地產(chǎn)界ZARA！運(yùn)河玖院二期+松榆里地塊，快如麻？

現(xiàn)在都在搶跑了，竟然成了地產(chǎn)界ZARA……

【運(yùn)河玖院】

拆哥拿到了項(xiàng)目二期的一手最新資料：

運(yùn)河玖院二期涵蓋 0807、0808、0810、0811 四塊用地。

四塊地分為臨河和非臨河兩類(lèi)。一線臨河的優(yōu)質(zhì)房源集中在 0810、0811 地塊，0807、0808 則是非臨河地塊。不過(guò)因?yàn)榕浣ǜ叨壬撸竺娴蜆菍右灿姓趽鯁?wèn)題。

比較受關(guān)注的花池規(guī)劃，目前暫未獲批。但最讓人期待的 1.8 米寬陽(yáng)臺(tái)得以保留。這個(gè)設(shè)計(jì)一期就圈粉無(wú)數(shù)，沒(méi)搶到一期的朋友可以重點(diǎn)關(guān)注。

0807地塊共4棟樓，1-3號(hào)樓17層、4號(hào)樓9層帶架空層，戶型涵蓋90-126㎡。

• 90㎡左右戶型性價(jià)比高，但低樓層或受家園中心影響，建議優(yōu)先高樓層。

• 109㎡東邊戶是三面寬設(shè)計(jì)，雙臥室朝南，主臥帶弧形超大轉(zhuǎn)角窗，采光充足；西邊戶為兩面寬，弧形轉(zhuǎn)角窗設(shè)在客廳，整個(gè)二期109㎡兩面寬戶型僅 33 套；

  
  

• 121-126㎡平層熱門(mén)款，采光、通風(fēng)和觀景效果俱佳，各僅剩20多套，下手得快。

0810臨河地塊，戶型面積段升級(jí)至 151/156/214/217/260㎡，空間尺度和居住舒適度全面提升。

• 3、4號(hào)樓為臨河帶架空層設(shè)計(jì)，214-265㎡大平層，3.5米層高+一線運(yùn)河景觀，265㎡一線觀景房源只剩下18套，稀缺性拉滿？

  
  

• 1、2號(hào)樓二線臨河，總高17 層，戶型151-156㎡適配預(yù)算有限的改善家庭。

0811地塊也是4棟樓，可通過(guò)天橋與 0810 地塊連通。

• 最大亮點(diǎn)是2號(hào)樓：主力戶型 175㎡，總高28層、樓高88.9米，是目前通州最高的住宅樓，視野會(huì)非常開(kāi)闊。

• 1號(hào)樓北側(cè)規(guī)劃有化糞池，對(duì)居住環(huán)境敏感的朋友選房時(shí)建議避開(kāi)。

更值得關(guān)注的是，二期取消了凍資環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化了購(gòu)房流程，直接開(kāi)盤(pán)選房或交錢(qián)排卡即可。按照最新消息，月中可能將啟動(dòng)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)11月底到12月初就能拿到預(yù)售證正式開(kāi)盤(pán)。

流程簡(jiǎn)化意味著搶房節(jié)奏會(huì)更快，想獲得最快排卡信息和細(xì)節(jié)加拆哥微信 menglin_2019 ，別錯(cuò)過(guò)心儀房源！

【松榆里地塊】

位于朝陽(yáng)松榆里片區(qū)，北臨松榆北路，西接?xùn)|三環(huán)南路，地鐵現(xiàn)成有14 號(hào)線，未來(lái)還能銜接規(guī)劃地鐵11號(hào)線，位置和交通得天獨(dú)厚。

地塊純住宅屬性，占地約2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬(wàn)㎡，容積率2.8，限高60米（局部 80 米），長(zhǎng)方形地塊+正南正北朝向，對(duì)大面寬改善戶型十分友好。

從目前的市場(chǎng)消息來(lái)看，招商蛇口大概率操盤(pán)，早在地塊掛牌前4天就啟動(dòng)設(shè)計(jì)招標(biāo)，延續(xù)了此前拿下招商序、朝棠攬閱的 “提前布局” 風(fēng)格。

關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃，結(jié)合容積率和地塊形狀，拆哥大膽預(yù)測(cè)會(huì)采用 “高低配” 布局。

東邊和中間區(qū)域規(guī)劃10層左右的低密洋房，主打140-180㎡改善戶型，面向追求低密居住的高端客群；

西邊和北邊可能會(huì)布局幾棟25層左右的高層，戶型可能控制在100-120㎡三居，兼顧部分剛需改善需求。

這就引出一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：同一小區(qū)內(nèi)的價(jià)差會(huì)不會(huì)很大？

我的判斷是：會(huì)。

三環(huán)邊上的低密洋房產(chǎn)品，單價(jià)沖上10萬(wàn)+/㎡不奇怪；而高層小戶型可能在7-8萬(wàn)/㎡左右徘徊。

畢竟核心區(qū)土地太稀缺了，開(kāi)發(fā)商必須用產(chǎn)品切割來(lái)實(shí)現(xiàn)客群分層。

還有些細(xì)節(jié)要注意：臨近遠(yuǎn)期規(guī)劃的地鐵11號(hào)線，需預(yù)留8米以上退線距離；東側(cè)需設(shè)地上地下人行出入口，預(yù)留地下通道連接街坊路和文化用地；南側(cè)受松榆東里老社區(qū)樓棟遮擋，部分低層房源采光可能受影響。

另外，這個(gè)地塊有個(gè)繞不開(kāi)的“缺陷”：周邊城市界面老化嚴(yán)重，老社區(qū)集中缺乏高端社區(qū)的環(huán)境，城市更新速度緩慢。

用網(wǎng)友的話說(shuō)：“住在這窗根兒底下，就是下棋的大爺和跳廣場(chǎng)舞的阿姨。”

但在北京做項(xiàng)目，從來(lái)沒(méi)有完美地塊，真正的價(jià)值，在于如何點(diǎn)石成金！

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