其實沒幾家房企會做「好房子」

行業總有一股力量在無形牽扯

無非是我們愿不愿意真的讓自己做出改變

真叫盧俊作為行業最大的發聲源，其實也是行業最大的信息接收源頭

今年我們明顯感受到

“好房子”這三個字，開始以雷霆之勢成為整個行業共識

而且來自最高層級判斷

但這件事有點吊詭的在于對外表達

有的項目是因為我是豪宅所以算好房子

有的項目是因為我有很多項目亮點也算好房子

還有的僅僅因為臨近營銷節點，為了更好獲客就美其名曰冠上“好房子”的標簽

房企爭相植入好房子宣傳海報

這也是為什么我一直認為“好房子”這件事還蠻玄學的，畢竟沒有人天真到會對外說自己是壞房子，對不對

但是怎么能做出真正的“好房子”

以及

哪怕對外標簽一致，但不同規模企業之間又如何能夠創造出差異性，引爆市場預期讓用戶內心真正產生認同感

卻沒多少人說得清楚

真正做出徹底的好房子的企業并不多

距離“好房子”被寫入國家標準這一年，我們大量走訪了保利、中海、華潤置地等行業頭部房企，包括鵬瑞集團、中建玖合、中建東孚，以及中堃置業、北谷地產當下迅速崛起的樓市新面孔...

我想和大家表達什么

這些都是在過去一年樓市我們認為把“好房子”做得最為極致且獨一無二的企業和項目

那些以為的概念還是營銷話術

是真的有一些品牌，比你想象中更加重視“好房子”這件事

并且早已在自己品牌內部成體系化去改變，也真實兌現

一、大公司兌現系統

其實對于一家大型企業而言，想要在此時實現“好房子”變革的差異化表達

是最難的

這倒不只是因為體量龐大會顯得相對冗余

而是面臨完全不同的管理復雜程度：

動輒操盤數十甚至上百個項目，這些項目大多也是遍布全國，且內部所有涉及條線部門也都需要專業團隊進行分工細化

正因如此

什么是當下地產大廠兌現好房子最大的優勢

與其選擇讓集團旗下每個項目孤軍奮戰，很容易造成單點項目呈現水平參差，反而失了品牌一貫標準

一定是充分整合整個集團優勢

將“好房子”轉化為內部一個骨相體系

這件事會伴隨著內部陣痛

但是行業已經有人取得非常明顯效果

01、中海獨立研發：Living os 系統

是的，中海獨辟蹊徑之處就在于相比于造好房子造骨架，它率先讓自己擁有了互聯網產品經理的思維

要造一個系統

一個“好房子版本”的科技合作體系

這背后意味著兩種截然不同的產品哲學，一種是堆疊配置，讓用戶適應房子，另一種則是構建生態，讓房子適應用戶

正如華為當初要給自己獨立研發一套鴻蒙OS系統，Living os 的雛形同樣是基于中海300萬+業主需求構建起用戶數據庫之下

再與超70家上下游供應單位共同協作而成

由此帶來兩個改變

第一是繼承了科技系統的可續性，伴隨后續簽約品牌以及業主購買的智能家電也能接入系統，從而讓房子具備了生命力、互動性，可以不斷加載更多生活形態

第二又兼具產品的功能定制化

簡單來說，你可以把整個系統想作是當下的小紅書或東方甄選

開發商可以依托于平臺直接推薦給客戶優質供應商，反過來又為供應商創造新訂單，并且做到精準匹配用戶數據以銷定產

將“好房子”轉化為數據可視化、可加載的模式

至此形成整個產業鏈閉環

整個Living os系統自去年9月，包括北京萬吉玖序在內如今已有28個項目被充分貫徹

開發商本質上就是一個整合商

大型房企是難能可貴可以同時擁有更強的資源整合能力、專業能力沉淀、以及標準化建設這樣的綜合能力

這也是小企業所不具備的

02、保利重塑內部組織架構“金三角”

