北京二手房賣家開始“硬氣”了？中介：之前能談30萬，現在能談20萬

來源：@中新經緯微博

“您昨天看的房子，今天賣掉了。”北京工作的鄭玫（化名）在看完房子的第二天，房產經紀人就電話告知她，她看中的一套二手房源降價20萬元成交了。

進入2026年，包括北京、上海、廣州、杭州等多地的新房和二手房成交量均出現了一定程度的增長，市場進入“小陽春”行情。

北京二手房成交量或突破2萬套

鄭玫已經很久沒看過房子。3月中旬，她約了房產經紀人看了朝陽區東四環外的二手房房源。

房產經紀人告訴鄭玫，從今年1月份開始，二手房成交節奏加快了。僅3月份，他們門店在某熱門小區就賣出5套房源。當天，鄭玫共看了10余套二手房房源，價格在350萬元至420萬元之間，房產經紀人稱，當前大多數業主都是誠心出售，價格都可以談。

北京在售二手房房源 中新經緯 薛宇飛攝

“看完房的第二天，經紀人就給我打電話說，我看的第一套二手房房源，以350萬元成交了，比掛牌價降了20萬元。這套房子掛了5個多月，最開始的掛牌價是400萬元，之后兩次降價。原業主要換房，給孩子買學區房，所以著急趕在學生入學信息采集前完成學區房的過戶手續。”鄭玫說。

鄭玫當天看的房源中，有幾戶業主是為了換學區房而選擇出售房源，也有的業主是房源空置而選擇套現。

在北京擁有10余年房產交易經驗的經紀人馮柳（化名）近日對中新經緯稱，從2025年年底開始，他所在朝陽區常營片區二手房的帶看和交易熱度出現了小幅度提升，房子交易速度加快。目前在掛的房源中，只要是誠心出售、價格合適的房子，都能夠比較快地成交。

對于市場活躍度提升的原因，馮柳認為，隨著房價逐漸趨于合理，積壓的一些購房需求得以釋放。他說：“盡管未來走勢還不好判斷，但對于很多剛需客戶來說，目前價格已經可以接受了。同時，現在的買房成本下降不少，比如房貸利率下調、買賣雙方各付一半中介費、多數在售房源只需支付1%的契稅等。”

馮柳稱，現在的看房客戶分兩種，一種是95后的首次置業群體，他們的工作、收入逐漸穩定，需要購置婚房；另一種是周邊的置換業主，賣掉老舊小區中沒有電梯的房源，置換到電梯房源。

“與過去一段時間相比，現在的房價沒有什么變化，只是議價空間小了一些，比如之前能談30萬元，現在能談20萬元。”馮柳也說，每年3月都是北京樓市的旺季，至于熱度是否可以持續，他也判斷不了。

據北京住建委網簽數據，截至3月22日，3月份以來北京二手住宅網簽成交量為12182套，超過2月份全月的8130套。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，從當前勢頭看，樓市進入“小陽春”行情，預計今年3月全月二手房網簽量將超過2萬套，高于2025年3月的約1.9萬套。

除了二手房，北京新房市場也表現出一定熱度。位于朝陽區的新建樓盤金茂·滿曜，于2025年6月入市，目前網簽量已經過半。該項目提供的數據顯示，截至3月19日，該項目3月份草簽47套，網簽27套，高于2月全月的16套網簽量。

金茂·滿曜的一位置業顧問對中新經緯稱，每年3月都是二手房市場成交的高點，部分二手房業主將房子賣出去后還會考慮購置，新房憑借更優的居住品質獲得了購房者認可，進而帶動新房交易的上漲。“我的一位客戶在2025年10月份就開始賣房，最近終于賣掉了，然后選擇了我們項目。”

越秀地產方面透露，該公司位于北京昌平區的兩個在售項目的成交量均有所提升。截至3月22日，星耀未來項目3月份以來成交量環比增長約150%，成交節奏較前兩月明顯加快；星樾項目3月以來周均到訪量較年初明顯提升，相較于前兩月，3月份以來成交量環比增長210%。

