在珠江新城，千萬級預算！找到廣州樓市的「孤品」！

當前的廣州樓市，存在一種難得的共識：

買少，不買多！

尤其是在豪宅市場，這點更為顯著。市區越是不缺宅地，不缺新貨，限量款項目的行情越是火爆。

而最近的一個例子，便是保利天曜。

01

前十個月銷冠

已得豪宅市場驗證！

保利天曜的數據，到底有多強悍？

上周六，項目首推建面約90㎡巨幕景觀小戶型，掀起珠城搶購熱潮，當日吸金3.2億元！

更夸張的是，項目開盤至今才半年多，卻先拿下廣州1～10月一手住宅網簽金額TOP1，上演了一出“后來者居上”的熱銷好戲。

放大至全國范圍內，數據也是名列前茅，還與今年全國首個開盤破百億的保利玥璽灣，共創豪宅圈神跡——同一板塊，兄弟并肩殺入全國豪宅熱銷榜單，撐起2025年廣州豪宅門面！

這樣的組合和成績，近年來還是第一次。尤其在買家多持觀望態度的當下，更是罕見。

都說，數據從不騙人。

作為保利在豪宅領域的最新力作，保利玥璽灣和保利天曜已獲得市場驗證，不僅拿下最挑剔、最敏銳的高端買家，更成功挑戰了北京上海等豪宅市場。

保利天曜俯瞰實拍

換句話說，當下你想買豪宅，保利天曜就是全廣州，乃至全國最穩妥的王牌之選。

02

珠江新城千萬預算

二手標桿還是保利天曜？

保利天耀能在短時間內，爆發如此強悍的吸金力。

核心，在于極致的「稀缺性」。

如果說，珠江新城的房子，是廣州樓市的“限量款”。保利天曜，便是限量款中的“限定款”。

何出此言？我們不妨舉例分析：

手持千萬預算，在可選項極少的珠江新城里，買家一般只有兩類選擇：

一是購買類似于保利心語約110㎡單位的二手房，二是搶購保利天曜約90㎡巨幕景觀小戶型。

別看都在珠江新城，兩者的差距可不小。

▍地段價值

乍眼看上去，保利心語更靠近珠城核心，享有更成熟的城市界面和居住氛圍，生活配套現成可見。

珠江新城中區 圖源：廣州天河發布

但是，各位要明白：

在發展超過30年的珠江新城，成熟并不罕見，成長性才是稀缺的。

我們買房，買的既是現在，更包括了未來。

保利心語所在的中區，從格局到配套已經固化多年，二次發展可能性幾乎為零。未來，這里的居住舒適度只會下滑，在市場上的競爭力只會降低。

反觀保利天曜，生于兩條黃金主軸之間，落子仍有價值增量的珠城東區。

有現在，有未來，入市更是恰逢其時。

項目北側的花城大道，串聯摩天大樓和人文配套；南邊臨江大道，沿路皆是金融地標和頂豪。兩條黃金主軸包攬城市精華，自西往東串聯兩大CBD。

厚實的、現成的價值底盤，此為「現在」。

同一時間，保利天曜所在的珠江新城東區正蓄力待發，三大利好密集兌現：

一是被譽為珠江新城最后一塊“寶地”的馬場，11月才出補償方案，前兩天便公布規劃，進展神速！

按照官方說法，馬場將向人民文體新客廳、國際商都消費地轉型，片區總綠地面積超10公頃，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈。

