北京樓市：抄底的買房人...

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今天早上剛解鎖手機，粉絲的消息就彈了出來，一張海淀幸福里的成交截圖，配著干脆利落的五個字：“房姐，沖不沖？”

我扒拉著看了眼，好家伙，11月還未過半，這小區大中介已經實打實成交了4套，在當下的市場里算是很熱門了。更扎眼的是價格：99平三居，單價干到6.28萬/平。雖說臨街、低樓層是硬傷，但這價格擱兩年前，想都不敢想。

粉絲情況很典型：北清路沿線大廠程序員，當年幸福里賣新房的時候就已經盯上了，無奈那時候實力還不夠，現在價格下來了，存款也攢夠了，又手癢得不行，一直在糾結。

說句實話，海淀幸福里在我這兒一直是“北清路一哥”。能擔得起這名號，真不是吹的，房齡新，品質在周邊算拔尖的，外立面干掛石材加鋁板，公區干凈整潔，物業現在維護的也不錯，整個北清路沿線，目前也就隔壁主打低密洋房的百旺府四區能跟它掰掰手腕。

當年這盤也很瘋狂，原始業主入手價普遍在8.3-8.9萬/平，一些熱門樓層，不托關系，都買不著。

核心就倆字：稀缺。

這要從海淀的供地節奏說起。

2016年是分水嶺，當時樓市火熱，為了給市場降溫，北京供地量驟減，海淀作為試點，還搞起了自持商品房，這一年只供應了萬科翡翠書院、中糧天恒·智慧谷兩個項目，不能賣，只能對外租。

2017年，海淀沒有商品房入市。

2018年，海淀供應主力中鐵碧桂園和永靚家園，是兩個共有產權房。

2019年出了4個新盤，翡翠云圖、山嶼西山著等，全是限競房，得等五年才能賣。

直到2020年，海淀才放出7個新盤，其中3個是共有產權房和1個限競房，剩下的頤和金茂府、香山壹號院都是“千萬級豪宅”，普通中產夠不著。唯獨海淀幸福里，精準卡在剛需和改善之間。

在這種長期供不應求的背景下，再加上海淀的教育、產業光環加持，2020年海淀幸福里一入市就被哄搶，成了當年的“斷貨王”。

只是誰也沒料到，現在會是這種情況，海淀幸福里這波回調，既有大環境的因素，當然也離不開自身的問題：

第一，投資客扎堆“割肉離場”。2020年海淀幸福里入市，正好趕上北京樓市的小高峰，加上海淀產業的光環，一堆投資客聞著味兒就來了?，F在掛牌的業主里，一大半都是不自住、純投資的，當年想著“賺一筆提前退休”，結果現在行情掉下來，只能咬著牙降價止損，這部分房源直接拉低了整體成交價。

第二，周邊新盤“卷瘋了”。2023年疫情之后，海淀的供地跟開了閘似的，光永豐北就冒出5個新房項目——中海匯德里、幸福里潤園、棲海云頌、中海富華里、富華里富園，加起來總戶數4149套。今年保利嘉華天珺又補了1340套，算下來2025年永豐北的供應量直奔5500套去了。

這么多新盤扎堆，產品一個比一個能打，即便是“北清路一哥”，也確實扛不住啊，更關鍵的是，未來這5000多套新房再流入二手房市場，“一哥”再重回巔峰，想想就很難。

最后，該回到核心問題了：現在到底能不能買？

我的建議是：不著急，再等等。

最近上地回遷樓的影響還在發酵，整個上地片區還處于漏氣狀態，連上地佳園這種標桿小區都扛不住了；上地的回遷房有點像害群之馬，清河橡樹灣也被拖下水了，這輪波動慢慢就會波及到西北旺和永豐北。疊加當下市場還未明朗，永豐北新房供應量又這么大，將來這些房子變成二手房，我擔心會價格不穩定。

買房是人生大事，沒必要急匆匆的殺進去，等片區價格穩一穩，看看后續的市場走向，說不定能等到更合適的入手時機。

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