朝觀天珺，靠口碑取勝

01

朝陽，作為全北京配套和資源最均衡的區縣，從來都不缺好的板塊。

像奶西、東壩、酒仙橋，板塊素質一個比一個頂。近兩年又激活了太陽宮、松榆里等絕版板塊，這樣的好地，全北京都找不出幾個。

然而，朝陽樓市，已經從“買板塊”，進化到了“買產品”。

為什么？因為在當下的行情里，熱門板塊只能托底，唯有產品力才能讓項目拔尖。

對此，我仔細考察了朝陽的多個新盤，發現一個共同的現象是，所有新盤的本地客屬性越來越重，來自板塊內部的置換和改善需求比例越來越高，有的占比甚至高達60%。

所以在這種情況下，像2023年以前那樣，買房人全北京的去看房買板塊的外溢需求，已經大大弱化了。

反而是基于板塊內部考量，細化到具體產品的購買決策，才是客戶最看重的。

02

“房子是用來住的”，無論哪一個板塊，只要是真正的好房子，自然會被客戶留意、購買。

比如，當前朝陽最為火爆的朝陽北路（朝青板塊），有四大神盤坐鎮：璞樾、紫京宸園、保利朝觀天珺、金茂滿曜。

▲一條朝陽北路，串聯起了國貿、運河、望京三大CBD。四大神盤同享配套，同為6號線、22號線地鐵盤，且均為高端改善產品，產品均聚焦150-160㎡，顯示各開發商對于此板塊認知的高度一致。圖為保利朝觀天珺區位圖。

于是，八仙過海，各顯神通，一項產品力的大比拼，開幕了！

這其中，朝觀天珺應該是對產品最上心的——其戶型設計亮點，堪稱頂配，139㎡和157㎡戶型，是同面積段戶型的佼佼者。

▲朝觀天珺139㎡戶型圖。這一個戶型是經典四葉草布局，能夠有效的保護每個臥室的隱私；

廚房居中，與餐廳客廳在一條直線上，整屋的通風、采光都很好；

▲圖為139㎡戶型樣板間實景圖。

客廳面寬5.5米，主臥270度視野開闊采光好，且是雙套房設計，帶獨立家政間和玄關，得房率高達99%，堪稱四房中的頂配......

而除了139㎡戶型，更讓人叫絕的，是157㎡戶型，做出了全北京罕見的配置：

0.5的窗墻比，讓整個室內的光線跳舞，3.15米的層高，解放室內壓抑感，北向落地窗改造的咖啡角，能放下全套手沖設備，還有四處場景的高定奢石.....

▲朝觀天珺157㎡戶型圖。當時我見到這個戶型的時候，還不以為意，定睛一看，才默然頓悟，這個157平四居戶型，是我目前看過最具生活質感的戶型，同面積段可以說沒有對手。

為什么這么說呢？因為它足有六大創新點，這不是炫技，而是精準拆解新生代家庭的多維需求。

第一，這一個戶型，做出了北京150㎡面積段，唯一南向四面寬，寬度約有15米，這通常只在200㎡以上的戶型才能看到。

如此巨大的面寬，使得整個室內的采光發揮到極致，而業主對外的視野景觀，也達到極致——南側俯瞰小區園林景觀，北側則是超級大的綠地公園，可以同時把朝青的璀璨盡收眼底。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

我們知道，北京是北方城市，陽光資源非常稀缺，這也是為什么北京沒有深圳上海那么多超高層的核心原因。而寬約15米的四面寬，客廳與三臥室皆朝南采光，可以給家人足夠的陽光，讓家人真正生活在陽光下。

第二，當我們仔細審視這個戶型，會意識到，這是當前朝陽北路唯一南北三通透的商品房戶型。

▲南北通透，是評判一個戶型好壞的基本條件。市場上絕大多數的新盤只能做到客餐廚南北通透，但朝觀天珺卻直接在這個基礎上連升兩級，做到了南北三通透。

那么，臥室南北通透有什么好處呢？不只是采光更為亮堂，還有更便捷的室內自然通風：夏天的時候，可以開著窗直接在臥室里納涼，任由穿堂風輕撫身軀；冬天的時候，在衛生間里洗浴，衛生間的水汽都能盡快消散，室內會更快干爽......

