天河土拍“雙子星”即將上線，跑馬場(chǎng)地塊預(yù)定下一個(gè)“地王”？

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

“金九銀十”正是樓市營(yíng)銷旺季，廣州土拍市場(chǎng)也乘勢(shì)動(dòng)了起來。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月上半月，廣州涉宅用地成交3宗，成交總建面19.76萬㎡，溢價(jià)率達(dá)到了5.46%。

綠城中國(guó)以13.32億元成交總價(jià)、33271元/㎡樓面價(jià)斬獲白云區(qū)蕭崗村城中村改造項(xiàng)目齊富路北側(cè)AB2804035地塊。

海珠區(qū)廣州大道南788號(hào)二期地塊由中海地產(chǎn)以6.98%溢價(jià)率、9.2億元成交總價(jià)、15285元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得。

中建國(guó)際投資以6.44億元成交總價(jià)、6617元/㎡樓面價(jià)、16.24%溢價(jià)率競(jìng)得白云區(qū)太和鎮(zhèn)AB1209039、AB1209040地塊。

與此同時(shí)，小編還發(fā)現(xiàn)，就在近日，廣州自規(guī)局趁熱打鐵，持續(xù)為廣州土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)“一桌好菜”。

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珠城、金融城好戲即將輪番上映

今日，廣州自規(guī)局發(fā)布天河區(qū)珠江新城東區(qū)AT1113規(guī)劃批前公示。

該地塊便是備受大家關(guān)注的跑馬場(chǎng)地塊，也被喻為珠江新城最后一塊“寶地”。

根據(jù)公示內(nèi)容，該地塊未來擬圍繞中央綠軸，融入“公園+、體育+”理念，布局高端商業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、未來社區(qū)、鄰里中心等多元功能，實(shí)現(xiàn)“職住平衡、服務(wù)共享”的發(fā)展目標(biāo)。

地塊總用地面積44.28公頃，用途由體育用地變更為二類居住用地、商業(yè)用地、公園綠地，公共設(shè)施服務(wù)用地等多重組合，還計(jì)劃將在地塊東側(cè)新增中小學(xué)用地。

其中商業(yè)用地面積13.26公頃、居住用地面積5.41公頃，計(jì)容建筑面積22萬㎡。

還可以看到，地塊西側(cè)為珠江公園，在寸土寸金的珠江新城，擁有一線望珠江公園景觀視野，無疑為未來馬場(chǎng)地塊的各物業(yè)類型的產(chǎn)品打造提供了豐富的想象空間。

今年8月小編前往實(shí)地考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)馬場(chǎng)周邊商戶已全部搬空，但未完全拆除，僅進(jìn)行了簡(jiǎn)單圍欄。

@天河發(fā)布的航拍圖中也可以看到僅地塊內(nèi)部處于平整狀態(tài)。

除該地塊外，廣州自規(guī)局還于日前發(fā)布了金融城AT091410、AT091414、AT091427地塊控規(guī)調(diào)整。

值得注意的是，其中的AT091410商住地塊曾于去年掛牌，后終止出讓。

本次調(diào)整內(nèi)容為：容積率由原來的6.95調(diào)整為3.65，建筑面積從10.3萬㎡減半至5.4萬㎡，調(diào)整后，居住建筑面積為49500㎡，占比91.3%；

商業(yè)建筑面積由原來的30998㎡縮減為3000㎡，商業(yè)面積占比從30%降至5.5%；

配套設(shè)施建筑面積由原來的13830㎡縮減為1720㎡，配套設(shè)施占比從13.4%降至3.2%。

可以看到，廣州自規(guī)局從內(nèi)到外給地塊“瘦身增配”，積極響應(yīng)“好房子”的建設(shè)表現(xiàn)。

地塊地處金融城板塊內(nèi)，距離地鐵4、5線號(hào)線交匯處車陂南站約200米，車陂南隧道黃埔大道交匯，交通通達(dá)度高，但也不可避免的會(huì)受到噪音及粉塵的影響，南面為珠江，但因周邊辦公樓集群，視野或?qū)⑹艿揭欢ǖ淖钃酢?/p>

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周邊市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

從上述廣州自規(guī)局發(fā)布的兩宗地塊批前公示可見，兩宗地塊均有著明顯的地理優(yōu)勢(shì)，周邊配套齊全，完整的城市界面，核心板塊的稀缺綜合素質(zhì)，是打造高改、頂豪產(chǎn)品的有利條件。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月廣州商品住宅市場(chǎng)總價(jià)800萬元以上的高端產(chǎn)品成交3603套，成交均價(jià)73709元/㎡。

天河區(qū)以1359套位列第一，海珠區(qū)以883套位列第二，番禺區(qū)以426套位列第三。

擴(kuò)大范圍看天河區(qū)今年1-9月的成交情況，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月天河區(qū)商品住宅成交3166套，同比增長(zhǎng)63%，是近三年來同時(shí)期成交規(guī)模最高值。

其中金融城AT091410地塊所處的金融城板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-9月金融城板塊成交417套，成交均價(jià)97865元/㎡。

跑馬場(chǎng)地塊所處的泛珠江新城板塊目前僅凱旋新世界在售。

另一方面，隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至9月末天河區(qū)商品住宅庫存面積95.56萬㎡，較近一年最高位同比減少21%，去化周期18.7個(gè)月，較近一年最高位同比減少21.6個(gè)月。

土地市場(chǎng)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2022-2025年前三季度天河區(qū)成交21宗，成交總建面236.93萬㎡；其中今年前三季度天河區(qū)涉宅用地成交2宗，其中一宗為今年5月30日保利發(fā)展以22.52億元成交總價(jià)、30519元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得的天河區(qū)天河智谷片區(qū)AT1003023地塊，目前已轉(zhuǎn)化為保利辰園湖境入市。

另外一宗地塊為今年3月31日中國(guó)金茂以10.77億元成交總價(jià)、47317元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，目前已轉(zhuǎn)化為金茂越秀|璞樾·墅入市。

兩宗地塊究竟何時(shí)會(huì)與我們面世呢？克而瑞將持續(xù)關(guān)注。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。