除了植入系統之外，是不是所有調整必須落到細節實處才能造出好房子

保利給到大企業另一種可能

今年我們深度合作的面粉廠項目，也是2025年全國首個百億開盤的現象級“好房子”：保利·玥璽灣，背后集團副總經理也是產品出身

擔任整個保利發展上海區域總經理，曾多年深耕設計條線

好房子的創造也在乎集團內部的人

就是你會發現當所有企業都說要做好房子好社區的時候，很多企業就是做不出來

其實那個時候不是不想

而是沒有了能力

行業內從業者的能力大多依然是速度周期下的能力，但是現在沒有足夠的增量盤的前提下，大企業更需要面對從單盤開發的高強度變成產品研發的高節奏

只有讓單盤的研發進入一個快速運轉的階段

才有可能完成企業組織架構的轉型

在這個邏輯下，已經有房企內部率先開始一場圍繞“產品人”為核心的金三角重塑

未來操盤團隊的第一個工作門檻就是：有沒有設計資源整合能力

如今設計不僅要有想法，更要有整合想法的能力，以前設計的供應鏈都是做執行的，現在要找到供應鏈上有想法的乙方

然后能夠把想法整合成一個想法并且落地

今年保利可以完成行業內極其罕見的對于高端住宅產品品類的系統化落地，做到保有整體天系標準之下

各個品類又有差異化的二度細分

天曜負責老錢，天珺主打隱奢、天悅呈現的是現代極簡、天瑞是新東方主義...

