又一家“知名房企”違約，未能償還5.04億信托貸款

億達(dá)中國(guó)債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)。

01

違約

10月17日，億達(dá)中國(guó)（3639.HK）公告稱，其間接全資附屬公司大連軟件園榮泰開發(fā)有限公司未能按期償還北方信托的項(xiàng)目貸款，未清償本金約5.04億元及利息。

信托貸款違約公告

公告顯示，該筆貸款總額為10.14億元，利率12%，原定2025年9月17日到期，已觸發(fā)交叉違約條款。

違約貸款由包括項(xiàng)目土地使用權(quán)、房產(chǎn)、廠房及公司股權(quán)在內(nèi)的多項(xiàng)資產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并由億達(dá)發(fā)展有限公司提供連帶責(zé)任保證。

截至2025年6月30日，億達(dá)集團(tuán)累計(jì)未償還借款及相關(guān)費(fèi)用達(dá)64.45億元。

億達(dá)中國(guó)稱，正就展期事宜與債權(quán)人協(xié)商，并評(píng)估財(cái)務(wù)影響，后續(xù)將發(fā)布進(jìn)一步公告。

值得關(guān)注的是，這并不是億達(dá)中國(guó)第一次信托產(chǎn)品違約，今年6月其旗下公司在四川信托的3億信托貸款也發(fā)生了違約。

其實(shí)，億達(dá)中國(guó)的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)于2020年。

2020年4月，億達(dá)中國(guó)未支付2020年到期年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)的未償付本金5285.4萬美元，構(gòu)成違約事件。

隨后，惠譽(yù)將億達(dá)中國(guó)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，預(yù)警流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

億達(dá)中國(guó)的債務(wù)危機(jī)，本質(zhì)是“重資產(chǎn)擴(kuò)張+多元化失控”模式與行業(yè)周期下行共振的結(jié)果。

02

債務(wù)危機(jī)

據(jù)官網(wǎng)介紹，億達(dá)中國(guó)于2014年6月在香港聯(lián)交所主板上市，是集園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、工程建設(shè)等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團(tuán)化企業(yè)。

作為中國(guó)領(lǐng)先的商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，自1998年開始，億達(dá)中國(guó)重點(diǎn)布局京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)。

億達(dá)中國(guó)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，億達(dá)中國(guó)的控股股東為嘉佑（國(guó)際）投資有限公司，持股比例為61.2%，層層穿透后公司實(shí)控人為中民投。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，億達(dá)中國(guó)的房地產(chǎn)主業(yè)受行業(yè)深度調(diào)整影響，銷售回款持續(xù)乏力，作為現(xiàn)金流核心來源的板塊難以支撐整體運(yùn)轉(zhuǎn)。

另外，億達(dá)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技城開發(fā)屬于典型重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，前期拿地與建設(shè)投入巨大，租金及園區(qū)服務(wù)收益回收緩慢，市場(chǎng)需求疲軟時(shí)極易形成資金沉淀。

2022-2024年，億達(dá)中國(guó)分別虧損7.37億、16.95億以及23.35億元，虧損規(guī)模逐步擴(kuò)大；今年上半年再次虧損7.76億元。

歸母凈利潤(rùn)

截至2025年6月末，億達(dá)中國(guó)總資產(chǎn)為338.83億元，總負(fù)債272.61億元，凈資產(chǎn)66.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.46%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，億達(dá)中國(guó)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比92%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。

值得注意的是，2018年以來由于億達(dá)中國(guó)流動(dòng)負(fù)債規(guī)模迅速攀升，其流動(dòng)資產(chǎn)已無法覆蓋流動(dòng)負(fù)債，且兩者規(guī)模差距有擴(kuò)大趨勢(shì)，短期償債風(fēng)險(xiǎn)激增。

截至相同報(bào)告期，億達(dá)中國(guó)流動(dòng)負(fù)債有249.85億元，主要為短期借款，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有115.52億元。

而對(duì)于流動(dòng)性向來緊張的億達(dá)中國(guó)來說，其賬上貨幣資金僅有1.86億元，現(xiàn)金短債比為0.016，其短期償債風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

