青龍片區業主避坑指南，能救一個是一個...

青龍片區急需引入更多優質中介參與市場競爭，個別中介的素質下限簡直讓人震驚...（甚至連相熟的周邊中介也直吐槽...）

其實前幾周我就拿了小號發了小紅書，青龍片區業主出售掛牌避坑-中介篇。希望能提醒到一些區域的網友，能救一個算一個。

原來是沒準備發這篇的，結果就在近日一位花城業主的親身遭遇，讓我覺得應該在更大范圍地分享。某些中介逼讓降價出售的話術，實在太牛了。

9月，地鐵小鎮迎來了成交熱潮，光中南山錦花城一個小區就成交了10套，緊接著的國慶也去化兩套。這個成交大概是個什么水平呢。江核大概一個月賣了20套。中南一個小區抵了江核成交一半，甚至跟東部成交大戶仙林湖板塊的單盤相比，也不輸。

但這個月成交價格很分裂，博弈明顯。既有成交單價在1.62-1.66高品質好樓層精裝房源，也有不少1.1-1.2二樓-3樓和頂樓的毛坯或者出租裝的超低價房源。

當然你按照一般市場來說頂底跟好樓層現在的市場一平差個2-3k也是常態，比如江核華潤，88頂樓95.5萬，常規樓層115-120萬，基本差價在20萬+，單價基本2-3k，這個是符合目前的市場情況的。

頂底賣的低一些按照市場慣例也可以理解，但喘著明白裝糊涂，拿2-3樓頂樓的價格，來忽悠好樓層的業主來賣，這就是職業素養問題了。

這位花城112㎡四房戶型好樓層的業主表示，最近好幾個中介連續打電話核心就是希望其降價：最近賣了130w+的四房（3樓，1.2毛坯），你不降賣不掉，閉口不提2-3樓頂樓...

反正就是給業主造成價格很低，趕緊賣的預期，讓降價，好歹這位業主還挺細心，多方了解了更多的詳細信息。而且他也不是就很急的要賣，有合適的出價，對他的裝修看對眼的也可以，但瞎砍價，他實在沒興趣。

反正你說跌，他看中的可置換板塊最近跌的更狠，考慮對價，他也不急。

事后了解清楚房源情況后，業主跟我聊到，說2-3樓頂樓價格能跟我一樣么，中介說多不了多少哎，而且他手上業主想看毛坯的，聽這位業主的意思，對方恨不得讓他20多萬的裝修就白送吧，能最低就最低，好讓他成交，反正就是滿嘴沒一口真話。

我說大概的思路是，頂底樓價格低，好成交，先成幾個，然后拿著這個價格做基準去忽悠不懂或者人在外地急著出的業主，再來松動好樓層的價格，這算盤打的真是不錯。

但好在，由于花城112四房戶型優勢比較突出，為了幫他了解下情況我還特意搜了下貝殼，目前只還有兩套2樓的112房源，一套1.58一套大概掛著1.6+，這兩個業主估計是不打算太低的價格賣，要不按照之前中介幾天就成交速度，這兩套也被干沒了。然后再看，就是一套112萬掛好樓層195萬的精裝房源，這套業主剛好是我熟悉的網友，不考慮低賣，賣不掉就養老。然后就是剛剛提到的這位房源，大概一共也就這4套了。

這是青龍片區面積最小的四房戶型，由于偷面積多得房率高，套內基本跟高層130平米差不多，加之現在房價跟3萬時代相比，大戶型也多不了多少錢，所以四房兩衛的加上花城配比很少，在區域內有一定的競爭優勢。

當然四房還有較多120平米戶型，我也幫這位業主檢索了，排除低區，最低一套掛牌1.6萬+毛坯，顯然之前花城120稍微急賣的已經被中介消化的差不多了。而四房112的也是這個情況，多個中介讓降價，表示有客戶，但難題是小區這個戶型沒有考慮砸盤賣的業主了，或者至少當下沒有...

