東”現(xiàn)象。

記者注意到，備案規(guī)定也引發(fā)了網(wǎng)友熱議。有網(wǎng)友擔心，房屋備案后必然涉及房租收入的納稅問題，那么稅款該由誰來繳納？ 對此田毅解釋，無論租賃雙方是否另有約定，房屋出租人都是納稅的義務主體。但是若雙方達成合意，可以在合同中約定由承租人實際承擔稅費繳納的經(jīng)濟責任，如“租金含稅”或“稅費由承租人代繳”等，該合同約定有效。

但實踐中，若承租人未按約定代繳稅費，稅務機關(guān)仍會以出租人為追責對象。出租人需先行補繳稅款并承擔滯納金，再依據(jù)合同向承租人追償。

強化中介資金監(jiān)管

防范“租金挪用”

實踐中也曾出現(xiàn)過房屋中介挪用租客“年付租金”“押金”，導致房東收不到錢，租客被驅(qū)趕的現(xiàn)象。對此，條例中明確規(guī)定，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應當按照規(guī)定設立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務。田毅表示，這一規(guī)定的核心是將租金納入第三方監(jiān)管，防止企業(yè)挪用，從而保障房東和租客雙方的利益。

租房遭遇侵權(quán)

可以這樣維權(quán)

根據(jù)條例，當租房遇到違法或者侵權(quán)行為時，租戶可以根據(jù)不同狀況，向住建、消防、市場監(jiān)管和公安機關(guān)投訴或舉報——

和住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有糾紛，或者遇到擅自改造房屋結(jié)構(gòu)或違規(guī)隔斷出租等違反建筑安全、房屋用途變更等行為的，找住建部門；

治安管理類違法行為，找公安部門；

出租房消防設施不達標、消防通道堵塞等安全隱患，找消防部門；

租賃過程中的價格欺詐、虛假宣傳等不正當經(jīng)營行為，找市場監(jiān)管部門。

此外，基層調(diào)解組織或法院、12345政務服務熱線、消費者協(xié)會，也是有效的投訴渠道。在投訴前，一定要準備好租賃合同、聊天記錄、支付憑證等相關(guān)證據(jù)。

違反《住房租賃條例》

可能面臨哪些法律處罰？

罰款：條例規(guī)定了對違反租賃管理規(guī)定的行為進行罰款。例如，出租人未按規(guī)定辦理租賃合同備案的，可能會被處以罰款。具體罰款金額通常由地方政府根據(jù)條例細則確定。

合同無效或解除：如果租賃合同中存在違反法律法規(guī)的條款，可能導致合同無效或被解除。例如，出租人擅自將非居住空間（如廚房、衛(wèi)生間、陽臺等）出租用于居住，可能導致合同被認定為無效。

行政處罰：對于嚴重違反條例的行為，相關(guān)部門可以采取行政處罰措施。這可能包括責令改正、停業(yè)整頓或吊銷營業(yè)執(zhí)照等。例如，條例第七條規(guī)定，非居住空間不得單獨出租用于居住。如果出租人違反此規(guī)定，將面臨行政處罰。

信用記錄影響：條例可能要求將嚴重違規(guī)行為記錄在案，并納入信用信息共享平臺。這會對個人或企業(yè)的信用記錄產(chǎn)生負面影響。例如，條例要求出租人和承租人使用實名簽訂合同并進行備案，未履行此義務的行為可能會影響個人或企業(yè)的信用記錄。

刑事責任：如果違反條例的行為涉及違法犯罪活動，如非法集資、詐騙等，可能會被追究刑事責任。例如，若出租人擅自進入租賃住房并采取暴力手段驅(qū)逐承租人，這種行為可能構(gòu)成非法侵入住宅罪或故意傷害罪，需承擔刑事責任。

民事責任：違反條例的行為還可能導致民事賠償責任等。例如，若出租人未按合同約定返還押金，承租人可以通過民事訴訟要求賠償損失。民事賠償通常包括實際損失的賠償以及可能的違約金。

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