海淀買(mǎi)房：1公里差 100萬(wàn)？

最近二手房降得厲害，截止到10月6日，全國(guó) 23 座城市的二手房實(shí)時(shí)成交量，同比去年同期下跌 49%，粉絲說(shuō)：腰斬了。

不過(guò)北京的行情還得細(xì)化來(lái)看，海淀樓市的就有一些新動(dòng)作，今天我們就來(lái)聊聊。

寶山地塊有兩個(gè)新項(xiàng)目--中建·海宸元境與北京隅·海岄，9月底剛剛公布案名及產(chǎn)品細(xì)節(jié)。

中建·海宸元境：總規(guī)劃414套房源，社區(qū)規(guī)模略小，但戶型跨度更大，覆蓋98–181㎡，主力集中在98–125㎡三至四居。

有消息稱報(bào)價(jià)8.8萬(wàn)/㎡、98的總價(jià)控制在900萬(wàn)左右，上車門(mén)檻相對(duì)更低，適合剛改、改善多重需求。

金隅的北京隅·海岄：規(guī)劃458套，戶型段更聚焦于106–145㎡，預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)9萬(wàn)/㎡左右，產(chǎn)品配比更純粹，主打高端改善。

寶山屬于是黃村西田村的外溢區(qū)域，地鐵6號(hào)線廖公莊站走10分鐘就到了，萬(wàn)達(dá)和山姆都在附近，還有一個(gè)首師大附屬學(xué)校。

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距離寶山地塊約1km，是保利+建工 5 月份拿下的海淀田村半壁店地塊，9月份也完成了施工招標(biāo)資格預(yù)審公告。拆哥上周特意挑了個(gè)晴天去，站在地塊往北看，阜石路高架橋的輪廓，有點(diǎn)“山形壓制”的感覺(jué)。

但開(kāi)發(fā)商把產(chǎn)品容積率做到了1.3-1.6，低密優(yōu)勢(shì)做在海淀新房里算獨(dú)一份，沒(méi)準(zhǔn)也是用了“產(chǎn)品對(duì)沖地勢(shì)”的思路。

田村半壁店地塊這是一個(gè)純住宅地塊，整個(gè)地塊分為了兩個(gè)小地塊。 0003地塊（西地塊）用地規(guī)模2.35萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模約3.05萬(wàn)㎡，容積率1.3；0004地塊（東地塊）用地規(guī)模約1.71萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模約2.74萬(wàn)㎡，容積率1.6。

另外，這次公告顯示，項(xiàng)目有限高18米，估計(jì)未來(lái)是規(guī)劃成6層左右的洋房了。

田村板塊還有一個(gè)早期的高端項(xiàng)目--大苑海淀府，容積率1.75，共10棟348戶，以170-320㎡的全套房大平層為主力，價(jià)格早就突破了10萬(wàn)+，是當(dāng)時(shí)樓市中為數(shù)不多的高端住宅產(chǎn)品。但美中不足的是地塊是形狀是斜的，社區(qū)呈三角形。

到這有粉絲可能已經(jīng)算出了來(lái)了，寶山地塊和田村地塊的項(xiàng)目，同樣100平出頭的房子，總價(jià)可能的得出去100萬(wàn)。

兩個(gè)地塊都守著地鐵站不遠(yuǎn)，周邊商業(yè)學(xué)校也配齊了，為何出現(xiàn)如此價(jià)差？

田村半壁店地塊，更靠近西四環(huán)，而且成交樓面價(jià)就達(dá)到了7.84萬(wàn)/㎡，未來(lái)售價(jià)很可能突破10萬(wàn)+，產(chǎn)品和價(jià)格都看齊大苑海淀府。

寶山兩項(xiàng)目樓面價(jià)分別為5.68萬(wàn)/㎡和5.73萬(wàn)/㎡，加上建安成本、資金成本及各類稅費(fèi)，8.8-9萬(wàn)/㎡的售價(jià)實(shí)為貼著成本線，與田村半壁店明顯拉開(kāi)價(jià)差，價(jià)格上明顯占優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于前有市場(chǎng)熟知的海淀府、后有田村半壁店地塊的超低密洋房，剛剛?cè)胧械膶毶巾?xiàng)目營(yíng)銷總，面臨著不少挑戰(zhàn)，看看市場(chǎng)能給出什么樣的答案吧。

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