從香港宏福苑大火，看城市更新的“落腳點”應該放在哪里？

11月26日，香港大埔屋邨宏福苑一場大火震驚全球，截止27日晚，已造成75人遇難，72人受傷，另有279人失聯。這起火災的原因也是眾說紛紜。不過，有關方面已迅速展開調查，相信不久后會真相大白。

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但不管調查的結果如何，這場悲劇造成的巨大損失已無法挽回。在深切哀悼逝者、深挖災難根源、深刻吸取教訓的同時，這場令人震驚的悲劇，對我們正在轟轟烈烈開展的城市更新有哪些重要的啟示、警示和深思呢？

第一，城市更新在推動“好房子”、“新房子”建設的同時，更要在改善和提升“老房子”、“差房子”上花大力氣、下真功夫。

近年來，有關部門提出了要建設“好房子”的具體目標和標準，如新建住宅層高不低于3米、4層及以上住宅每單元至少設1臺電梯等14項關鍵指標，并明確了“好標準、好設計、好材料、好建造和好運維”五大核心實施要求，最終目標是從“住有所居”轉向“住有優居”，以解決現有住宅的一系列痛點問題。應該講，“好房子”理念和標準的提出，不僅提高了民生福祉的具體標準和居民生活品質，也是時代進步的象征，深得民心民意，必須給予充分肯定。

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當然，“好房子”的標準也是相對和動態的，可以說，如今看來已顯落后的住宅，在當時的經濟條件下，也屬“好房子”的水準，否則是很難被立項建造的。但是，隨著社會進步和需求變化，它們也逐漸變成了“老房子”、“差房子”。而且，經過幾十年、乃至上百年的積淀，這些“老房子”、“差房子”的數量越來越龐大，接近天文數字。成為城市更新必須面對和解決的最大任務。

根據國家住建部2025年的數據，全國城鎮住房存量已超過330億平方米，其中至少有20%以上的老舊房屋亟待更新改造或重建。也就是說，這類亟需更新改造或重建的“老房子”、“差房子”估計達70-80億平方米。它們不僅數量龐大，而且在功能、配套、環境、安全等諸多方面有著太多需要更新改造、甚至重建才能解決的問題。如筆者曾到過一些省會和直轄市，發現那里居然8層甚至10層以下的住宅都是不裝電梯的，這種居住條件，在老齡化日趨嚴重的當下，居民的生活不便和渴望改善的迫切性可想而知。

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由此可見，在新的歷史階段，提高標準、推動“新房子”、“好房子”建設勢在必行、無可厚非。不過，根據2025年交付的新建住宅量看，也就在3億平方米左右，相比數十億、上百億平方米需要改造的即有住宅數量，要實現民眾對居住條件改善的“剛需”要求，“好房子”、“新房子”仍然是車水杯薪、遠水救不了近渴。

因此，城市更新的“重心”和“重點”是否還是要放在量大面廣、涉及更多民眾的“老房子”、“差房子”上？換句話講，“老房子”、“差房子”的改善提升才是政府最要關注、最要關心、最要上心的大事。而“好房子”、“新房子”只要訂好標準、加強監管，企業自然會按照市場需求來投資建設的。

總之，城市更新的本質是豐富、改善和提升存量時代人們生活品質，最終目標是讓最廣大的社會成員都能有體驗感、獲得感和幸福感。

第二，城市更新在美化“面子”的同時，更要注重“里子”的改善和優化。

在很長一個時期里，人們談及優秀歷史建筑更新時，往往會用“修舊如舊”來形容保護更新的成功。后來，由于不少“修舊如舊”的優秀歷史建筑缺乏時代的“內膽”和功能，花了重金但功能依然“空空如也”，于是，開始關注建筑的內容煥新了。

其實，這種現象也反映在住宅類的“老房子”、“差房子”更新改造上。 記得若干年前，不少地方都在搞“美麗家園”更新改造，給老房子“穿衣戴帽”、“涂脂抹粉”，但由于種種原因，墻面上亂麻般的電線依舊、樓道內亂堆亂放依舊、甚至建筑亂搭建依舊，造成了“涂脂抹粉”后功能更新滯后，各類安全隱患依舊的問題。