組織結構調整背后，是企業價值觀的層層滲透

03、華潤置地搭建垂直品類護城河

熟悉華潤置地的小伙伴應該知道

除了住宅之外，這個品牌手握另一張王牌就是萬象系商業，當下大多數房企都不看好商辦類產品，但是今年上半年整個萬象系商業實現零售額1220億，同比增長21.1%

華潤置地沒讓自己陷入內卷的賽道

也因為“好房子”不僅僅在住宅這一個垂直分類，也會在公寓產品

更可能是大平層

當然大平層也不是輕易可做的，你是把它當作一個投資品，一個買不到房的替代品，還是遠超過住宅的新物種

背后有根本性不同

第一，對空間理解要有前瞻性的規劃理念

大平層意味著面積的大，而如何通過高級設計+大師付費在豎立空間也能做出豐富層次感，這是你比別人領先的地方

第二，把大平層當作一個綜合體項目持續運營

全周期的投入，并且伴隨著綜合體萬象商業的運營和深耕，這件事本質上解決了客戶對于大平層的資產保值的痛點

第三，還有通過專項會員的模式，以及各類異業資源升級自己的服務內容

正是建立在這三種開發模式下

無論是武漢長江天際以總圖思維革新車庫豎向構造的生機之環，還是今年行業火出圈的西安商業業態CCBD生命之樹

再小眾的賽道都可以是富礦

區別就在于你愿不愿做那個拿起鋤頭弄臟雙手的人

所以什么是地產大廠好房子的執行模式

中海做Living os 系統獨立研發，保利讓產品人躬身入局成為一號位，華潤置地開辟細分大平層賽道

目的就是為了在有限時間內系統化地推動好房子的研發密度

每個分支都圍繞著好房子這一個命題做更多解決方案，最大限度獲得注意力、成本以及組織架構支持

體系之間又是差異化的綻放

二、中型企業實現產品轉型

曾經我們寫過這樣一篇選題《房地產最大的隱形航母，終于浮出水面》

中國建筑作為國內最大的龍頭承包商

雖然近幾年才全面進軍地產開發領域不久，但旗下10家地產平臺

包括中海系2家、和中建系8家

中國建筑旗下關系網

如果說保利、華潤置地是依靠統一的品牌和資源體系進行好房子演繹

那么對于眾多中建系房企

則是賽馬機制

內部比拼的不再是誰的關系硬、誰敢出價

而是要比：誰的產品系列市場認可度更高，誰的產品能打動消費者實現快速去化和溢價，以及誰能為集團貢獻更穩定的現金流和利潤

從而決定內部資源分配

所以這類基建性房企最快實現市場差異化認知標簽就是：產品轉型

04、從“風格老派”轉為顏值至上

來自這個項目：玖上瑯宸

也是整個中建玖合今年上海旗艦之作，之所以項目面世能夠吸引行業大量媒體和同行參觀

以往市場對于中建基因的產品一個固有認知就是：穩健、硬核

但這次明顯可以感受到，基于對于極致材質的合理組合，量變到質變

確實是上海樓市這些年來極少有的產品完整度很高的一個項目

怎么實現

藝術的盡頭是數學

而數學的核心就是無數次精密組合創造的結果

比如當下行業研發最枯竭的立面，中建玖合首發“金鑲玉制”陶板立面，選擇的是與愛馬仕同源的稀貴天青釉面工藝，每一塊陶板均由匠人手工燒制、打磨，歷經1100℃高溫淬煉

其次設計方也很有魄力的采用非對稱豎向布局

哪怕立面基座元素的表達

立面基座實景圖

不論是觸覺，還是低層和環境的融合度，再加上各種轉角不同程度折射光線的感覺

整體藝術呈現極具張力

審美需要在一開始就放在產品規劃的第一序列進行統籌考量

但似乎很多開發商沒完全意識到

05、基座元素的超配兌現

看到這里各位是不是會疑惑，不是才說要放大審美，怎么又開始要提倡兌現硬質

從馬斯洛需求層次來說，最基礎的需求就是安全，這放在“好房子”里當然也是

甚至這兩年關于爛尾降標的事情，在行業內已經是高頻率的出現，當下購房者對于這個元素又額外的關注

所以什么是基座元素

不是把房子蓋多高，而是那些看不見的地方，整體的隱蔽環節的建造能力需要全面性的提升

比如墻體的隔板多厚，玻璃多隔音，鋼筋什么標號，消防樓梯是水泥地還是鋪設瓷磚……這些內容的重要程度已經提升到最高標準

甚至需要超配的維度

這一點對于本就具備大型公建開發能力的中建系房企來說，天然更有優勢

今年在中建東孚中環麓島，包括中建玖合玖上瑯宸，這也是整個中建體系內第一個172項標準全面落地的好房子

從工藝投入到嚴選品質

好房子標準體驗館

專門為此打造出一個系統性展示好房子標準的體驗館，每一個細分的模塊都能在這里看到完整兌現

現在很多房企強調好房子大多都是點狀羅列，沒幾家梳理成了體系

對于建筑基座、質量、安全系統性的思考，以及通過這樣的思考對普通個體帶來怎么樣的生活改善，這些內容沉淀下來，不僅在C端市場，還能夠在G端形成強烈認知

完成這一步已經在行業內足夠的差異性

三、小企業生產巨大創新

房地產行業周期的逆轉，淘汰了一些企業，也激活了另一些企業

這些年來，我們見證了麓湖、嘉佰道、中堃、北谷...這些新銳開始被認可，然后成為主流，最后成為行業的價值觀

這種轉變可能就是趨勢本身

也是機會本身

開發項目不多，擁有極致的聚焦與深度

可以對一個戶型、一種材質、甚至一項社區服務進行不計成本的鉆研，做到極致，這是大企業難以企及的深度

所以對于小企業對抗規模優勢方的生存之道，不在體系化

而是用巨大創新實現單點突破

這背后第一考量的不是其他，其實是老板的個人意志、閱歷與眼光

06、中堃置業的主動現房

這是一個成立還不到兩年在南京的新企業品牌

卻是行業內第一個喊出主動現房的

倒不是說中堃拿了一塊必須要現房銷售的地，而是未來這家企業的每個項目都是如此，這條理念甚至被寫進了企業戰略

我們要讓自己看懂背后兩個態度

第一

代表著行業從過去的金融思維轉變為制造業思維，徹底去金融化的決心

要知道預售制其實是來自營銷條線里的政策紅利，其二當某個項目被賣成現房那它大概率會被認為不好賣

但是對于中堃他的第一個項目

就是做到準現房階段才開始啟動營銷工作

其實這個決定還挺冒險的

南京整體的市場也不好，這塊地的地理位置也不是絕對強勢，而且中堃還是新品牌沒啥用戶基礎

但是最后的市場反饋卻出乎意料的好

單個項目不僅在區域里面市場的溢價，也獲得了流速

第二，是來自頂層意識的懂得拒絕

最近跟創始人徐波濤先生一次深度采訪，我們聽到了大量老板關于地產開發的態度與堅持

比如拒絕做大規模開發，不做大盤

比如拒絕拿超高容積率地塊...包括“主動現房”也是對當下期房銷售的拒絕

地產行業的誘惑實在太多，拒絕本身就是屏蔽噪音的過程

07、北谷地產的人格屬性

和中堃一樣，這個品牌也來自南京

但又有點不一樣的是，背后整個北谷地產的操盤手是一位了不起的女性：總經理趙磊

其實我們很少會和項目負責人有過深度接觸，之所以如此，以前認為這個行業是紅海，看到更多的是價格競爭、供應量激增...

