接棒土地財政，已開始悄悄布局…

最近這些天，一則關于湖北國資改革的消息成功引發了廣泛關注。

湖北省深化國有“三資”管理改革推進會在武漢近日召開，會上嗑兒嘮得賊硬：

“一切國有資源盡可能資產化、一切國有資產盡可能證券化、一切國有資金盡可能杠桿化”；

并著重強調了：“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融”的十六字方針，進一步推動全省國有“三資”管理改革取得更大成效。

熟悉我國文件表述風格的朋友們都知道，“一切”怎樣怎樣、“盡可能”怎樣怎樣這類表述其實是不多見的；

湖北省之所以深化國有“三資”管理改革上用了如此表述的方式，態度之堅定一目了然。

至此，這場發起于湖南又推廣到湖北的國資改革，因起大刀闊斧的風格得到了前所未有的矚目。

不少老少爺們兒一聽這個話，第一反應就是——“難不成這是要盤活國有資產，地方要上杠桿的節奏？”

非常不準確，你這都屬于現場直憋啊！真要是這么簡單估計也犯不上大車小輛地上熱搜，你這都不夠油錢…

玩笑歸玩笑，在筆者看來，這無異于一次比較全面的系統性改革，用意就在于將“資源-資產-資本”形成完整閉環，改寫地方國資運營和地方財政的底層代碼。

咱們一項項來拆解你就明白了——

“一切國有資源盡可能資產化”，可以理解為將土地、礦山、林業、江河湖泊、其它公共空間及其特許經營權確權歸集、評估定價、建立臺賬與共享數據庫，并形成現金流契約。

換言之，選擇那些能率先形成“可預期現金流”的國有資產，實現其全面盤活，為后續的資產證券化和資金杠桿化提供必要壓艙石。

“一切國有資產盡可能證券化”，可以理解為各類基礎設施、產業園區這些可能產生持續現金流的國有資產打包成常見的Reits（不動產投資信托基金）、ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等金融工具。

這樣一來，相當于打通了存量資產與資本市場的導管，其最直接的目的有三個：產生穩定現金流、加速資金周轉、優化資產負債表。

“一切國有資金盡可能杠桿化”，可理解為通過地方國有資產提供融資擔保，去吸引數倍乃至數十倍的社會資本進入國家戰略導向的領域，如科技創新、產業升級、民生短板等。

相當于以“四兩撥千斤”的手法，去實現從“擁有資產”到“管理資本”的躍升，形成了“資本+產業”的良性聯動。

縱觀這個閉環——

先創造可供交易的“合格產品”，再實現價值的市場“變現”和回籠資金，最后用回籠的資金放大了國有資本的效能，引導社會資本服務國家戰略。

在這個過程中，拓寬財政稅收來源、降低債務風險。

而“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融”態度之堅決，本質上與“一切”、“盡可能”的表述一脈相承，旨在壓實責任、落實到位。

這一攬子操作，旨在改寫國資運營和地方財政的底層邏輯。

國有三資改革這個事兒，你瞅著新鮮，其實不然，很多省市其實已經在干類似的事兒了，方式方法可能不同，但性質大差不差。

早在2023年5月，湖南省就印發了《湖南省國有“三資”清查處置與管理改革總體工作方案》，對“六類國有資源、五類國有資產、兩類國有資金”進行盤活；

近一兩年來，重慶、青島、天津、南京等地紛紛結合本地實際情況，陸續出臺了類似的盤活存量閑置國有資產的行動方案或若干措施。

以上城市的相關行動內容，主要集中在引入基礎設施REITs、資產證券化、股權轉讓等方式盤活存量資產，盤活資金從數百億到上千億不等，推動了一大批重大項目建設運營與重點領域改革。

