廣州頂流“學區房”降溫，東風東名盤“6”字頭無人接盤？

過去是“為學位買房”，現在更多是“買房順帶學位”。

呂穎雅/發自廣州

近日，廣州一國企再次掛牌轉讓越秀區東風東板塊多套“學區房”，盡管價格已降至6.2萬元/平方米起，但截至報名截止，仍無人接盤。

長期以來，東風東板塊被視為廣州學區房的“天花板”。東風東路小學、農林下路小學、育才小學等名校環伺，多年來房價穩居全市前列。曾經“一房難求”的局面，如今在市場回調與家長心態轉變的疊加作用下，明顯降溫。

“學區房早已不是穩賺不賠的買賣。”一位業內人士這樣總結當下的市場氛圍。

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學區房神話失靈？板塊進入理性修復期

根據公開資料顯示，此次轉讓的房源均位于錦城花園，戶型涵蓋88~110平方米的兩房、三房，總價572萬~705萬元，轉讓方為廣州輕工工貿集團有限公司。

中原地產環市東二分行店董廖錦春介紹，輕工集團在東風廣場、錦城花園持有大量房源，過去主要用于出租收租。疫情之后，這批房源陸續掛牌競價出售，在樓市上行期，曾起到“帶頭沖高”的作用。

“那時候買家多、競價激烈，有幾次同一套房被多人追著搶。”廖錦春表示，如今市場趨于理性，這些集中放盤的房源也成為率先“試水”降價的樣本，對個人業主的心理影響尤為明顯。雖然經過幾年的持續拋售，此類房源的存量已不多，但與同戶型的個人業主掛牌房源相比，仍帶來不小的價格壓力。

這股壓力，也在市場成交數據中得到印證。貝殼找房數據顯示，板塊標桿二手房錦城花園、東風廣場已從高峰期普遍9萬~11萬元/平方米的成交價，回落至“7”，個別樓齡較高或朝向不佳的單位甚至降至“6字頭”。這意味著過去兩三年間，價格普遍回調三成以上。

東風廣場對口省一級東風東路小學。呂穎雅/攝

從掛牌情況看，以東風廣場為例，截止10月14日，掛牌房源達123套，另有59套尚未上架，掛牌量明顯高于往年，其中近一半房源在近30天內有不同幅度的降價記錄。

“現在是學位房淡季，交投相對冷清屬于正常；通常11月至次年3月才是學位房成交旺季，趕上學的家長會在這一階段出手，相信會消化一批市場上性價比較高的在售房源。”廖錦春說表示，低總價、低單價的房源成交更快，買家越來越精打細算。

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買家更理性，教育不再“孤注一擲”

價格的回調，也折射出家長置業心態的轉變。

一位業內人士分析，學區房的價格下跌、成交遇冷，既反映了市場供需結構的調整，也暴露出“教育資源溢價”在價格體系中的限度。隨著樓市回歸理性，單一教育資源帶動的溢價空間正在被壓縮。

“大家仍然重視教育，但不會為了名校而讓家庭財務吃緊。” 廖錦春說。

廖錦春觀察到，當前學區房買家群體的年齡層明顯年輕化——主力是“90后”甚至“95后家”長，他們的置業邏輯與上一代人顯著不同。“過去“70后”“80后”家長，為了孩子能上名校，寧愿賣掉郊區大房子換越秀優質學區小戶型，甚至‘砸鍋賣鐵’也要擠進學區。但現在的家長更講求平衡。”

“我更希望家人住得舒服一點。”今年剛在荔灣區購入新房的林先生，就是這種心態的代表。他坦言，自己原本也看過越秀區一些對口省一級學校的小區，“學位確實好，但樓齡太老，停車難，裝修也舊。買下來還得再花幾十萬裝修，不如直接去荔灣買新盤。同樣的價錢，能買到戶型更大、居住體驗更好的新樓盤，學校配套也不錯，住得舒服多了。”

“教育重要，但居住幸福感更長遠。”上述業內人士這樣評價，“過去是‘為學位買房’，現在更多是‘買房順帶學位’。”

不過，市場也并非一片“降溫”。

廖錦春透露，以錦城花園為例，今年9月成交了一套A區106平方米的三房，總價980萬元，折合單價約9.2萬元/平方米。該房源位于小區中軸位置，視野好、戶型方正，買家為自住剛需，說明市場并非唯價格論，綜合質素仍是決定成交的關鍵。

市場普遍認為，盡管家長置業邏輯正從“搶資源”轉向“選平衡”，需求有所分流、部分外溢，但越秀區的優質學區房價格仍較其他區域同類樓盤保持穩健。