回顧成都十年漲跌，分別有何征兆？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段老師，我前年才大學(xué)畢業(yè)，可以說是錯過了你說的十年前那一波買房的機(jī)會，現(xiàn)在處于買房的一個階段，想請教下能否回憶下成都大漲大跌的時候，各有什么征兆沒呢？

房段子解答

這個話題很有意思，讓 我想起了全網(wǎng)刷屏的回憶十年前樓市大漲前的一些征兆。與其問2015年底那一波樓市上漲前有何征兆？

還不如快速回憶下22、23年那一波樓市下降前有何征兆？

畢竟10年前的記憶開始模糊，而且很多年輕人都沒以身入局。

2015年：房價基數(shù)低，房價收入比不高，經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，棚改轟轟烈烈，當(dāng)然，地產(chǎn)萎靡不振，居民信貸暴漲，城鎮(zhèn)化率低，人口快速增長。。。等等。

2023年：房企在三道紅線下債務(wù)頻頻爆發(fā)，口罩后未能提振經(jīng)濟(jì)，土拍市場萎縮凍結(jié)，新房和二手庫存不斷新高，居民杠桿率觸頂回落，紛紛解除限售限購限價，人口增長放緩，法拍房激增，樓市信心和投資預(yù)期逆轉(zhuǎn)。。。

簡而言之，2015年是“干柴”堆好，只等“政策之火”點(diǎn)燃；而2023年則是“冰山”已布滿裂縫，在內(nèi)外壓力下開始加速融化。 對于年輕人而言，親身經(jīng)歷這一輪下跌周期，比聽故事更能深刻理解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險與周期的力量。

粉絲提問

你好，我打算買新房的房子，看中了麓鳴九天鹿悅苑128的戶型，我老公想添點(diǎn)預(yù)算買蜀道寬鏡的143。現(xiàn)在有分歧，請你幫忙分析一下。我覺得鹿悅苑位置更好，也符合我們的預(yù)算，周圍生活配套也還可以，以后還會有地鐵到大源那邊。蜀道寬鏡那邊有點(diǎn)偏，交通除了6號線就沒有了。我老公的想法是多20幾萬，可以買更好的戶型，居住更舒適，他認(rèn)為以后143這種戶型才是主流，更保值。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們的情況也還算是比較典型的而且最終的決斷了，先說答案，我個人從實(shí)用主義出發(fā)，建議你們多考慮下麓鳴九天麓悅苑這個樓盤，主要依據(jù)是地段的成熟度，價值的穩(wěn)定性以及實(shí)用主義。

首先你們是解決了孩子讀書的問題，而且看樣子還是私立學(xué)校的長期戰(zhàn)，所以考慮新川板塊也是為了兼顧到孩子讀書，自住改善的需求。至于通勤的話，你是往城區(qū)方向走的，所以再一味往南，拉長了通勤周期也挺惱火。

對比的這兩個盤，也算是當(dāng)前新川典型的300-400萬買法了，其他的還有一些高投順銷盤（單價高，得房率低），金泰和序（T3高層，和蜀道相比輸在板式T2了，同一地段的話，你老公是不會更看重金泰和序的，不過有一說一，金泰和序的顏值品質(zhì)，估計(jì)會比蜀道寬境更好）。

話說陸肖的麓悅苑也就是它六期，優(yōu)勢我覺得是外部的地段成熟度，比如地鐵6號線和可能性較大的22號線，一旦確定，是未來軟件園到新川的主干道，很多人流，資金都會匯聚到陸肖這里，成為事實(shí)上的新川又一個核心區(qū)域（另一個是新川之心，但缺乏地鐵和人氣）。再加上穩(wěn)健的萬象天地(新川和中和的人口匯聚是板上釘釘?shù)模逃懶み@邊在弄自己的小初教育，有可能是某名校掛牌，還要等官宣，一旦官宣這邊的價值還要更穩(wěn)）。

所以陸肖這邊，可以說是一個成熟的界面成熟的配套，未來自住舒適性是很高的，至于說戶型產(chǎn)品，再好再卷，能提升的總成績也不多，歸根結(jié)底還是要看實(shí)用性和落腳到實(shí)際生活的買法。