但如今單盤開發最大的機會藍海

就在于一次堅定的需求視角轉換：

尤其是女性視角

幾乎所有單盤產品力都在表達男性和商務，所有社區配套以及室內交付，重度的男性訴求表達

但是當下家庭購買為核心背景的氛圍下，女性往往擁有絕對的否決權

那什么是女性視角下的操盤者

不代表簡單討好女性

更多的代表一種態度，比如在映秦淮項目，趙磊總堅決拒絕了上百萬的日本黑松，而選擇了一棵有味道與記憶的桂花樹，能夠一代代傳承下去的植物

為了在情感上面跟客戶有穿透性的連接

再比如何深挖客戶真實需求

部分調研資料及辦公室材料堆放

無論是會去研究中國家庭蒸鍋的層高，魚盤的長度，以及炒鍋的種類，從而優化櫥柜的設計

還是那間永遠堆滿材料的辦公室

靠的就是一群人把每一個門、每一個穿、每一次落地、一厘米的縫隙都當作作品去做

更多是細水流長

也代表著更加溫度，更加持久與耐用，更有人格溫度的規劃邏輯

一個生面孔的厲害

或許不在于特別大的企業背景或者做系統整合，但就在于執念的把一個社區做好的態度

對待一個社區沒有那么多的顧慮

也拼了命的在這個時代里證明自己的決心

房地產行業會出新王

這些真實兌現好房子的行業新面孔，概率極大

四、繼往開來

2025年是產品非標化的大年

所有開發商都表達出了對標準化的抗拒，但是如果標準化被意識形態上的拋棄

那么非標化如何才能達成概念上的統一

今天跟各位分享這些行業“好房子”案例，都是我們通過大量的樓盤調研和項目深度咨詢之后沉淀的一些觀點

但比案例重要的

是今天，我們必須要對做好“好房子”有足夠的敬畏

回溯樓市近三年產品力變遷，無論是上海乃至全國，除去那些點狀塔尖豪宅，大量城市尤其郊區樓盤為什么到現在依然還是樓市艱難

如果各位到今天還認為好房子只是一個營銷政策

一個給項目貼上的名牌標簽

換句話來說如果一些企業遲遲進入不了產品升級的狀態

那么本質上就會被淘汰

2025年開始，行業的淘汰渦輪不再是圍繞著現金流，而是圍繞產品力

整個“好房子”體系已經從一個概念兌現成為企業戰略驅動

它驅動著大公司整體架構調整，驅動中公司進行企業轉型，驅動小公司大量做點狀創新

每一家都有一個核心訴求和強勢標簽

都在自己的細分賽道找到適合自己的定位

所有這些變化，都源于把“好房子”作為企業戰略執行后，在每個項目上結出的果

不過也要注意得是，未來這個細分賽道也越來越擁擠，需要提前搶占

所以如果你也心懷赤誠，也想在這輪周期擁有身位，不妨和盧俊聊聊

因為工作原因，我們每年都要去超過30個城市，然后實地去看超過200個項目

這種全行業橫向對比的能力

讓我們對產品力天然的敏感和吸收，而我們的反芻，總是可以站在更高維度提煉出擁有客戶記憶度且容易傳播的金線亮點

提煉產品的唯一性

從而來創造項目的唯一性

最近我很喜歡一個詞：宿命感

好像一種對某些宏大力量裹挾的無力，但是我們身處其中又必須參與其中的必然性

此時此刻的房地產對我們從業者來說何嘗又不是如此

好在，總有人在讓自己更加認真對待

未來地產行業也還有這樣一群人在為此奮斗

也祝愿當下此刻依然堅持在牌桌的每一位，都有一個能夠繼往，但更能夠”開來“的勇氣

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6320篇原創文章