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

如此，南北通透不只是個賣房噱頭，它關系到一個家庭幾十年的生活品質。而兩個臥室能夠自然采光和通風，這種設計必將會引領未來北京居住的潮流。

第三，157㎡戶型，居然有80㎡的超級社交空間。

仔細審視157㎡戶型，私家電梯廳+獨立玄關+超大客餐廚+獨立的全明陽臺，這個戶型居然做出了約80㎡的超級社交場所。

坦白說，這么大的面積，等同于一個小三房，居然都可以讓業主打造成為自家的社交場——超過戶型面積一半的比例，別說在朝陽市場了，在整個北京樓市，也是極為罕見的。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

不論是一場親自下廚的家庭宴會，還是一同觀賞影片球賽或小型party，80㎡的超級社交空間，在不經意間就透露出一個家庭的生活品位與悠閑范式。

第四，157㎡戶型，擁有朝青板塊唯一0.5的窗墻比，以及朝青板塊唯一北向落地窗。

北向落地窗不必多講，無論是采光、通風，還是業主觀景視野，北向落地窗都給業主帶來了更多選擇。而朝觀天珺157㎡戶型本身有8面采光窗，其中6面都是落地窗。

更關鍵的其實是窗墻比，它不僅決定入戶后的采光和舒適度，還關系著整個樓盤的顏值。窗墻比越高，室內越通透明亮，大玻璃窗設計，也讓業主無論在哪個角落，都能領略到外界城市風光，愉悅身心，建筑的顏值也更為時尚、大氣。

▲圖為朝觀天珺的南向外立面概念規劃圖。可以看到，在0.5的大窗墻比設計下，南向玻璃面積占比高達90%，整座建筑猶如一座水晶宮。

▲圖為朝觀天珺外立面概念規劃圖。將鏡頭拉近，美輪美奐的外立面，溫潤如玉的圓角設計，“落霞與孤鶩齊飛，玻璃共長天一色”，這都是0.5的大窗墻比的功勞。

第五，3.15米的層高，讓業主隨心定制空間。

朝觀天珺擁有3.15米的層高，比北京同類型項目起碼高出100mm。層高增加，帶來的不僅是數字的變大，更是生活舒適尺度的大幅升級和革新。多約100mm的空間高度，采光和通風提高一個檔次，輕松hold住各種吊燈造型，業主都可以隨心所欲的布置，而再也不用擔心空間擁擠。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

正所謂，人生得意須境“高”，空間尺度的升級，不只是居住舒適度的倍增，還在于景觀視界的延伸，更意味著擁有可定制化的品質生活方式，從視野到心理，從容中盡顯寬闊格局——這，便是朝觀天珺針對157㎡戶型推出的北京首個業主空間定制豪宅。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

如何定制呢？因為空間寬裕了，所以這個戶型可以定制大量的高定奢石。比如157㎡樣板間，進門后的玄關墻是一面弧形的天然石材；客廳的主背景墻采用曲線設計的皮質波浪造型，結合鎏金質感不銹鋼與安第斯雪景石材，給人一種又奢華，又內斂的感覺，不張揚，但是非常的舒服。

▲圖為157㎡戶型樣板間實景圖。

再比如，樣板間廚房的島臺用的是芬迪大花白石材，底色通透有玉質感，不僅實用而且兼具藝術的美感。

當然，因為每個業主的個性化需求不同，所以項目開創性地推出“四大高定空間”，讓業主深度參與門鈸、玄關、客廳、主衛的設計方案，從材質、顏色、功能進行選擇，真正實現“可定制才是真改善”。

