上海的去庫(kù)存大招來了

　　如果說，金山搞房票的時(shí)候，你還可以不以為意。

　　到奉賢、嘉定搞房票的時(shí)候，你就應(yīng)該注意了。

　　今天，房票的風(fēng)終于刮到了內(nèi)環(huán)內(nèi)。

　　意圖似乎十分明顯了。

　　房票進(jìn)內(nèi)環(huán)

　　最近江南新村公布了最新的拆遷補(bǔ)償方案。

　　乍一看和過往的拆遷補(bǔ)償?shù)挂矝]有太大差別。

　　都是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何、能選的動(dòng)遷房在哪里，諸如此類。

　　但是在不起眼的位置多了一條，房票獎(jiǎng)勵(lì)。

　　選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?025年1月22日起，一直到簽約期結(jié)束后18個(gè)月內(nèi)，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買房屋的，還可以享受按征收房屋面積計(jì)算額外2000元/平的獎(jiǎng)勵(lì)款。

　　當(dāng)然，如果硬要叫它是房票那也不是很準(zhǔn)確。

　　像金山、奉賢、嘉定等，房票安置是實(shí)打?qū)崻?dú)立的第三種安置方式。

　　之前動(dòng)遷都是2種安置方式，貨幣安置、安置房安置。

　　但這次江南新村的有自己的名字，叫“房票獎(jiǎng)勵(lì)”。

　　它是基于貨幣安置之上的一種獎(jiǎng)勵(lì)。

　　也就是說，你家在江南新村有套房子，拆遷后按照貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)會(huì)拿到一筆錢。

　　如果你用這筆錢在規(guī)定時(shí)間內(nèi)去買房子，那就再給你一筆2000元/平的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　如果你沒買，或者過期了，那獎(jiǎng)勵(lì)也就無效了。

