剛剛，上海第九輪土拍，全是意外

剛剛，上海今年第九輪土拍結束，總成交金額約173.3億，2幅地塊溢價成交，7幅地塊0溢價。

從過程到結局，可以說全是意外：

民企佳運，董事長親自坐鎮，土拍現場舉牌82輪，以24.75億總價、溢價15.76% ，拿下浦東川沙地塊。

民企大華，今年第三次出手上海拿地，以總價11.42億、樓板價3.7萬/㎡拿下高境地塊，殺回大本營。

中海地產，撿了大漏。保利置業現場棄權，中海以總價21.77億，樓板價6.88萬/㎡成功抄底。

中國金茂，寶山再次拿地，鎖定雙軌交地塊，樓板價3.7萬/㎡，斥資37.26億深耕區域補倉。

寶業集團，擊敗象嶼聯發聯合體，以總價17.3億元摘得

青浦徐涇

，樓板價3.16萬元/㎡，溢價率5.17%。

除了這幾塊高關注地塊，楊浦五角場、青浦新城、奉賢新城、嘉定新城四塊地，全部由區域房企底價獲取。

有人殺紅了眼，有人撿漏，還有人默默托底。

01

今天創造意外的第一個主角，不是央企，也不是國企，而是一家民企，叫佳運置業 。

這兩年，民企敢拿地的太少了，敢搏命的更少，這次的佳運，可以說是真刀真槍在 “肉搏”。

川沙地塊地位置不錯，就在2號線川沙站旁邊，西側就是百聯川沙購物中心，住宅部分容積率2.0，出讓面積約4.19公頃，條件引來了象嶼、陸家嘴參與競爭。

但誰也沒想到，最后殺紅眼的卻是佳運。

話說今年的象嶼，感覺是有點水逆在身上的，在上海的投拓之旅，非常不順。5月鮑軼群被調離，換來吳杰后，情況依舊沒有太大改觀，到目前為止，在上海收地僅兩塊。

好幾次都是因為對手太強。

這次招商、華潤這些往年的 “大胃王”沒參拍，結果又冒出來了佳運......最后一塊地，象嶼也參加了，最終被寶業截胡。

說回川沙地塊土拍，現場的情況很有意思。

據說，主持人話音剛落，佳運董事長就開始出價，而且是最少見的、董事長親自遞材料、現場舉牌。

這一舉，就是82輪 。

什么叫搏命？這就是搏命。

最后，佳運以24.75億的總價拿下，溢價率干到了15.76%，樓板價接近3萬/㎡。

有人可能會問，這家民企憑什么？

這是一家深耕上海的 “隱形地主”，以前的佳運·瑞璟灣、佳運匯龍府、口碑都不錯、尤其是綠化。

聽說這位董事長是個細節控、連小區里的羅漢松、橄欖樹、都要自己去國外挑。

更狠的是，他們拿地幾乎全用自有資金，不加杠桿。

在這個大家都勒緊褲腰帶的日子里，一家民企，敢硬跟82輪。

這本身，就是一個巨大的信號。

02

如果說川沙是熱血番，那楊浦東外灘這塊地，就是懸疑片。

楊浦濱江K8-03，體量不大，出讓面積1.39公頃，容積率2.28，但位置極佳，離黃浦江直線700米，南面就是中海云邸玖章，旁邊全是豪宅。

按理說，這是兵家必爭之地。

來報名的也確實是兩位 “大佬”：保利置業，還有中海 。

大家都在等著一場惡戰。

結果，保利置業交了保證金，人也到了，但就是不出價，現場一片寂靜，最后直接宣布：中海底價成交 。

總價21.77億，樓板價6.88萬/㎡，溢價率0%。

要知道、隔壁保利自己的項目、當年拿地樓板價可是高達8.02萬/㎡。

中海這次，相當于在上海的核心區，撿了一個巨大的 “錢包”。

有人說是保利慫了，有人說是默契球。

只能說，如果是幾年前，這種地塊大家頭破血流也要搶，但在2025年，大家都冷靜了。

03

今天的土拍、還印證了一個邏輯:

越是看不清未來的時候，越要回到自己最熟悉的地方。

比如金茂，又回到了寶山。

這次金茂花了37.26億，拿下了寶山共康地塊。這塊地素質很硬，1號線呼蘭路站 + 18號線二期，妥妥的雙軌交紅盤苗子。

金茂為什么拿的這么痛快？

因為他們在寶山有底氣。之前的金茂棠前，外環外五開五捷，江灣金茂府，也是標桿。

對金茂來說，寶山就是他們的 “舒適區”。

地塊容積率1.8， 這也是一個非常舒服的指標，在上海新規下，這個容積率完全可以做成豪宅配置，做豪宅，同樣還是金茂的舒適區。

同樣的邏輯，也發生在大華身上。

大華這次出手，拿下了高境地塊，總價11.42億，雖然出讓面積僅1.23萬方，容積率也偏高，來到了2.5，只適合做剛改項目。

但，寶山是大華的發家之地，從梧桐城邦到水岸藍橋，再到公園柏翠，在寶山，隨便找個小區，貼上大華的廣告，都能覆蓋幾十萬老業主。

無論是央企金茂、還是民企大華、大家的策略出奇一致：

不瞎折騰，只做熟人生意。

04

前面說的幾塊地，要么是核心區，要么是雙軌交。

那剩下的呢？

這就不得不提 “托底” 這個詞了。

楊浦五角場、青浦新城、奉賢新城、嘉定新城，這四塊地，全部底價成交。

關鍵拿地的，清一色是區域性的國企或者 “老面孔”。

比如楊浦五角場地塊，被上海城建拿走。

這塊地其實不錯，3號線和21號線地鐵上蓋。但問題是，它體量大，還含租賃用地，一般房企啃不動，也不想啃。

青浦練塘，青浦新城公司拿的，樓板價1.2萬。

奉賢新城地塊，奉賢城投聯合體拿的，樓板價1.8萬。

嘉定新成路，盤古(泰國背景)拿的，樓板價1.82萬。

青浦練塘和奉賢新城地塊，容積率都在1.2以下，大概率會做低密改善或者低迷豪宅，嘉定新成路地塊容積2.2，預計打造為改善類產品。

05

看完這次土拍，可以總結三點：

第一，市場分化已經到了極致。

好的地，民企敢舉牌82輪去搶，差一點的地，只能靠國企托底。

中間地帶，幾乎消失了。

第二，兩塊溢價地塊，都是民企拿地。

佳運、寶業的表現，證明了民企依然有桌上說話的資格，當然前提是兜里有錢，心里有產品，地塊有利潤。

第三，也是最重要的一點。

雖然都在喊冷，但大家對上海的核心資產，依然是有執念的，無論是中海的 “撿漏”，還是金茂的 “補倉”，甚至佳運、寶業的 “豪賭”。

本質上，都是在賭上海樓市的明天，依然值得下注。

只不過，這一次，大家都把籌碼壓在了自己最有把握的地方。

不做夢了，改做生意了。