缺點(diǎn)也有，主要就是2T3的高層，以及還不算出眾的得房率問題，要和現(xiàn)在的板式4.0新房相比，那肯定比不過。但好在買入的單價成本還不算高，大概是2.8萬左右的精裝，你的樓層，采光模擬大概也有6.1小時的日照，表現(xiàn)中上。關(guān)鍵是，它南側(cè)視野非常開闊，這算是比較優(yōu)質(zhì)的選發(fā)了。

如果預(yù)算卡在300多萬，提升不到400、430萬的話，我覺得陸肖算是一個比較務(wù)實(shí)主義的自住保值買法，能夠看得到未來的生活便利性。

然后就是蜀道寬境，蜀道此前在二八的樓盤口碑很差，引發(fā)了各種維權(quán)，后面蜀道寬境也面臨同樣的槽點(diǎn)，尤其是在年中降價大潮后，引發(fā)了各種負(fù)面。

插一句，價格起起落落很正常，但是原本3萬多的產(chǎn)品，最終最低2.2萬發(fā)售，可以說是虧本的，這意味著開發(fā)商后面還要扣成本降預(yù)算，后面交房的時候，再次維權(quán)，包括新買的業(yè)主再次維權(quán)，已經(jīng)不可避免了。這不是蜀道一個樓盤的問題，成都那么多降價的樓盤，其實(shí)都會面臨減配的風(fēng)險，后面交房的時候會很熱鬧。

蜀道這邊的優(yōu)勢在于內(nèi)部，本身是純板式的T2產(chǎn)品，小高層，然后還有143這種主流的套四雙衛(wèi)戶型，對于喜歡新房尤其是板式新房的人來說，會有一定吸引力。另外臨近地鐵站，外圍一圈也規(guī)劃了地鐵，附近還有規(guī)劃新川二中（雖然你們用不上），也還算是比較不錯的亮點(diǎn)。

但缺點(diǎn)也在外部，周邊新房居多，很多還沒有起色，長期來看估計(jì)還要至少10年才有相對熱鬧的環(huán)境，相對高一點(diǎn)的入住率。未來人口是分散的而不是聚集的，萬安和新川南的，會分別往天東，往新川北去跑，這邊能匯聚的，就只是周邊的幾個新盤上班族，整體規(guī)模和能級，會弱于陸肖這邊。

我也模擬了下未來的價值表現(xiàn)，整體單純看價格的話，兩者基本相當(dāng)，陸肖略勝一籌，但是要看實(shí)際的居住體驗(yàn)，比如你的通勤，未來的商業(yè)繁華度，還有長期的文體、教育、產(chǎn)業(yè)匯聚，我還是覺得陸肖這邊還是更好一點(diǎn)的更穩(wěn)重一點(diǎn)的。

總的來說，蜀道產(chǎn)品看起來更光鮮亮麗，但是缺乏外部的支撐，未來也有減配的風(fēng)險性。陸肖的產(chǎn)品不算極致的內(nèi)卷，但是在周邊也是很不錯的次新大盤概念，而且最核心的是地段優(yōu)勢更為明顯。

粉絲提問

你好，孩子就讀石室天府中學(xué)附小，妻子在錦城湖上班；家庭年收入40萬左右，售武侯立交房屋得163萬，借親友100萬，總預(yù)算350萬且不再追加借款，計(jì)劃購離學(xué)校、工作地近的套三及以上房源，新房地鐵通勤至學(xué)校不超40分鐘、二手房不超30分鐘，需2025年底前交付，注重保值且無學(xué)區(qū)需求。已關(guān)注新房（太平園萬科古翠隱秀、天合玖璽等，其中領(lǐng)樾、宸宇府交房晚，怡心湖周邊嫌遠(yuǎn)）和大源、金融城板塊二手房（保利錦湖林語等），現(xiàn)房屋已簽售，最遲次年2月搬走，可返租周轉(zhuǎn)，核心咨詢：當(dāng)下是否為買房時機(jī)？若為時機(jī)，從實(shí)惠與保值角度如何選擇（感知新房較去年10月上漲，憂未來走勢）？是否有更優(yōu)房源推薦？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