　　雖然形式有差別，但是作用上的體現(xiàn)是和房票差不多的。

　　動(dòng)遷居民的選擇也變成3個(gè)，拿錢、拿房或者買商品房。

　　因?yàn)槭鞘袇^(qū)第一次，從力度上看，并不能說有多強(qiáng)。

　　算是以鼓勵(lì)買房為主吧。

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　　會(huì)有效果

　　在我們看來，這種隱藏式的激勵(lì)是有一定效果的。

　　老破小里面居住的很大一部分居民，是不想去郊區(qū)的。

　　哪怕是徐匯區(qū)內(nèi)的動(dòng)遷房，也要掂量掂量。

　　東安動(dòng)遷的時(shí)候，選擇拿錢的就不少。

　　甚至有拿了錢買江南新村的，短短幾年動(dòng)遷2次。

　　收益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿房子的。

　　就算不買房，在這個(gè)樓市下行市場(chǎng)里面，拿錢是不是更安心。

　　站在當(dāng)下，再看這個(gè)安置房的選擇，會(huì)更覺得拿錢好。

　　徐匯幾個(gè)老面孔，世家花園、蓮岸花園、盛華景苑、馨匯南苑。

　　外區(qū)的三林、馬橋、泗涇等等。

　　結(jié)合市場(chǎng)情況你會(huì)發(fā)現(xiàn)，越是動(dòng)遷集聚地，房?jī)r(jià)跌的越猛。

　　即便是動(dòng)遷房拿到手里，也隨時(shí)可能縮水。

　　普通人一輩子能遇到幾次動(dòng)遷，好不容動(dòng)遷了，拿了安置房結(jié)果被房?jī)r(jià)跌沒了，這誰(shuí)受得了。

　　我們可以對(duì)比來看看。

　　2023年的時(shí)候，龍華路的334弄?jiǎng)舆w中，盛華景苑的價(jià)格是6.75萬/平。

　　比江南新城的補(bǔ)償方案中的價(jià)格高了2.35萬/平。

　　馬橋景城新苑的價(jià)格是3.1萬/平，比現(xiàn)在的價(jià)格高了1.28萬/平。

　　2年多，動(dòng)遷房的價(jià)值縮水上百萬。

　　現(xiàn)在隨便看個(gè)新凱城的動(dòng)遷房，掛牌價(jià)也就2萬塊。

　　但是補(bǔ)償方案里的標(biāo)準(zhǔn)算下來也要1.6萬/平。

　　其實(shí)也沒多少空間。

　　但是現(xiàn)在拿了錢，自己選擇買什么，那安全系數(shù)就高了很多。

　　時(shí)間上，會(huì)有18個(gè)月的緩沖期。

　　房?jī)r(jià)跌，就拿到手上等，或者投資收益更高的資產(chǎn)，比如股票等。

　　如果覺得價(jià)格跌的差不多，還可以抄底一下房子。

　　只要房?jī)r(jià)跌，手上的動(dòng)遷款就相當(dāng)于在漲。

　　對(duì)于市區(qū)二手市場(chǎng)的利好可能會(huì)比新房更大。

　　一套江南新村40平的老破小，粗略算一算，可能拆遷款在600萬上下。

　　家里就1套房的話，不可能在市區(qū)買新房。

　　市區(qū)新房現(xiàn)在的門檻越來越高。

　　不僅是價(jià)格漲了，戶型也越來越大，動(dòng)不動(dòng)就要2000萬以上起步。

　　除非在江南新村有很多套房子，不然根本買不起。

　　那多數(shù)人想要住市區(qū)只能是淘一淘二手房。

　　更何況現(xiàn)在的二手房對(duì)比2021年市場(chǎng)最高點(diǎn)跌了很多。

　　少的30%，多的50%。

　　原來?yè)Q不起的房子，現(xiàn)在都是有機(jī)會(huì)的。

　　只不過這事才剛剛開始，可能很多人還沒意識(shí)到。

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　　去庫(kù)存

　　每一輪周期中，房票圍繞的核心問題不是拆遷，而是三個(gè)字“去庫(kù)存”。

　　之前郊區(qū)的房票都是定向?yàn)楦鲄^(qū)服務(wù)的。

　　這次江南新村的沒有任何限制。

　　很明顯，市區(qū)的拆遷為全市去庫(kù)存服務(wù)。

　　幾個(gè)月前，江南新村的一份會(huì)議紀(jì)要里說，“江南新村將是最后一個(gè)拿動(dòng)遷補(bǔ)償款的小區(qū)，后續(xù)以房票為主。”

　　當(dāng)時(shí)很多人不太信。

　　現(xiàn)在來看，這個(gè)苗頭已經(jīng)出來了。

　　雖然沒有一刀切的那么絕對(duì)。

　　但是市區(qū)往房票獎(jiǎng)勵(lì)過度已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　往后市區(qū)的拆遷短期內(nèi)不會(huì)取消貨幣安置，但是應(yīng)該大家拿錢買房會(huì)成為主流。

　　之前嘉定的房票安置，確實(shí)為周邊的新房銷售帶來了利好。

　　近期，上海郊區(qū)又推介了59個(gè)城中村項(xiàng)目，這樣的體量，目的不言而喻了。

　　市區(qū)的拆遷肯定也不會(huì)少。

　　最后

　　2024年廣州開出了一線城市第一張房票。

　　自此，一線城市都開始跟進(jìn)。

　　北京在通州搞了試點(diǎn)。

　　上海已經(jīng)先后在金山、奉賢、青浦、嘉定等多個(gè)郊區(qū)展開房票安置。

　　并開始滲透到市區(qū)。

　　深圳今年4月也開始房票安置。

　　從廣州的成績(jī)看，房票絕對(duì)是有力的。

　　比如廣州黃埔區(qū)上半年推動(dòng)房票認(rèn)購(gòu)商品房1489套，去化面積15萬平方米，推動(dòng)資金流轉(zhuǎn)達(dá)到26億元。

　　未來上海市區(qū)“房票”制度的推廣，會(huì)進(jìn)一步激活二手市場(chǎng)的流動(dòng)性。

　　是政策在悄無聲息地為市場(chǎng)注入信心。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。