縱觀這些“先行一步”的省市，我們不難發現以下兩個關鍵點：

清一色是經濟大省，這使得它們得以擁有較為豐富的存量資源和資產，且有強烈的動機去盤活存量資產，尋找新的財政增長點；

金融創新意識較強，地方政府具備較強的資本運作能力和人才儲備，為其引入社會資本和市場機制提供了有力保障。

簡而言之，就是有家底積累、有現實需要、有人才落地。

大家不約而同地將目光投向國有“三資”改革，背后的核心原因與土地財政轉型、地方財政壓力、以及高質量發展的要求高度正相關——

首先，房地產進入新周期，依賴土地出讓金的傳統模式變得愈發值得商榷，必須開辟新路線接棒“第二財政”。

2021年，全國土地出讓金總量大約是8.7萬億，當時許多一二線城市的土地財政依賴度在70%-140%之間。

賣地收入給力當然沒毛病！

可問題是，到了2024年，全年土地出讓金收入已經下降至約4.87萬億，到了2025年，前三季度國有土地使用權出讓收入大約為2.23萬億，同比下降4.2%。

從二級市場銷售情況來看，今年前三季度商品房銷售面積約6.58億㎡，同比下降5.5%,銷售金額6.30萬億，同比下降7.9%。

當下的去庫存，本質上是在以時間換空間的基礎之上實現存量出清，因此，縮量提質的土拍供應思路短期內不太可能改變。

站在地方的角度來審視這一切，那就是必須要有來錢道兒去接替過往輕車熟路的土地財政。

其次，地方化解隱性債務風險過程中，需要通過盤活優質資產來增加現金流、降低負債率。

這是當前深化“三資”改革最直接、最緊迫的背景。

如前文所說，雖然過去依賴土地出讓金收入的老路子已經步入拐點，但長期積累的債務負擔與往后各項公共服務事業開支依然任重道遠。

在這樣的背景下，“三資”改革當然會以迅雷不及掩耳之勢登上歷史舞臺——

將地方手中大量沉睡的、非流動性的資源與資產，通過市場化手段激活；

無論是將基礎設施打包成REITs，還是出讓特許經營權，其直接目的都是；

創造新的、可持續的現金流，從而為地方政府提供寶貴的償債資金來源與后續公共事業的經費來源。

自己家的零件摘吧摘吧拿來“造血”，總比單純依賴借新還舊舉債“輸血”靠譜多了吧？

既能在盤活過程中提升國有資產運轉效率，擴大就業溢出效應，又能優化政府資產負債表，有效防范和化解區域性金融風險，為財政的長期健康與安全奠定基礎。

這么一舉多得的事兒如果在全國鋪開，影響力絕不次于當年的土地財政橫空出世。

第三，要實現高質量發展，就需要大量資金投入科技創新和產業升級，財政直接投入有限，必須通過國資撬動社會資本。

時下我們經常會提到的科技創新也好，產業升級也好，綠色轉型也好…這些領域所需的長期資金投入堪稱天文數字。

單靠財政直接撥款解決問題？

一來杯水車薪，二來會抑制企業出于市場競爭機制而自發形成的競爭意識與創新意識。

因此，政府財政角色發生深刻轉變就成了時代的必然。

簡而言之，就是要從直接投資者，轉變為社會資本的引導者和撬動者。

時下各地推進“三資”改革過程中提到的“資金杠桿化”，正是對以上問題的精準回應——

以少量財政端資金作為藥引子，旨在吸引和撬動數倍乃至數十倍的社會資本、金融資本流向戰略性新興產業和“卡脖子”關鍵技術領域。

這樣一來，無疑放大了國有資本的效能，重塑了產業發展的投融資生態。

最直接的，既能“給項目找錢”，又能“為錢找好項目”，一不留神雙向奔赴了。

盤活國有三資，本質上是推動股權財政代替土地財政，讓沉默的資產開口說話，從而重新定義錢的運轉效率。

咱們前文里也提到了，這是一個改寫地方財政底層代碼大活兒，肩負著一部分為“第二財政”尋找第二增長曲線的使命。