雖然，官方沒有提及SKP，但巧的是，效果圖商場的浮雕立面以及logo，跟武漢SKP是高度相似！

上圖：馬場規劃效果圖 下圖：武漢SKP實景照

廣州SKP，穩了，加之世界頂級城央公園規劃，保利天曜所在的珠城東區，能級將以幾何級別躍升。

二是項目旁的花城大道東延線貫通及員村二橫路擴容工程。據內部消息稱，收儲資金已經到位，工程即將進入實質性的階段，預計2026年年底前完成。

屆時，該十字路網將打通珠江新城與金融城的連接，兩大CBD打破單核模式，轉為雙核驅動發展。

三是保利玥璽灣和保利天曜的助推，兩大豪宅通過優化周邊路網、配建學校引入名校教育集團、優化臨江帶城市界面，帶動板塊的顏值和配套升級。

這預示著，一條全新豪宅大道將應運而生。

以上確定的、誘人的價值前景，此為「未來」。

而無論是馬場、花城大道東拓還是其他配套，這些迭代都是可感知的，正加速推進的。

珠江新城東區迎來價值爆發，此刻入市的保利天曜，將與之頂峰相見。

作為千萬級買家，理應有魄力一起登頂。

▍社區配置

聚焦社區內部，新舊優劣更是明顯。

要知道，保利心語當初再好，那也是15年前的出品。外立面老化、審美過時、社區配套匱乏和公區充滿歲月痕跡等等，都是客觀事實。

從硬件到質感，注定要被新盤碾壓。以雙方都有的園林為例，保利天曜便直接贏在起跑線上。

貫穿整個小區的中軸園林，大小足足有三個標準足球場，疊加一軸雙園和下沉式庭院的設計，呈現出處處有景、景隨步移的游園體驗。

保利天曜城市展廳園林實景圖

社區西側的綠地公園，宛如沒有天花板的百變生活劇場，可以嵌入露營、野餐、飛盤、親子運動等等家庭活動，感受慢生活的松弛和愉悅。

還有約300米外的臨江帶狀公園，滿足大家對度假生活的美好向往。江邊慢跑、綠道賞花、孩子追逐開懷大笑……擁抱大自然的快樂，既純粹又難得。

如此龐大且豐富的三重園林，在珠江新城中本就相當罕見，其顏值、功能性和延展出來的品質感，更不是只有單一園林的二手社區能夠比擬的。

深諳“無會所，不豪宅”的新時代要求，保利天曜根據新一代買家審美和需求，量身定制“星曜會所”。

保利天曜會所實景圖

會所規劃有國醫理療館、恒溫泳池、健身房、私宴廳和棋牌室等功能區，在進一步豐盈業主生活的同時，更將廣府美學和非遺文化植跟社區中。

住在保利心語，要開車才能完成的事，在保利天耀只需走路，就能得到滿足。

從買家的視角來看，就像擁有了一扇任意門，可以在康養、藝術、運動、社交場景中自由穿梭，體驗遠超千萬級預算的頂豪生活。

保利天曜會所實景圖

既然說到會所，針對業主圈層多說幾句。

盡管保利心語單價不低，但是由于主打剛改改善產品以及親民定位，小區多是兩房單位，二手買入門檻只要400多萬，業主畫像相對復雜。

而保利天曜呢，起步就是千萬級別，業主圈層相對純粹，鄰里關系以及社區生活也更簡單融恰。

這讓我想起，斯坦福研究中心給出的結論：

一個人87.5%的財富，源于圈層。

買房預算已經去到千萬級別，若是完全不看鄰里，不挑圈層，哪與剛需買房又有何區別。

03

絕對的孤品！

珠金琶唯一新規小戶型

天下武功，唯快不破。

在市場洗牌、產品迭代越來越快的當下，二手房的產品正被加速拋棄，新房產品優勢則是持續擴大。

保利心語和保利天曜，兩個項目相差十幾年，自然造就了難以逾越的鴻溝。

▍實得面積

保利心語作為舊規戶型，看似建面更大，單價更低，可由于使用率僅得8成左右，單價反而更高。

反觀保利天曜，作為新規戶型，憑借“陽臺率25%+開放空間10%”報建優勢，實現超100%使用率，實際可用面積更多，單價更低。

把各區間的面積拉出來對比，你會發現一個像皮厚料少的“包子”，一個是皮薄餡滿的“云吞”。

像是陽臺，尺度直接翻了一倍！緊隨其后的，是采光、空間感、通風效果和景觀視野成倍升級。

▍戶型設計

戶型方面，作為二手房的保利心語，難免會有眾多硬傷，譬如逼仄的陽臺、浪費面積的過道等等。