此前我記得你是去看過宸語府的，一度差點(diǎn)下手？但現(xiàn)在來說沒下手也罷，一方面是有略微漲價，另一方面是頭頂有航線噪音，接受度看個人，有些人受不了，另外我拉了一下通勤距離，略遠(yuǎn)，大概接近50分鐘，比你預(yù)設(shè)的40分鐘多一點(diǎn)。不過整體來看，它還是一個區(qū)域內(nèi)品質(zhì)比較高的樓盤。

言歸正傳，你家的收入還挺高，但豐儉由人，考慮350萬左右的房子這個你們設(shè)定好了就行，我充分尊重理解。

圍繞石室天府中學(xué)附小的角度出發(fā)，350萬以上的套三還是比較多的，新房歪瓜裂棗的多一點(diǎn)，二手房可選的多，但是新房內(nèi)部產(chǎn)品好，外部地段差（通勤遠(yuǎn)），二手房內(nèi)部產(chǎn)品卷不過新房，但是外部的配套成熟度卻更高。

基于此，1、時機(jī)，2、點(diǎn)評，3、推薦其他

1、現(xiàn)在是不是買房的時機(jī)？我覺得如果你近期1年左右買房的意愿需求比較強(qiáng)烈的話，那么當(dāng)前或許是一個窗口機(jī)會期。參考這一條：略 我們看得上的優(yōu)質(zhì)新房，優(yōu)質(zhì)二手房，在春節(jié)后，可能迎來筑底修復(fù)，穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。新房從土拍和庫存是看得清楚行情趨勢的，未來地段好點(diǎn)的區(qū)域，門檻就是350萬，而不是優(yōu)質(zhì)的改善才350萬了（單價提高），核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房，其實(shí)從24年底，已經(jīng)觸底回穩(wěn)了，熬過當(dāng)前最艱難的時機(jī)，可能春節(jié)后的上半年會有比較明顯的價格表現(xiàn)（當(dāng)前行情差，冬天適合買房，春秋適合賣房，當(dāng)然，過完年不排除會有一些可能優(yōu)質(zhì)的房源掛牌上線（但也對應(yīng)著更高的價格）。

所以整體來看，不要刻意期待周期行情帶來的撿漏，而是應(yīng)該認(rèn)真對待當(dāng)前的窗口期。

2、萬科古翠隱秀，優(yōu)勢是2.5環(huán)，萬科開發(fā)商和物業(yè)，顏值辨識度高，產(chǎn)品跟得上節(jié)奏戶型得房率都可以的，缺點(diǎn)是周邊界面一般，難以形成核心改善區(qū)域，土拍和開發(fā)商撤場后，可能一地雞毛，周邊的北二外也是掛牌的，挨著一些老小區(qū)，廠房，鐵路，整體的能級不算高，如果通勤近一點(diǎn)的話，也就是周邊步行上班的地緣客戶可以。但你們公交轉(zhuǎn)地鐵的話，目測都需要接近1小時的通勤了，所以匹配度不高。

天合玖璽地段上和萬科差不多的，優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房，樓間距寬，安靜不吵。缺點(diǎn)則是地鐵遠(yuǎn)，廠房安置房近，整體品質(zhì)不如萬科，上學(xué)通勤也很遠(yuǎn)。

機(jī)投的宸語府，優(yōu)點(diǎn)是地鐵口，上學(xué)通勤時間壓縮到50分鐘內(nèi)了，整體品質(zhì)也是區(qū)域內(nèi)最好的一個，單價總價還算合適，尤其是比對你的預(yù)算，但是也已經(jīng)有所漲價，這個就看你是否認(rèn)了？相比以往肯定是錯過最佳買入時機(jī)了，相對以后，就如我們前面分析的，可能價格還會溫和上漲。如果你認(rèn)這一點(diǎn)，也非常傾心于新房產(chǎn)品的話，那么這倒是一個選擇（接受缺點(diǎn)下它還算是一個新房買法）。缺點(diǎn)的話，一是航噪路噪這點(diǎn)沒法狡辯，需要自己實(shí)測感受接受度，二是你覺得交房時間稍晚，好像是26年了，整體就像你說的，看能否返租一兩年了，克服下困難？

