房票，正在掀翻廣州樓市

房票，正以驚人速度攪動樓市。

最近，黃埔在過往房票的基礎上：

1）又新增了1500套房票，共兩期，總額約100億，計劃是11月-1月31日發完。

2）資金額度大概是100億左右。

3）明年廣州還會繼續申請明年額度的專項借款。

不過，由于現在專項借款和政府債務管理掛鉤了，換句話說，土地出讓金代表了專項借款的還款和借款能力。

這可能是年底廣州超級集中供地的核心邏輯所在。

在遍地億億聲的市場聽上去不多，但實際上黃埔區前11個月成交213億，新發房票額度就達到一半。

其中，今年1-10月，黃埔區通過房票認購商品房3723套、37.5萬平方米，個別項目房票額度已滿。

從網簽數據來看，房票已經達到黃埔區成交套數的半壁江山了。

更關鍵的是，房票已經成為市場最大增量了，很多項目都想分蛋糕。

我們去現場走了一圈，房票市場有多火爆？

有的村甚至賣到沒號，南崗西路片區房票預約到400多號，認購了340套，兌換8.75億，1月31號關閘。

黃埔、增城的項目經常到村里面做宣傳、駐點，不乏一些銷冠項目，黃埔新城、中央公館、都會四季、湖山國際、海絲城等等。

村民們也很有熱情，路過都會來咨詢細節。

在拆遷房屋旁邊，也滿是樓盤海報。

甚至，幾個樓盤還祭出了老人家最愛的絕招，“送雞蛋”、“送大米”。

廣州親戚，又食又拎，村民們是真的把房源超市，當菜市場那樣逛。

絕大多數村民，還是傾向于原地置換，認購周邊項目。很多比較friend的村民，商量好了一起認購同一個小區，黃埔村民到增城團購。

比如說南崗村民喜歡買新塘，房票每平兌付1.3萬/平，可以1:1兌換。翡翠綠洲、都會四季，還有兌換旁邊的旁邊的黃埔新城。

村民會傾向于即兌即住，選擇現樓、兌現比例差不多的，選的越早、樓層越好。

有項目半個月的業績就超過以往兩個月，新塘翡翠綠洲這三天賣了50-60多套，中鼎最近賣了20多套。

黃埔，正在各大售樓部瘋狂撒錢，給樓市兜底。

1、優質項目擁抱房票，居民選到好房子

開發商從過去的“談票色變”，到現在的主動擁抱，背后是幾點原因。

·房票兌付回款速度加快，現在拿著黃埔房票去買房，簽合同后，基本一個月就能兌付，這對開發商是好事。

·房票只能買房，不能兌換現金，引導購買力到樓市，這在當時客戶稀缺的情況下，是很多開發商想要吃掉的蛋糕。

·不用單純卷價格，突破底限去降價吸引新客戶，能穩住房價；

·獲客成本更低，也更明確。

持幣入場的房票客群，簡直是最優質的VIP客戶。有錢、有閑、有強烈購買意愿，這種確定性比開發商去市場上重新獲客要香多了，成本也更低。

現在，兌付回款加速后，不用擔心資金流轉的問題。

尤其是對滯銷的項目來說，是“久旱逢甘露”。

越來越多的頭部開發商和好項目加入房源超市，村民們也能選到學鐵商兼備的低密好房子了，比安置房選擇更多。

比如說，保利廣州項目，很多都是地鐵口?好學校的房子。

越秀，也很積極，還有專屬折扣和房源。

珠實，去年更是兌換了首張跨區房票。

頭部開發商和優質項目的加入，也將房票市場徹底盤活了，居民接受度大大提高。

·可以自由選擇未來的住處；

·從安置房，升級到了商品房品質的住房，未來資產流通性會更好；

·確定性更強，不需要等待安置房建設和其它村民拉扯搖珠，簽了名能選房；

·房票還有額外5%獎勵。

比如天河柯木塱，宅基地補償8000，但是天禧房價3.5萬，換商品房，半年后拿證，相當于天河往你口袋里塞錢了。

2、房票買賣背后，也有引發亂象

在上百億的房票交易中，滋生出了另類的“房票中介”。

在某魚和某書上，有很多村民與中介紛紛掛出了“7折收房票”、“8-9折出房票”。

據了解，黃埔的房票中介，會從村民手上收購房票，并重新出讓給第三方，從中牟利。

折扣大的房票，很多都是村民自主出讓，財產安全性存疑，未來容易出現互相扯皮的現象。

為什么要收購房票？

一個是，村民急于套現，不想買新房。

另一個是，買家能拿到更低的價格。

8折買房，聽上去很誘人吧。

舉個例子，房子400萬，我計劃出首付100萬，可以8-9折從村民手里收購一張80萬的房票，省下10-20萬的錢，足夠買部新能源車了。剩余的300萬，則可以正常商業貸款，不會影響。

如果想全款買下400萬的房子，也可以拼幾張大額房票，湊出來400萬，相當于整體打個8-9折，多買一輛卡宴了。

目前，相對有安全保障，可以簽合同轉讓的主流價格大約在9折左右，中介們有不少成功的案例，和村里對接，需要多少份額的房票可以定制。

這種轉變挺關鍵的，增加了房票的流通性后，村民們對于房票的接受程度高了很多，同時房票可以兌換的房源也大大增加，基本上廣州市內房子能通兌了。

早前，房票有規定只能同村交易，村民們是打了問號的。

相當于，廣州再造了一個相對沒那么受控的房票二級交易市場。

參考其余城市，北京僅允許親屬之間交易、上海不準交易，廈門則是更新到3.0版本，允許購買二手房了。

3、房票輸血樓市，黃埔舊改航母重啟

在房地產深度調整期，房票工具正在以一種另類的方式給樓市輸血企穩，未必能徹底扭轉行業周期，但足以在底部階段提供寶貴的“活水”。

將原本“沉淀”的拆遷補償資金轉化為定向購房力，新鮮滾熱辣的村民們，揮舞著支票簿殺入市場，重塑供需結構，穩房價、穩預期。

借用網上的一句話：“用拆遷的錢、辦政府的事、紓樓市的困、解企業的難”，多方獲益。

背后離不開專項資金的支持。截至9月份，在住建部正式批復第二批新模式項目后，黃埔區城中村改造項目共獲批專項借款額度717億元。

通過房票、安置房等多重手段下，黃埔舊改航母又緩緩重啟了。

比如說，臻瓏府家門口的廟頭舊改，一度沉寂也在近期加速清拆，簽約率已達到99.6%。

房票不再是簡單的拆遷補償工具，而是成為撬動城市更新、激活樓市的“關鍵變量”。