多地成交量回升

北京在建樓盤 中新經緯 薛宇飛攝

除了北京，多地房地產市場交易量都有所上漲。

國家統計局數據顯示，今年2月份，上海新房價格環比上漲0.2%，由平轉漲；二手房價格環比同樣上漲0.2%，結束此前連續9個月下跌態勢。

近期樓市“小陽春”的消息傳來，讓上海的林女士再次萌生了買房的念頭。她對中新經緯稱，目前她每月房租約6000元，而她的目標是購入一套300萬元至350萬元的一居室，這樣算下來，月供與租金相差并不大。

同時，林女士說：“一直沒有動用過公積金賬戶上資金，每月公積金和補充公積金的金額也不算少。在公積金貸款額度越來越高的情況下，也想將這筆錢充分利用起來。”今年2月25日，上海出臺樓市新政，提高公積金最高貸款額度，購買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元。

上述上海樓市新政，再次放寬了對非滬籍的限購政策，比如，非滬籍居民購買外環內住房所需繳納的社保或個稅年限從3年改為1年。

安居客監測數據顯示，3月9日至15日當周，上海二手房網簽量為7233套，創下自2021年以來近5年的周度新高。截至3月22日，3月份以來上海二手房網簽量超過2萬套。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對中新經緯稱，3月全月上海二手房網簽量有望突破3萬套。

廣州中原研究發展部數據顯示，截至3月15日，3月份以來廣州新房市場累計網簽21.66萬平方米，對比2月上半月上升48%；二手市場成交4225套，較2月上半月上升43.3%。該機構稱，進入3月，廣州二手市場交易活躍度顯著提升，客戶觀望情緒放緩，疊加學位房需求高峰，二手周度成交量穩步提升，3月9日至15日當周成交突破2400套。

據杭州我愛我家統計數據，截至3月15日，3月份以來杭州市區（含富陽、臨安）二手房成交量已突破3600套。對比看，受春節假期影響，2月全月杭州二手房成交量為3370套。

剛需客群入場

張大偉稱，每年3月份都是市場成交的高點，政策推動、春節積壓需求、入學需求是主要原因，當前市場表現的“小陽春”行情，也受到上述因素影響。

“今年市場的特殊點在于，低總價房源的占比較高。”張大偉稱，目前北京成交的二手房房源中，超過60%是總價在300萬元以內的房源，這說明剛需客群正在買入。

對于近期多地市場出現的“小陽春”行情，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯表示，除了季節性回升的原因，很大程度上是市場的內生動力驅動，“說白了，就是真到位了。”

“3月1日至18日，上海總價300萬元以下的二手住房交易占比達到72%，90平米以下占比74%。深圳總價300萬元以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4個百分點。這些300萬元以下的房子，之前的價格可能都在400萬元甚至500萬元，現在到了剛需買家可支付的水平上。現在的月供和租房的租金差不了太多，于是驅動了近期的行情。”李宇嘉說。

近期，嚴躍進選取了上海市區個別小區“老破小”房源進行測算，結果顯示，這些房源的租售比（月租金×12/房屋總價）在2.3%到3.1%。嚴躍進表示，在低利率環境下，這一收益率不僅高于1年期國債收益率，也跑贏多數銀行理財的收益。這正是為何盡管房源老舊，仍能吸引購房者入場的原因，即月供和租金差不多了。

對于上海市場，嚴躍進認為，根據置換鏈條的運行規律，剛需的活躍將為改善型需求“賣舊換新”創造前提。進入3月下旬及后續月份，上海中高端改善型需求和豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴圍和傳導。

但張大偉提醒，現在的市場依舊比較脆弱，北京或上海即使單月二手房成交量突破2萬套，距離歷史高點還有一定差距。他說：“市場在經過低谷后，出現了一定回升，但想要將熱度延續到今年二季度，則需要利好政策等多方呵護。”