03

好房子不是容器，是生活的翻譯器。當客戶在樣板間幻想周末晨光灑在咖啡杯上的弧度，這才是心動的正確打開方式。

而當客戶走進小區，看到滿溢著皇家禮儀風范的大門、社區會所和園林景觀后，這種超出預期的實景，才能更好的激活大家的熱情。

據了解，在朝觀天珺實景開放后，售樓處的熱度一度堪比開盤。

為什么會出現這種狀況？先讓我們看看實景：

▲這是朝觀天珺的實景大門，以紫禁城三重飛檐為靈感，以寬約34米、高約9米的尺度，重塑東方門第儀制。基底采用貝金米黃石材，展現材質的時光質感。門口放置一個玉如意小品，將東方意境凝固于當代界面。圖為朝觀天珺大門實景圖。

▲當我們走進大門，引入眼簾的是凈高約8米高柱廊空間。這個長廊不僅是歸家動線，更成為承載東方美學意境的詩意通道。 圖為柱廊實景圖。

▲走過長廊，是朝觀天珺精心打造的800㎡下沉水院，它以“玉生于水”為靈感，翡翠色潭水與建筑玻璃幕墻無縫銜接，形成“建筑浮于水上”的視覺奇觀。圖為下沉水院實景圖。

所以，光是看到這樣的實景示范區，我相信，朝觀天珺的美真的是一把尺子，從進門伊始就丈量著客戶的心。

而在這實景示范區內，朝觀天珺構筑了完整的以“玉為魂、禮為脈”的五進空間序列。從社區大門至下沉會所，建筑與景觀形成無縫融合的系統性服務體系。

例如，近2000㎡下沉會所整合恒溫無邊際泳池、健身瑜伽、私宴影音等七重功能，以酒店式配套構建社區精神棲居地。

▲下沉會所空間設計，延續東方美學基調，實現從社交到悅己的全場景覆蓋。圖為下沉會所設施實景圖。

由此，朝觀天珺在實景示范區開放以后，不僅用實力證明了自己的產品力，更用8萬多的均價，打造出一座10萬加級別豪宅才有的精神容器，為朝青的人民提供了一個既有得房率、又有“得園率”的好房范本。

04

當然，真正的好房子是賣出來的，不是喊出來的。客戶認不認，這才是好房子的標準。

對此，我還記得，當初首期開盤的時候，很多人都說朝觀天珺網簽不行賣的不好，但是，馬拉松靠的不是百米沖刺的一時勁頭，而是從開盤到交付的漫長韌勁。

就像是曾經的嘉華天珺，和朝觀天珺一樣，開局可能并不顯眼，但在區域里產品力卻很能打，慢慢贏得了買房人的口碑之戰。

而除了產品力過硬，朝觀天珺還有著地鐵6號線0距離、22號線大站快線的核心優勢，在朝青板塊“四大神盤”中，通勤效率第一。

是啊，仔細想想，對比朝青其他三盤，均距離地鐵近1公里，而朝觀天珺的地鐵站就在家門口，于通勤族而言，相當于每天多睡1小時，這才是真正的奢侈。

再看看配套，1站大悅城、2站長楹天街，3公里內兩大三甲醫院，路網、學校還有新的預期不斷為朝觀天珺注入新能量。

再看看戶型，無論是94-99%的得房率優勢，還是唯一四面寬的具體戶型優勢（157㎡戶型），在當前朝陽收緊報規政策后，朝觀天珺已成為朝陽區事實上的孤品，放眼整個朝青板塊，都是獨一無二的存在......

所以我說，當前朝青樓市爭霸賽，就像是一場馬拉松，拼的是韌勁。唯有做好產品、贏得客戶口碑才有出路。

類似的，保利在海淀半壁店的新項目，同樣未來可期。

綜上，朝觀天珺這樣的位置，在朝陽北路就是極致性價比，有產品力、有性價比、有實景，你永遠可以相信保利的產品力，相信保利濃眉大眼的真實！

特別提示：

本文為特約撰寫，僅供參考。具體請以相關權威性文件為準。