北京樓市：遭遇狠狠的背刺

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號

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房姐你好，最近刷到好多銀行直接賣房的消息，這個“銀行直供房”和法拍房有啥不一樣?。康降啄懿荒苜I？剛需想撿漏又怕踩坑，求支招！

房姐回復：

可以買。這個銀行直供房并不是現在才有的，而是在之前就有的。只是說，最近這兩年的供應量增加了一些。

它和法拍房的核心區別，說白了就是“產權干凈度”不一樣。

法拍房是法院強制執行的，產權還掛在原業主名下，最讓人頭疼的就是隱性風險，可能原業主欠了外債沒說清，或者房子里有長期租賃合同，遇到不講道理的業主，買完想住進去很費勁。但銀行直供房不一樣，是銀行把債權理清后，實實在在拿到了完整產權才賣的，產權明明白白，過戶基本沒風險，這一點比法拍房省心太多。

而且它還繼承了法拍房的最大優點——便宜！價格通常比同地段二手房低15%-25%，相當于直接省出裝修錢。不過缺點也很明顯：房源太少。不管哪個城市，銀行直供房在整個樓市里占比都特別低，能挑的余地不大。

所以我的建議是：如果剛好有符合你地段、戶型要求的，可以考慮；但千萬別為了貪便宜遷就地段，比如上班要多繞10公里，或者周邊配套根本跟不上，買房還是得先滿足自己的居住需求，別本末倒置。

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房姐好，最近想把北塢嘉園的房子賣掉換天閱山河，預算800-1000萬，不知道是否劃算，不考慮孩子上學問題，想聽聽您的專業建議。

房姐回復：

我一直都是最提倡置換的！雖然北塢嘉園的品質在回遷房里已經算不錯的了，板樓洋房，密度不高。但再怎么好，它也還是回遷房，跟商品房次新比，還是差著一個檔次。

不過說實話，我不認為天閱山河是一個比較好的選擇，不是說小區不好，是因為你的預算在西邊，完全可以往海淀沖，沒必要局限在豐臺。

你想想，海淀每年GDP都是北京頭把交椅，多少科研單位、互聯網大廠都在這兒，還有一堆高校和企事業單位。哪怕買的不是海淀最核心的地段，也能蹭上它的產業紅利、資源紅利，這是豐臺比不了的。

具體可以沿著6號線看看西四環的田村、寶山板塊，密度低，居住舒適度高，交通也方便。而且田村板塊的6號線含金量挺高的，貫穿石景山、海淀、東西城、朝陽和通州，沿線全是產業核心區，不管是現在住還是長遠保值，都比豐臺的岳各莊、青塔、玉泉營這些板塊優先級高。

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房姐你好，我關注你好幾年了，最近家里考慮換房，特地來請教。我們手頭有500萬預算，想買套兩居室，環境不強求，宜居就行，有一個四歲孩子，適當考慮一下學區，中上吧，工作地點在蘇州街，有合適的推薦嗎？

房姐回復：

謝謝你的關注！孩子快上一年級了，現在考慮學區剛剛好。你的情況其實很適合看看萬柳和世紀城板塊，這兩個板塊的學區在北京都屬于相對強勢，對于你來講也可以實現職住平衡。

這輪市場回調加上新生兒數量下來了，萬柳、世紀城的學區溢價擠掉不少，不像前幾年那么瘋狂了，500萬預算完全可以拿下一個不錯的兩居。

先說說萬柳，它的初中通道雖然不算頂尖，但小學還是很能打的。你可以看看小南莊、稻香園西里，房齡是有些年頭了，不過你的預算買個兩居還是能挑挑的，學區對應海淀萬泉小學，在海淀屬于一流二類，50%直升理工附中。

世紀城板塊也可以看看，整個世紀城基本都是人大附小這一個學校，一流一類，小區可以看看晨月園、金夕園、遠大園六區，500萬左右的兩居常出房源。

這兩個板塊，我認為當下是比較適合你的，等娃上了初中，手頭寬裕了再置換房齡更新、更有品質的房子，一步一步來。

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