圖片來源：上海楊浦

不是說“老房子”、“差房子”更新改造不要關注外表的改善，而是因為這些“老房子”、“差房子”問題的核心不僅僅在“顏值”上落伍了，更關鍵的是它們在結構上、功能上、配套上越來越不適應現在人們的需求了。所以，對它們的更新改造如果不“內外兼修”、“標本兼治”的話，恐怕不僅勞民傷財，花了錢民眾還不滿意，有的甚至會成為新的禍源。

除了15年前本市膠州路火災，以及這次香港大火外，本世紀還有一起震驚世界的倫敦格倫費爾大樓火災，它奪走了72條人命，這場2017年發生的悲劇，其火勢蔓延的關鍵推手，居然是大樓外墻翻新選用了廉價易燃的含聚乙烯芯材料的鋁塑復合板和聚異氰酸酯硬質保溫板，而且設計片面追求美觀，卻留下了“煙囪效應”隱患，使火焰30分鐘即吞噬整個大樓。

膠州路火災，圖片來源：環境安全健康網

倫敦格倫費爾大樓火災，圖片來源：英國大家談

雖然這些都屬個別極端案例，但它也表明，對“老房子”、“差房子”的更新改造，落腳點還是要放在怎樣更新、優化和完善它的功能、配套和結構上，尤其是要分類實施，包括針對不同情況、采取不同的更新方法、策略和路徑，而不是單純依賴硬件投入和技術方案。雖然各種安全漏洞引發了火災，但究其根本，還是對這類民生改善的更新重視不夠，投入、監管和統籌缺失。雖然“面子”的投入和難度要小很多，但效果同樣也差很多。而且，不少重大事故往往還出在“成本優先”的“面子”工程上，這就更得不償失了。

第三，城市更新在關注“高大上”的同時，更要“接地氣”傾聽來自底層民眾的訴求和呼聲。

近年來，隨著城市更新的升溫，各種論壇、大會、評比等活動也接踵而來，而且，規格似乎越來越高，不時有主辦者將院士、設計大師、建筑大師以及國外知名學者匯聚一堂、高朋滿座，分享經典案例、發布各類排名、宏論更新趨勢。這些“高大上”活動，對擴大城市更新在全社會的影響力當然是有積極意義的。

不過話也說回來，作為綜合性、社會性極強的城市更新，它既不是傳統學術意義上的“象牙塔”，也不是從業者的“自耕田”，它是與所有市民息息相關的身邊事”、“自己事”。但是，在這些論壇或大會上，似乎很難聽到生活在這座城市里的普通市民對城市更新有哪些期盼？有哪些需求？有哪些建議和意見。

日本社區營造工作坊，圖片來源：款冬營造

如果這些活動都是學者們、大師們、專家們的高談闊論，而沒有來自底層民眾“接地氣”的聲音，那么，這種城市更新就容易成為與實際生活“兩張皮”的“坐而論道”，缺乏“底氣”、“地氣”和“煙火氣”。記得有位老領導曾經講過一個故事：當年他參加過歐洲一家著名公司的百年慶祝大會，主持人請三位小朋友上臺，讓他們講一講希望公司能為他們提供什么樣的電視機；一位小朋友說，他想要一臺在家里從4個方向都能看的電視機；另一位小朋友講，他希望有一臺像書一樣放在書包里的電視機；最后一位小朋友則想要一個像報紙那樣能夠卷起來的電視機。最后，公司董事長上臺，向來賓們宣布：這些小朋友的需求和希望就是我們公司的努力方向。

韌性戰略導向的城市更新——新加坡的實踐與啟示，圖片來源：中國城市規劃學會微博

這則故事給我們以啟示：人民群眾對美好生活的期盼和需求，不就是城市更新最根本的目的嗎？因此，圍繞城市更新的各種論壇、大會或評比，不也應該成為百姓對城市更新表達希望、需求和意見的大平臺嗎？政府、行業從業者可以從中傾聽到更多更真實的民意民情，從而把城市更新做得更符合民眾需求、更接地氣和有操作性。

總之，痛定思痛、舉一反三，吸取教訓，使我們在推進城市更新中堅持長期主義、突出重點、把牢底線、標本兼治、守正創新。這恐怕也是告慰逝者的一種實際行動吧。

原創作者：上海產業轉型發展研究院首席研究員

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