至于保利天曜，站在廣州豪宅大道起點之上，又是保利最新出品，自然是集行業最新的設計于一身。

將兩者照片放一起，只能說他倆就像不在同一個板塊，同一個年代里——

左邊格局過時，進深狹長，采光陰暗，如果不說是在珠江新城，壓根看不出來價值千萬。

右邊格局舒展，面寬較大，采光通風俱佳，哪怕是外行人，也能一眼察覺房子價值不菲。

具體來看，保利天曜這款90㎡戶型，層高拔高至約3.1米，比二手房高出10~20cm。空間往高了長，視覺效果更加大氣，人的體感也更舒適。

室內既是四開間朝南，又是南北對流，南向采光面更是達到驚人的約12米，是保利心語同價格段戶型的1.5倍，媲美大平層的體驗，爽感拉滿！

家庭公區可開可合，方便業主按需改造，從容應對家庭結構變化。拓展后的方廳面積達約46㎡，從大家庭聚餐到孩子生日派對，從此都能在家舉行。

陽臺為雙面寬設計，主臥采取U型創新設計，配置L形環幕飄窗，帶來沉浸式的視覺體驗。哪怕倚在床上，也能開啟IMAX視角，仿佛被江景所環抱。

以上這些場景，別說二手房做不到，就連一手大平層，沒有120㎡大小也很難實現。

但在保利天曜，建面90㎡足以。

▍全維孤品

是選保利心語這樣的二手房，還是保利天曜的小戶型，答案已經昭然若揭，

但是，我還想就后者的稀缺性多說幾句。

在過去不少文章中，我都分享過一個觀點：真正會買房的人，一定會更關注房子的稀缺性。

這是因為，復制粘貼的“大路貨”，永遠不及限量供應的“孤品”值錢。而稀缺性，又決定了房子的流動性、保值力以及增值空間。

因此，無論行業周期、時代審美如何迭代，豪宅市場始終是物以稀為貴的。

而今天聊到的保利天曜，便是全方位的「孤品」。

除了前面提及的，在地段上、配置上、戶型上的稀缺性，項目在供應上，亦是「唯一」。

約90㎡的一手小戶型，珠江新城斷供已近20年，直至保利天曜入市。放大至珠金琶，小戶型兼得使用率超100%新規設計的，還是只有保利天曜。

在景觀上，仍是「唯一」。

保利天曜B1棟高層西南視野實拍 僅供參考

百米無遮擋的樓距，撐開眼前巨幕視野。西南瞰珠江新城的繁華城景，廣州塔的流光溢彩；東南可望璀璨金融城和浩渺珠江，感受地標江景交相輝映。

保利天曜B1棟高層東向視野實拍 僅供參考

正南向望中軸園林，蔥蔥綠蔭悠悠珠水，自然風光流淌眼前，純粹而恬靜。

保利天曜B1棟高層南向視野實拍 僅供參考

總價千萬級小戶型，卻能享受城園江景三重視覺盛宴。在市中心，除了保利天曜還能有誰？

在交標上，也是「唯一」。

明明是小戶型，卻配備了大戶型才有的“七衡”健康系統，再結合保利深耕廣州市場多年的經驗，融入定制級的細節考量。

例如，為了對抗回南天的潮濕，中央空調增加了“只除濕不降溫”的功能；知道家長擔心孩子視力問題，全屋采用更貼合自然光的燈具，以防燈光刺眼。

這樣的顆粒度，背后不僅是更高的成本，更要前置投入數倍人力精力才能實現。

在價格上，更是「唯一」。

千萬級預算看似很多，實際上在珠江新城，往往只能買樓齡十多年的、使用率七八成的二手房，還得忍受過時的戶型和逼仄的小區。

用了豪宅預算，卻只得到剛改體驗。

而在保利天曜，總價最低850萬，業主就能撬動新規產品、頂配參數、千億配套以及CBD升級錢景。

這是買豪宅，買出物超所值的感覺。

關鍵是，縱觀整個市場，保利天曜的小戶型壓根沒有同款，更不存在平替。

未來，恐怕也難有項目能復刻。

而這樣的樓市孤品，保利天曜僅有80套，目前去化過半，庫存告急。

相信用不了很長時間，便會升級為絕跡「藏品」。

所以，保利天曜小戶型的稀缺性不止于此，相反，TA們將在不久的未來，迎來最高潮的部分。

既然現在還有機會，各位買家，何不趁早拿下。

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