但值得注意的是，在落地實施階段依然會有一些現實挑戰需要積極應對——

第一，估值定價這一關，具體如何操作。

文件里提到“一切國有資源盡可能資產化”，那第一步自然就涉及估值。

但在操作層面，給那些非標準化的、帶有公共屬性的資源資產作定價，還是要比想象中復雜一些。

江河的航運特許經營權值多少錢？ 森林公園的生態價值該如何股價？ 復古街區的文化品牌這類無形資產又該值多少錢？ 還有數據資源這類新型資產應該執行什么估值參考表現？

這玩意兒又不像賣房子，有個清晰的周邊存量市場成交價參考；

定價低了，涉嫌“國有資產流失”的帽子一旦扣下來，誰也擔不起這個責任；

定價高了，市場要是不買賬，有價無市，那一通操作的現實意義又是啥呢？

所以，給國有三資做估值定價，需要在探索市場合理價格區間與履行國資保值增值責任之間找到微妙平衡點。

這是后面一切操作的最大前提。

第二，如何使得國有三資改革相關的證券化產品“叫好又叫座”？

“一切國有資產盡可能證券化”的美好愿景，需要資本市場買單才能落地。

而資本市場的精明之處，就在于它會用腳投票。

一個現金流不穩的產業園、一處位置偏僻的基礎設施在打包成Reits或者ABS的過程中，如何搖身一變成為資本市場普遍看好的標的？

另一方面，如果各地一窩蜂地上馬類似的證券化項目，就會產生大量同質化產品涌入市場，理論上會稀釋一部分流動性，從而抬高發行成本。

因此，確保證券化資產的質量、設計出真正具有長線吸引力的產品…對于地方而言十分關鍵，這考驗的是地方的金融操盤能力。

第三，最深層次的挑戰，依舊是管理模式和思維的轉變。

說得再直白一些，就是從資產管理切換到資本管理。

長期以來，許多地方國資系統習慣于當房東收租或者當“業主”直接參與經營。

這種模式特別適合工業追趕期和增量發展模式，本質上還是以國有制為主體、多種所有制共同發展。

但是，如今的國有三資改革，要求地方升級成為精通資本市場與金融運行邏輯的“基金經理”或者說“戰略投資人”，對專業性的考驗今非昔比。

咱們舉幾個例子你就明白了——

譬如說設立產業基金，要求具備識別前沿科技項目的毒辣眼光；

譬如說實現資產證券化，需要熟悉實體經濟的運營薈聚和復雜的金融工程；

譬如說管理特許經營權，必須具備現代公司治理和市場化運營能力。

對于我們普通人而言，這場聲勢浩大的國有三資改革很有可能帶來媲美98房改的深刻影響。

筆者將其拆分為以下四個部分——

投資渠道將進一步拓寬。

譬如更多基礎設施REITs、資產證券化產品上市，為我們提供了門檻較低、收益相對穩健的新型理財工具。

讓普通人在成為重大公共設施“股東”的同時，獲得相對穩健的收益。

即將創造更多就業機會。

隨著國資引導基金密集投向科技創新、產業升級領域，必將加速催生一大批高質量的新興產業崗位，影響無數人的職業賽道選擇。

就業是最大的民生，對于老百姓來說，穩增長、穩就業就是最為實實在在的好處。

公共服務將進一步改善。

盤活的資金若能量化于民生領域，如城市更新、教育、養老、醫療等等，將直接提升大伙兒日常生活的品質與便利度。

盡管過去幾十年，我們在以上課題已經取得了舉世矚目的成就，接下來向深水區的邁進同樣牽動著億萬老少爺們兒的切身利益。

樓市政策底有望加速到來。

核心邏輯在于，它從根源上為地方財政提供了“土地出讓金”之外的替代性收入。

手中余糧更足，才會更有底氣擺脫“刺激房價-拉動賣地”的短期循環，轉而專注于構建以保障性住房、城市更新等房地產發展新模式。