溢價也要拿地！房企為什么熱衷搶灘禪城？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

本周一（24日），禪城城建以9.43億元成交總價，7420元/㎡成交樓面價競得禪城區東平河云谷地塊。

至此，截至2025年11月27日，禪城成交6宗宅地，成交總建面49.06萬㎡，成交金額36.12億元，6.33%溢價率為五區最高。

為什么禪城涉宅用地成交溢價率高于其他區？

01

年均成交不過十宗

但房企爭先進駐

先來回顧歷年禪城區的涉宅用地供求情況，因發展較早，加上受限于行政面積，克而瑞數據監測顯示，近六年禪城涉宅用地成交47宗，成交總建面574.52萬㎡，除2020年外，2021-2025年均成交不超過10宗。

在這6宗地塊中，拿地房企不僅有國央企，還有實力強勁的民企。

目前僅有綠城錦海棠入市，克而瑞數據監測顯示，在上周項目最新加推中，去化超過40%。

02

產品選擇面廣

購房門檻友好

在市場表現上，克而瑞數據監測顯示，近五年禪城商品住宅成交50515套，2021-2022年為近五年成交高峰，年均成交超1萬套，但今年以來僅成交5756套，與往年存在一定差距。

價格方面，克而瑞數據監測顯示，2021-2023年間，禪城房價逐漸走高，并在2023達到了近五年來最高，為23767元/㎡；隨后便逐漸回落，今年以來禪城商品住宅成交均價成交均價18265元/㎡，較2023年高位回落20%。

在熱銷產品上，克而瑞數據監測顯示，禪城商品住宅成交主力產品為90-110㎡，共成交1936套，占比僅有34%，較去年全年回落1%。

其次是90㎡以下、110-120㎡，二者成交占比相同，均為17%，分別成交995套、965套。

不過，90㎡以下產品成交占比較去年全年回落3%，而110-120㎡產品成交占比較去年全年擴大2%。

成交占比同樣擴大的還有130㎡-140㎡，擴大4%，是所有面積段中占比增幅最大的，錄得359套成交。

這或許與供應增加有關，克而瑞數據監測顯示，今年以來禪城130-140㎡產品供應355套，為近五年來的次新高，有“供不應求”的勢頭。

從成交總價段來看，克而瑞數據監測顯示，今年以來禪城商品住宅成交主力總價段為100-200萬元，共成交2849套，占比49%。

400-800萬元總價段今年以來禪城區成交占比5%，與去年全年持平。

而總價100萬元以下商品住宅成交占比較去年全年擴大5%，達到了11%。

由此可見，無論是低總價的剛需產品，還是大面積的改善產品，在禪城都能有的選。

03

房企搶灘禪城的原因是

整體來看，房企熱衷在禪城拿地，與禪城的庫存去化周期相對健康有莫大的風險關系。

克而瑞數據顯示，近年來，盡管佛山整體樓市面臨一定的去庫存壓力，但是禪城區的供求關系相對健康，自2021年以來，其去化周期基本在15個月以下，未超過18個月的庫存警戒線，也優于全市平均水平。

同時，由于近年供地不多，區域的市場供求比小于1，部分優質板塊市場去庫存加快，也為房企提供了投資拿地的補貨窗口期。

具體到板塊上看，城北與禪城的去化周期分別為6個月與6.8個月，是全市43板塊中為數不多去化周期小于12個月的板塊。

在庫存規模上，禪城八個板塊中，庫存規模均小于2000套。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。