當“好資產荒”遇上“流動性堰塞湖”不良資產如何實現價值破局？

經濟上行時趨于平靜，經濟承壓時孕育機會：長期以來，“逆周期”都是不良資產板塊的鮮明特征。近年來，隨著國內部分行業和企業步入調整期，不良資產也出現了新的機會。在此背景下，仲量聯行發布《從當前不良資產市場環境再論不良債權的專業評估》報告，旨在為市場參與各方更加科學、專業地評估不良債權的真實價值提供參考。

報告認為，當前不良資產市場正處于“認知重構”的關鍵階段。市場情緒分化顯著，“寒冬論”與“回暖說”并存，反映出市場或已接近底部，亟待回升。雖然政策端鼓勵盤活存量，不良資產市場流動性有所改善，但買方出于投資風險考慮，傾向于“撿便宜”，賣方急于出清卻不愿折價，分歧越大，定價偏差越顯著，這為專業的價值投資者帶來絕佳的入場機會。

與此同時，當前市場參與方面臨“錢多、好項目少”的局面：資本端資金充裕卻缺乏優質標的，在資產端，大量債權存在產權瑕疵、司法障礙或去化困難的問題，導致“好債權荒”與“流動性堰塞湖”同時存在。歸根結底，這一局面正是因專業化不足導致的“價值錯配”。隨著市場認知的轉變，通過債務重組、產業導入等手段，不良資產有望被重塑為具備經營潛力的再生資產，因此不良資產正在擺脫“風險包袱”的標簽，成為可修復的價值載體。

案例1“改”出來的價值

例如某二線城市爛尾商業項目，因開發商資金鏈斷裂形成不良資產。雖面臨查封、停工等復雜情況，但項目區位優越、消費基礎扎實。引入產業資本改造為“潮流商業+長租公寓”后，最終回收率超120%，遠高于清算估值。

報告指出，圍繞不良資產的處置，“傳統優化 + 創新突破”的雙軌格局正在形成。不良資產的處置往往需要“對簿公堂”，即訴訟追償、司法拍賣，這一處置方式仍是主流，但行業正通過“訴調結合”、“預重整介入”*等機制提高處置效率；同時，“產業賦能重組”與“特殊機遇基金”打開了創新路徑——

· 產業賦能重組以“債權+股權”結合，引入運營方對資產進行功能再造，實現商業地產、工業地產、問題企業的價值重塑與增值退出。

· 特殊機遇基金即由專業機構發起的專項基金，通過專項基金市場化折價收購債權包，采取盡調識別、重組修復、結構優化等手段實現價值提升，再通過NPL ABS（不良資產證券化產品）、股權轉讓或REITs退出。

案例2 扭虧為“營”

某商業地產常年虧損，通過為其引入運營方，將項目升級為社區中心或科創園，租金穩定后出售或證券化退出，這一過程便將不良債權轉化為可持續的創收資產，實現“回收+增值”雙重收益。

*指的是通過訴前調解（訴調結合）來解決企業糾紛，并在必要時由法院介入預重整程序。預重整是介于庭外重組和正式破產重整之間的一種制度，它允許在正式破產前進行司法指導下的重組協商，從而提高重組效率和成功率。

在不良資產的處置上，資產選擇決定成敗，市場篤信“確定性比收益更重要”。因此，“避險”仍舊是市場的關鍵考量：資金更加偏好現金流穩定、抵押充足的一線核心區資產或分散化零售債權，以確保確定性回報；與此同時，資金也在“逐浪”風口，通過布局地方城投、上市公司重整及新能源、生物醫藥等新興產業，捕捉周期復蘇與行業成長帶來的溢價機會。整體來看，不良資產處置正從“單一回收”走向“金融工具化與產業協同化”的系統性創新階段。

報告指出，隨著不良資產的處置邏輯從“價格博弈”走向“價值創造”，純粹以法律或財務背景為主的從業人員已經難以勝任全新任務，優秀的“操盤手”需要具備產業認知、資源整合能力和風險定價能力。

此外，數字化技術已經滲透到不良資產處置的全流程，如AI篩選債權、大數據信用核查到“回收率預測引擎”與監控租金變化和維護情況的數字工具，能夠在降本增效的同時助力資產價值重塑。

最后，保險資金、REITs管理人及產業資本紛紛入場，擴大了不良資產領域的生態圈。新生態也帶來了全新視角和治理方式。《破產法》修訂與個人破產試點從制度層面提升了市場透明度與執行效率。

當前，不良資產市場正處于復雜且微妙的演化階段，盡管市場周期判斷尚不明朗，但可以確定的是，行業結構正在深度調整，由單純的供需失衡轉向結構性分化，粗放式的資產出清已然不適用當前的市場環境。為了深度且精準地挖掘不良資產領域的獨特投資價值，仲量聯行基于多年專業實踐和對領先投資機構的深度訪談，在今年連續發布“不良資產”系列研究內容，為市場參與者提供專業洞見，助力各方在市場變化中甄別機遇，把握價值。

· 《基于價值重塑的不良資產》系統梳理不良資產的定義邊界與核心分類，深入解析不同情境下的估值方法論與實踐要點；

· 《掘金不良資產市場：專業估值驅動的價值重塑與風險量化》通過實證分析建立可量化的風險評估框架，為特殊資產的價值重構提供專業路徑；

· 《從當前不良資產市場環境再論不良債權的專業評估》，為市場參與各方更加科學、專業地評估不良債權的真實價值提供參考。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創作