回到上面，當年花城一房難求，基本好樓層甚至都要找關系才能賣到，部分外地投資客也就買到2-3樓，其他好樓層基本當時都給關系戶定了。當然現在很多好樓層的人家多數也自住進去了，沒人賣。

而小區79和97，其實經過9-10月中介這波瘋狂去化，就還剩4套急售（3套79，1套97），1套79頂樓毛坯 1套79鳳凰層毛坯，1套79混裝，加上97還有一套還可以的樓層毛坯。

其余排除低區的所有房源都在1.6+掛著，而且很可能短期也沒更多房源了，當然不排除繼續制造骨折價，讓某些業主焦慮。

但是我其實觀察了下。近期小鎮下跌幅度，其實并不算太多，甚至遠低于前期跌的較少的比如百家湖江核等盤，當然如果純投資客去杠桿，該賣你還得賣，如果是考慮置換換房額。你可以考慮對價關系，盡量讓你自己換的劃算。

按照南京的情況，以后次級板塊基本都是1.x的價格，剝離金融屬性，全面地緣客群支撐。除了頭部那種四代宅，或者高端板塊，其實各次級板塊價格差在拉近，你根本沒必要焦慮。

以前一套房南京300萬門檻，現在150萬，以前20-30年一套，現在小白領10年一套，這還慌啥呢，而且就算隨著價格下跌，租售比現在越來越合理了。你還有必要那么急么？換個思路？這又不是大幾百萬噸位的一跌就沒了200-300萬。本來也就100-200萬的。

近期我特意研究下了青龍片區的成交情況，發現了一個事實。相對來說，域外中介帶客成交的單價，顯著高于青龍片區內門店價格，青龍片區內門店基本屢屢都在最低價成交。

仙林中心門店成交：最近相對較高價賣掉的花城業主本來就是做地產的懂行情，很難被忽悠到。人家也成功找到了對自己家裝修風格滿意的業主，很迅速的達成了成交。

寶華門店成交：一套房源精裝房源79 130萬幾天內成交。

比如現在，尤其仙林湖板塊更加成熟，中介門店數量也非常多，優質中介也很多，基本想靠忽悠在仙林湖做長久生意很難。現在基本有些門店都在拍視頻，走長期路線，服務好買賣雙方。

而青龍片區，相對主要就那2-3家。尤其是在恒大這條邊的幾家，由于中南成交占比高，地理優勢明顯。但顯然，青龍片區的中介競爭度還不夠，期待越來越多優質中介卷進來，卷房源端，卷客戶端，卷服務。

其實貝殼中，麒麟科創園的中介口碑就挺不錯的，曾經接觸了好幾家長期深耕科創園的中介，店東自己就是周邊業主，也不會刻意去打壓制造焦慮逼著砸盤。

其實真的有的青龍片區業主也別太焦慮，按照客觀情況， 現在青龍片區的房源跟仙林湖差個3-3.5k是比較客觀的差價。

首先棲霞區一定會搞青龍片區，這個毋庸置疑，巡視的文章里面已經提到圍繞龍頭項目調規劃，南大，省人醫這個基本都要有，否則后續周邊地如何出讓？另外南大如果選址橫跨江寧棲霞，對于江寧這部分開發帶動也會明顯提速。從棲霞修改的那幾塊控規來看，很顯然感覺不夠大。長期是南大和園南面包括山體圈走，符合規劃思路。

近期來看，陽光城，高科業主價格守得穩。雖然沒成交，但從掛牌價來看，幾乎沒有業主愿意低價砸著賣。

建議，能刷到這篇的業主，在考慮售賣前綜合了解行情，按照你自己的情況，確定你的心理預期價格，尤其是選擇一個靠譜的中介作為你的房源維護人，這相當關鍵。

最重要的就是，客觀認清市場行情。現在的價格，再跌估計也沒多少了。 再跌，租售比已經合理了。你放心融信世紀東方的租金不會是你同面積的兩倍。你非要融信的二分之一價格賣么？

請各位業主睜大眼睛，甄選優質中介。希望考慮出售的業主，能賣到你自己的心理預期，而不是被忽悠讓你一低再低。