在負(fù)債方面，億達(dá)中國(guó)還有非流動(dòng)負(fù)債22.75億元，其中長(zhǎng)期有息負(fù)債有5353萬元。

整體來看，億達(dá)中國(guó)有息負(fù)債總規(guī)模有116億元，主要為短期有息負(fù)債，帶息負(fù)債比為43%。

負(fù)債壓頂、資金緊張之下，億達(dá)中國(guó)對(duì)外部融資十分依賴，但其融資渠道較為單一，除發(fā)債和借款外，還通過應(yīng)收賬款以及股權(quán)質(zhì)押融資。

2014年以來，億達(dá)中國(guó)的籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，可以看出其融資環(huán)境惡化。

籌資性現(xiàn)金流

總得來看，億達(dá)中國(guó)持續(xù)虧損，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力惡化；流動(dòng)性緊張，短期償債壓力大；融資環(huán)境惡化，再融資壓力大。

03

大連地產(chǎn)雙達(dá)

據(jù)悉，億達(dá)是從一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑裝修隊(duì)起家。

1984年，35歲的孫蔭環(huán)成為大連市甘井子區(qū)紅旗鎮(zhèn)果樹建筑七隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，他通過大打質(zhì)量牌，帶領(lǐng)億達(dá)迅速成長(zhǎng)為當(dāng)?shù)匾患抑泥l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

九十年代初，億達(dá)已經(jīng)初具規(guī)模，隨后發(fā)展成當(dāng)?shù)氐凝堫^民營(yíng)企業(yè)，后來成為國(guó)內(nèi)第一家具有出國(guó)施工資質(zhì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

億達(dá)中國(guó)創(chuàng)始人孫蔭環(huán)

1998年，億達(dá)與政府達(dá)成合作開始建設(shè)大連軟件園，由此進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為大連首個(gè)高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商。后來大連軟件園也逐漸成為跨國(guó)公司在中國(guó)設(shè)立區(qū)域服務(wù)支持中心的聚集地之一。

2006年，億達(dá)中國(guó)走出大連，先后進(jìn)入武漢、蘇州、天津，全國(guó)化發(fā)展格局初步形成，其后數(shù)年發(fā)展進(jìn)入快車道。

2014年，億達(dá)中國(guó)登陸資本市場(chǎng)，上市之初多年在大連當(dāng)?shù)劁N量排行榜首，曾與萬達(dá)并稱為大連“地產(chǎn)雙達(dá)”。

但是，在房地產(chǎn)高速發(fā)展的幾年里，億達(dá)中國(guó)業(yè)績(jī)卻增長(zhǎng)緩慢、負(fù)債壓頂、流動(dòng)性緊張。

2016年11月，中民投通過嘉佑國(guó)際以30.14億港元收購(gòu)億達(dá)中國(guó)53%股份，成為其控股股東，后又在2017年通過要約收購(gòu)兩次增持至61.1%，給億達(dá)中國(guó)提供了大量資金支持。

值得注意的是，億達(dá)創(chuàng)始人孫蔭環(huán)是中民投的發(fā)起人和股東，億達(dá)也是中民投的股東之一。

此次收購(gòu)后，孫蔭環(huán)離開億達(dá)中董事局，由中民投副總裁張志超接替擔(dān)任董事會(huì)主席。

彼時(shí)，億達(dá)中國(guó)期望能依托中民投的資本運(yùn)作和產(chǎn)融結(jié)合能力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，但兩年過去了當(dāng)初的愿景并未實(shí)現(xiàn)。

2018年，中民投對(duì)億達(dá)中國(guó)的支持明顯下降，人事和投資發(fā)生變動(dòng)。

此后，中民投爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，為實(shí)施自救其拋出資產(chǎn)處置計(jì)劃，據(jù)悉在擬出售資產(chǎn)清單中就包含億達(dá)中國(guó)。

不久，億達(dá)中國(guó)執(zhí)行董事陳東輝涉嫌職務(wù)侵占被拘留，其后引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，在技術(shù)上導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)所訂立未償還本金總額45.79億元觸發(fā)若干貸款條例。