領(lǐng)樾交房時間大概是25年底，會稍微好點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)是整體樓盤品質(zhì)，風(fēng)格還是務(wù)實(shí)的，沒有花里胡哨的東西，旁邊有學(xué)校，有京東，也算是賣點(diǎn)，但缺點(diǎn)是通勤稍遠(yuǎn)（距離地鐵遠(yuǎn)，大概1小時），依然有航噪，戶型沒陽臺迭代不徹底等。兩相比較的話，我個人還是覺得宸語府更勝一籌。

錦上映這個不說了哈，126沒了，143超預(yù)算了，討論價值不大。鐘家灣TOD只能說5號線直達(dá)，通勤稍短，但硬傷是二圈層了，一般不建議布局超過250萬的預(yù)算，你這超太多了，屬于向下兼容，得不償失。華潤縵云品質(zhì)地段還不錯，但是單價比較高，小心站崗哈。怡心湖的幾個盤，其實(shí)距離地鐵也較遠(yuǎn)，上學(xué)要遲到，自住配套也不足，周邊很多樓盤內(nèi)卷，是沒有二手房價值托底的，未來擔(dān)心破發(fā)的風(fēng)險。

二手房的話，保利錦湖林語位置倒是很近，但是綜合來看品質(zhì)不算高，單價卻很高，基本在只能買90平的小套三，單價3.2-3.3萬，總價300萬左右，偶爾撿漏105平套四雙衛(wèi)也是有可能的（但有所漲價，估計(jì)要超預(yù)算）。如果是我的話，我可能盡量去尋找105平的撿漏砍價買法（前提是確實(shí)有緣遇到非瑕疵房），至少這個3.3的單價，也算歷史低位了，是比較能托底的看得到保值性的做法。（以上說的是北區(qū)，南區(qū)是95-103平，也相對類似的格局）

人居天府匯城說實(shí)話，品質(zhì)低一些，對應(yīng)的單價也低一些，當(dāng)前基本都是3萬內(nèi)的價格，建議看99平的套三，總價在250-270萬左右可以拿下，如果對樓盤品質(zhì)要求不高的話，對上學(xué)通勤對單價總價敏感的話，可以考慮這個盤。

金房大榕灣定位和保利類似，建議看94-97平的套三戶型，也能控制在350萬內(nèi)，多實(shí)地對比下樓盤的整體品質(zhì)喜好，戶型得房率功能性的問題。

世豪瑞麗在大源了，這種品質(zhì)不算高的，但是地處大源核心區(qū)，商業(yè)地鐵人氣是很熱鬧的，如果對煙火氣很看重，而非安靜不吵的前面幾個盤，那么也可以考慮，單價在2萬多，可以買入大套三戶型了，和前面的人居類似。

鷺洲國際緊挨著世豪的，品質(zhì)不錯，得房率也可以，但是有些單價太高了，可以看看96-98平的平層房源，這種是可以考慮的，單價在3-3.2萬左右，和保利的90多平戶型類似價格，這種買來自住生活也很舒服。

其他可選的話，新房基本沒有了，本來有個華興的錦宸樾府，但是賣完了。復(fù)地崑玉錦城估計(jì)也要年中再賣。

往錦江方向是沒有合適的價格，往新川方向通勤也不近哈，可以考慮下陸肖TOD的128戶型，總價大概是300多萬上車，精裝單價2.8萬，以后22號線通車的話到大源也很近，只不過孩子到時候都可能讀初中了。

二手房的話，就不要看遠(yuǎn)了，350萬上車高新就合適，太遠(yuǎn)了不能兼顧到品質(zhì)和通勤（比如武侯新城，東湖等），反而幸福感不強(qiáng)烈。除了金融城西的幾個二手房，還可以看看大源5號線沿線的買法，比如萬科金域名邸97平套三雙衛(wèi)；大源歡樂頌105平套三雙衛(wèi)，都還是不錯的樓盤。